2010年“国十条”的出台，使得各地均不同程度出现“量跌价滞”的局面，海南楼价能否实现平稳过渡？房价该升还是该降？投资客是否就此望而却步，市民购房欲望能否再度勾起？三亚能否凭其独特的资源优势和地理区位优势独善其身？二线城市是否成为房地产业的新乐土？
2010年5月28日下午，三亚搜房网策划了一场以“新政实施后三亚楼市路在何方”为主题的专题论坛，邀请了现在三亚房地产的一线开发商，共话新政对三亚房产“是及时“败火”还是会过度“催泄””，以专家的视角，理性的精神来剖析新政后的三亚房地产市场走势。在此次论坛上各位嘉宾热烈讨论了海南地产在新政的严厉措施下应如何自处，并探讨是否会出现降价的局面。
沙龙现场
【主持人】：首先非常感谢大家参加由三亚搜房网主办的大话地产沙龙活动，今天在座的有老朋友也有新朋友，请允许我先介绍一下，从我左手边起，分别是金中海销售经理姜海、金中海销售总监刘文龙、国际公馆销售总监席延峰、资深投资人张羽冲、三亚清平乐项目销售总监薄闻、中鑫房地产总经理助理张志胜、河北正鑫房地产有限公司三亚分公司副总经理李涛，欢迎大家！
今天沙龙的议题有三个方面，市场、政策、企业，从这三个方面去探讨房地产调控新政实施后，三亚房地产路在何方。三亚地产跟在座诸位都是切身相关的，近日三亚市政府出台了关于促进三亚房地产市场平稳健康发展的实施意见，提出购买第二套房家庭贷款首付不得低于50%等等措施。当然在三亚的很多楼盘买房不允许贷款，所以房贷条例的出台或许对三亚市场影响不大，请在座的嘉宾们谈谈新政对各位的项目有没有影响？
金中海销售总监刘文龙
【刘文龙】：现在的三亚房地产处于淡季的时期，成交量下跌本身也是淡季的表现之一。从金中海代理的项目来看，今年的成交量与去年同期相比差不多，一次性付款的业主比例比按揭的多一些，但基本上是各占一半。新政出台后对我们代理的项目来说的确是会有一点影响，因为这样一来如果是投资性质的客户则其资金流动就会受到影响。目前一些投资性质的江浙一带的客户都选择按揭的形式，而以自住为主的客户则会选择一次性付款。
资深投资人张羽冲
【张羽冲】：在公布国际旅游岛计划之前，很多在海南买房的人对于贷款还是一次性付款都抱着无所谓的态度，不过那时一般有80%到85%是一次性付款的，他们当中很多人是半投资半居住，既可以自己享受也可作为投资使用，自住的人占一半。然而在国际旅游岛计划公布之后，突然之间房地产的投资客猛增，买房的投资客占一半以上了。以前在陵水的银行里十个人只有1.5个人在贷款。
【主持人】：那也就是说现在贷款的首付比例提高到50%对后期买房人影响是比较大的。
【张羽冲】：房价的上涨给了很多人改变自己人生的机会，房价翻番，资产也跟着翻番。上班族以前凑着钱买下的用来安居的一套房，现在已经是成为他们赚取更多套房的基石。1万多一平米均价买下，现在却已涨到3万多的均价，这是他们很多人以前都无法想象的。即使房价没有上涨，买不起房的人还是买不起房，该蜗居的还是会蜗居，即使房价再下降也一样。房价的上涨给一部分人带来了更多的财富，也促使了他们进行更多的消费。虽然新政出台后现在的市场局势还不明朗，但市场在一年之后就会见分晓，调控房地产是需要大智慧的。
【主持人】：三亚的市场情况在来说比较特殊，发展的比较快同时也引发了各界的泡沫论。现在三亚市政府出台的一些关于首付款5成，土地出让首付款要收入5成的政策，作为开发商来说是否认为能够有效引导三亚房地产走向理性？
中鑫房地产总经理助理张志胜
【张志胜】：三亚的房地产市场的确比较特殊，基本不以按揭的方式买房。我们的项目有按揭也有一次性付款的方式，还好我们回笼资金还比较快，银行对房贷首付比例的限制，目前对于我们楼盘的影响不是很大，而是不准收诚信金对开发商的影响比较大，对三亚或者海南的房地产开发商来说这才是一针见血的措施。
【主持人】：在我昨天参加的论坛上，住建部一个主任说话时透露出了这样的意思，希望各位开发商的楼盘降一降价，也让政府能有一个台阶下。
【张羽冲】：房地产调控新政的出台，实际就是希望拉紧开发商的资金链。如果房价不降实际上谁的日子都不好过。
【主持人】：房地产税最终会出台吗？
【张羽冲】：只要房价下降20%房地产税就不会出台。如果房价不降接下来对开发商还会有更严厉的措施，希望开发商们在赚到体满钵的时候，可以适当将房价下调一定的幅度。
