2009年经济环境变化莫测，危机肆虐后的中国楼市步入深度调整期。当住宅开发市场几经沉浮上演震荡式跳跃上升后，焦点再次聚焦中国房地产业。但是相较住宅市场的喧闹，商业地产未免有些冷清。这一年，商业地产市场进一步细分，开发商阵营出现分化，开发商联合作战和项目并购有所升温。
同时由于经济危机的蔓延影响，一线城市核心区写字楼以及购物中心项目遭遇招商入驻难等系列问题。
回顾以往，总有一些焦点事件左右着行业发展。2009年，遮遮掩掩的保险资金终获松闸，被认为是奏响了进入商业地产领域的积极信号；与此同时城市综合体开发热、商住价格严重倒挂以及CBD写字楼出现降价求租潮、零售商买地自建成主流等现象接踵而至步入眼帘，构成了商业地产行业发展主旋律。基于这样的行业背景，2010年初之际中国不动产研究中心盘点“2009年商业地产十大焦点”，以期把脉商业地产未来发展。
1、保险资金松闸千亿资金搅动商业地产
2009年10月1日新《保险法》正式施行，新《保险法》拓宽了保险公司的投资渠道，允许保险公司资金可在遵循安全性的原则下投资不动产。此次放开后保险资金可投向的不动产领域主要包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商业物业四类。据悉将有超过2000亿元巨资进入房地产行业，而这些资金最有可能进入有着稳定租金收入、潜力较高的商业地产，尤其是写字楼物业，商业地产将成为最终受益者。
同期 中国保监会主席吴定富公开表态，保险资金投资不动产的相关规定即将出台，但不允许保险资金涉足商业地产。消息属实保险资金进军商业地产的预期将落空，不过，从市场层面来看，保险公司仍可以通过参股或购入持有商业物业的公司股权来间接入市。
【点评】：在北京、上海、广州等经济发达城市，保险资金打着“自用”旗号购置大面积优质办公物业的行动一刻也没有停顿过。中国人寿、泰康人寿、新华保险等多家保险公司在国内多个城市频频“关注”商业地产项目，但是由于政策上的限制，保险资金进入商业地产并未得到正式允许。直至2009年新《保险法》的出台，带来了保险资金松闸的积极信号。
行业观点认为，保险资金的进入对于商业地产开发而言将是一个利好消息，尤其是有利于实现一线城市中黄金地块商业项目的整体出售和长期持有。更有乐观观点认为，由于以往商业地产开发资金主要来自银行，待保险资金松闸后，将标志着新一类专业商业地产投资机构的出现。但是值得关注的是，由于新保险法尚停留在“指导”层面，保险资金能否真正松闸进入商业地产还需关注细则条例的出台。
2、 商家开店现郊区化趋势 新概念成地产商圈地新手段
2009年10月，日本零售企业永旺集团宣布进入通州，计划在通州梨园镇建设大型购物中心，这已是继永旺2008年在昌平开出购物中心以后，在北京新城的又一门店。与此同时，TESCO乐购、王府井百货也已正式签约进驻大兴火神庙购物中心项目。新世界百货开进顺义，沃尔玛将版图扩展到远郊延庆县城，2009年北京商家开店呈现郊区化趋势。
与此同时，以奥特莱斯购物公园为代表的新型商业项目逐渐在蔓延扩张，这种新概念商业形式正在成为地产商圈地的手段。仅以奥特莱斯为例，目前已经在北京、上海、成都、长沙等多地落地开业。
【点评】：与其在核心商圈拼个你死我活，不如到远郊商业区开疆扩土。2009年北京开业的大型商业项目中，郊区化布局成为一大亮点。翠微百货龙德店虽然开业仅一年，但销售增幅远远高出市区门店。日本永旺方面也表示，进入昌平以来，所有数据均已达到预想结果。
3、备战未来利润空间 地产商转型商业地产开发
11月16日，万科在深圳总部的一次非正式场合首次对外公布了万科的新战略--万科产品将进行转型，号称只做住宅产品的万科地产首次公开声称将正式进军商业地产，开发型持有商业物业将占到万科未来开发模式的20%的比重。
同期，万通地产也将关注目光聚焦在商业地产，实施“住宅开发和商用物业并重”的企业战略，冯仑大胆预计，商业不动产会成为地产业的主角，并计划用未来10年时间将超过30%的业务转为商业地产。
此外，世茂股份地产全面进军商业地产的意图更为明显，其项目储备总建筑面积622万平方米，其中商业地产就达474万平方米。
2009年，地产商转型商业地产开发的行为呈现出群体性特征。在金融危机的影响下，更多开发商开始意识到商业地产对企业的风险的影响与平衡。国内实力开发商万科、万通、保利、华润、中粮和上海世茂等开始更多介入商业地产开发领域。
【点评】：考虑到商业地产对企业的风险影响和平衡，越来越多的开发商将目光锁定在商业地产开发，甚至以往单纯进行住宅开发的万科，也不得不在2009年开始涉足商业地产。同时由于开发商对于商业地产的集体看好，地方政府对商业用地的集中供应呈现加速，2009年下半年以来，上海、杭州等地的商业用地也不断出现拍卖热潮。
4、零售商买地自建升温 跨界发展渐成主流
7月23日，英特宜家以7.9亿元的竞拍价，拍下了北京大兴区西红门商业综合区二期项目用地，计划将其建成大型区域性购物中心。同样在这一年，红星美凯龙以5.3亿元竞得昆明总面积达89.75亩的两土地，预计将其建成商城，并在随后继续加大拿地自建的步伐。
2009年，宜家、TESCO、麦德龙等国际零售公司纷纷开始购地自建物业，以零售品牌商为代表的买地自建现象逐渐升温。据了解，当前TESCO的圈地领域已覆盖北京、辽宁、山东、厦门、南京、广东等地，签约的商业地产项目有20个，购地自建物业成为其的开店扩张的主要手段。
【点评】：商业地产的竞争升级，直接导致了产业链下游企业“上移”，这无疑将引发商业地产产业层面的变化。撇开商业地产开发商，买地自建成为大型零售商扩张发展的主流模式。此外，商业地块的预期和地价上涨加速，也是诱惑零售商购地自建的推动原因之一。
5、商业地产迎来上市融资潮
10月14日，作为今年内地赴港上市商业地产股，宝龙地产在香港联交所主板挂牌上市，招股价每股2.75港元，开盘3.08港元，以2.8港元收盘，全天收涨2%，宝龙地产此次净融资约21.76亿港元。2009年11月，中粮集团董事长宁高宁对外透露，中粮正在为拆分旗下商业地产上市做准备，有意分拆旗下的商业地产在香港及内地上市。12月14日，瑞安房地产主席罗康瑞接受媒体采访时表示，将考虑出售部分投资物业，长远更希望分拆商业房地产独立上市。
同年8月，证监会发审委正式审核通过南国置业的首发申请，成为国内IPO重启后上市的地产公司，并成为武汉商业地产上市公司。
【点评】：房企通过上市、REITs等方式不断扩大自身融资规模，分拆商业地产独立上市对要求不会很高，且这将让其进入到更大的自由资本市场，从而获得更多的基金机构的投资，成为一个不错的融资选择。
商业地产的真正赢利模式不在于分割销售，也不在于租金，只有和资本市场对接之后，才能放大未来的长期资金，实现利润化。由此，上市融资成为了商业地产公司的必然选择。
6、城市综合体纷纷亮相 呈现开发热
2009年进入中国城市综合体开发元年，由于对城市综合体需求大增，地产商应社会需求的需要而竞相开发集办公、休闲、娱乐、餐饮于一体的城市综合体。在这种趋势的带动下，石景山万达广场、海鱼广场、世茂工三 (论坛 新闻)、珠江摩尔国际中心 (论坛 新闻)、华贸城等项目纷纷亮相，城市综合体开发成为众多品牌实力开发商的主流开发模式，有开发商号称，未来企业开发战略方向将以城市综合体开发为主，世茂等公司也开始成立专门的综合体投资管理公司，进行战略部署。类似万达、中粮、华润、富力以及世茂等这样的企业，都遵循着“非综合体不开发”的理念。
【点评】：城市综合体的开发犹如一把双刃剑：一个综合体的成功塑造，影响着区域和城市的未来，宣扬企业的品牌效应，带动区域价值升级。同时也由于其属于复合型开发，极大考验着地产的开发能力。此外，一窝蜂的城市综合体开发热令人担忧，政府在城市综合体开发过程中起到的推手作用，也隐藏着令人不安的因素。
7、一线城市商住价格倒挂明显
北京楼市商住价格在2009年第三季度出现严重倒挂，写字楼卖不过同区域公寓产品。与火爆的高档住宅市场相比，写字楼等商业地产的表现则相形见绌。以位于北京崇文区花市大街的国瑞城 (论坛 新闻)为例，其公寓价格为3万元/平方米，达到3.5万元/平方米，而在北京崇文区、宣武区，几乎没有发现单价高于2万元/平方米的写字楼。 在CBD地区，御金台 (论坛 新闻)公寓售价高达5.5万元/平方米，而位于同一地段的SK大厦售价仅为3.1万元/平方米，其间有高达两万余元的差额，商住价格严重倒挂。
同期对比上海和广州房地产，也出现了明显地商住倒挂现象。相关报道，上海办公楼已经持续三年出现商住价格倒挂，商铺方面，个别大宗物业的成交价格也低于周边同年限住宅项目。
【点评】：商用物业、工业地产等是宏观经济的晴雨表。 一个健康的房地产市场，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右，价格倒挂现象的出现直接导致了“商改住”的盛行。
商住价格倒挂现象，在北京、上海、广州等一线城市蔓延，是火爆的住宅市场出现泡沫，还是商业地产价格被严重低估，令人深思。
8、上海迪斯尼+海南旅游岛效应 旅游地产再升级
全球占地面积的主题乐园迪斯尼乐园正式落户上海，海南国际旅游岛获批， 消息的出现犹如重磅炸弹再次刺激旅游地产蓬勃发展。
在上海，迪斯尼乐园的开建，立刻引发周边土地价格的，同时也引得类似华侨城等企业积极备战旅游地产，在范围内筹建大型主题公园。至此，华侨城在深圳、北京、成都、上海、昆明、天津、武汉、西安及长沙10个城市均涉及旅游地产，总土地拥有量约35平方公里。
同样，海南国际旅游岛获批的消息一出，也引发了地产商的蜂拥而至。相关统计显示，目前，鲁能、雅居乐、首创、万科、今典、富力、中信等知名开发商都已经在海南圈下大幅土地。富力集团在海南的土地储备已 过两万亩；今典集团在三亚拥有800亩酒店建设用地，包括三个建成和在建五星级以上酒店项目；雅居乐也于2006年联手摩根士丹利开发海南清水湾，发展旅游地产，项目总投资逾200亿元。同时随着海南房地产的升温。恒大地产火速成立海南项目公司，打算进军海南房地产；富力地产海南公司董事长胡亦明表示，集团董事会已通过决议，将海南作为一个重要区域大力发展。此外，中信集团也在博鳌核心区储备了近5000亩的土地，共6个项目，囊括了龙潭岭国宾馆项目、三江入海口商业项目以及玉带滩综合旅游项目等等。
【点评】：2010年春节后海南住宅有价无市，价格出现回落，酒店价格也大幅跳水，疯狂背后，是否隐藏着一个海南旅游地产开发危机的到来？
面对旅游地产的疯狂，倡导地产商理性对待。
9、商业地产受结构性冲击 甲级写字楼触底反弹
2009年，金融危机的影响仍在持续，同时房地产政策并未对写字楼市场有所倾斜，与住宅市场的如火如荼相比，写字楼市场表现冷淡。销售市场反弹有限，租赁市场持续调整，相对低迷的经济环境对写字楼市场的冲击巨大，调整依然是写字楼市场的主旋律。
随着中国经济的快速复苏，2009年下半年北京、上海、广州写字楼租金也出现了明显维稳的迹象，但是由于未来写字楼的供应量仍将偏大，预计市场短期内难以快速回暖。
【点评】：需求和存量空置面积之间存在的差距很难在短期内消除，因此调整依然是写字楼市场的主旋律，市场短期内难快速回暖。2010年及今后的写字楼市场是否能够强力反弹，主要取决于未来两年内全球以及国内的生产产值。
与住宅市场不同的是，写字楼市场与实体经济密切相关，受国内国际经济的基本面影响，基本上无法借助政策调控拉动需求。因此，写字楼市场更加受制于宏观经济的真实状况，也更能体现实体经济的走向。正因为如此，投资者对办公楼的投资需求会比较弱，而尚处于恢复元气中的企业，其办公需求也有一定的滞后性，这也决定了办公楼市远不可能像住宅市场那样对市场有快速的反应。
10、内地投资者取代境外机构 大宗物业交易内资唱“主角”
09年末，美国西蒙集团低调地撤离中国市场，其中方合作伙伴深国投商用置业有限公司全面接手西蒙集团在中国的股权。深国投商置与美国西蒙集团及其他境外投资者涉及五个购物中心项目及深圳格瑞企业管理咨询有限公司的股权收购交易也将于随后完成。通过这次收购，深国投商置全资拥有五家购物中心。
同样是内地投资者取代境外机构，在大宗物业交易中唱主角的例证还有：2009年上半年，外国资本在中国主要大宗物业投资市场中所占的比例从2005年达到的近60%下降到10%以下。与此同时，大陆投资者在投资领域开始变得更加引人注目，2009年上半年，他们在整体大宗物业交易中所占的比例约为70%；2009年上海大宗房地产收购总额达人民币256亿元，较2008年上涨42%，其中国内买家占到88%，成为市场的主导。
【点评】：中国房地产投资市场正处于由外资主导向国有大企业过渡的重要结构性转型期，房地产市场的大宗物业投资力量将从国外企业转变为国内企业，并且主要是国有企业。目前各类现有的国内投资者以及新进入的国内投资者，包括国有企业、保险企业、房地产 投资信托基金和政府基金等进入房地产物业投资领域。
此外，国际经济危机导致境外投资者资金链非常紧张，在面临资金清算时，其不得不卖掉手中持有的一些物业是外资逐渐淡出的一个重要原因。
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