【主持人】：张总一直在说关于房价升降的问题，对此刘总您可以发表一下您的意见吗？
【刘文龙】：张总代表的是消费者，从这个角度出发我不反对张总的观点。但是利益点不一样站的角度就不一样，从现在的市场行情来说，我认为今年涨起来的房价，是补充了从1992年一直到现在的空档期，跟同等水平价位配比形成一个反差。就像鄂尔多斯这个城市一样，从两千块上涨到四千块一平米，房价一下就翻番了，但并不是意味着这个地方的房价就已经到了顶点，因为现在已经达到了六千多一平米了。三亚的房价跟它的整体城市设施配套、整体市政和定位都有关系。如果说三亚成为了人民的后花园的话，那么涨到5万一平米都是情有可原的。
我觉得市场不应该受政府控制，但是政府控制那也没有办法，老百姓就会抱怨没住房了等等。我认为新加坡的政府在这方面做的就不错，在较早的时期就非常重视居民住房的问题，着手解决每个人的安居房、每个家庭都有住房，才能很好的发展投资方面。
房价的上涨是一个平稳常态，会根据大环境的经济势态来走。消费者觉得越便宜越好，而作为开发商则希望涨的越高越好，投资者则是涨到合理价位有人买就会卖，现在正好是开发商和消费者比较纠结过程。中国这么多的楼盘很多贷款都不好贷，有分期付或者一次性付款方式，现在想在海南岛买房子超过两套以上，就会有套数限制，但是第三套房贷首付比例在海南房地产市场显现出来的情况不明显，但如果说第三套以上的房子要征收物业税的话，这个对海南的楼市就会比较有影响。随着政策的逐渐平稳和过渡，人们心态慢慢恢复了，内地和海南的楼市发展都进入了一个冷静期。
【主持人】：刘总您对房产税怎么看的？因为房产税有可能会在上海、北京试行，在三亚也有消息试行，如果那样的话对三亚的房地产市场会造成什么样的结果？
【刘文龙】：一部分人会把房子抛出，另外买的人逐渐向内需性靠拢。我觉得整个市场还是会朝着健康方面发展，调控是好事，将政策长期执行下来比如说一年或者两年左右时间，可能市场慢慢的就会更好。
【张羽冲】：穷人能够买得房子，富人有投资的地方，社会呈现共赢状态才是真理。房地产行业牵扯到开发商、政府、银行和相关行业，这些机构和行业都要取得共赢，怎么才能取得共赢？政策实行了达到目的之后该如何收场？银行永远限制第三套房贷吗？北京地区永远不允许外地人买房吗？这些措施都是性的吗还是暂时的？一旦市场的需求被压制的越久，调控一松开后出现的反弹就会越大，或许房价会出现报复性的上涨，这是政府需要考虑的问题。要防止房价大起大落，平稳过渡和调控是最重要的。
【主持人】：目前房地产市场平稳下来了，接下来政府是否出台廉租政策，还是放松调控政策，大家对此有什么想法吗？
【张羽冲】：首先要判断这轮的政策调控会持续多长时间，什么时侯房价会上涨还是下跌，这都需要计算。对于政府政策来说，一切皆有可能。
【刘文龙】：政府现在强行限制购买套数，这个肯定很难平息，而物业税还是应该有这费用的，因为买多了也会有压力，物业税就跟物业费一样。
【主持人】：大家怎么看待政策调控与现在海南房地产淡季的关系？
【张羽冲】：即使是在没有出台这一轮调控政策之前，的舆论都在打压三亚的房地产市场。现在不仅是出台了调控的政策，又是三亚的房地产淡季，所以三亚的整个市场环境变的不好，开发商还是要务实的好。
【主持人】：像姜总这样的处于销售一线战场的对现在市场怎么看？对调控和淡季的关系呢？
金中海销售经理姜海
【姜海】：如同三亚这样的价格上涨幅度是需要遏制的，但调控的方法有很多种，只是说政府采取什么样的角度和层面。三亚的房属于一种奢侈品而不是一种刚性需求，在政策上限制第二套、第三套房贷款，就相当于断了海南岛的财路和持续发展，因为来这里买房子基本上都是岛外人，本地人根本买不起，在08年、09年时本地人就已经买不起海南的房了。但是我个人认为整个三亚未来发展的市场还是一个有很好的趋势，只是需要一些时间，对于具体什么时候能够恢复这个市场的畅旺还是要看政府和开发商。
【张羽冲】：以前来三亚买房可能花二三百万可以买到一套房子，现在买一百多平米房子没有五六百万是不行的。因为以前一次性付款人多，比如说三亚湾以前房子很便宜只要一万五的均价，150万买一套房是不用贷款的，这是相对低的价格，现在四万一平方米，四五百万一次性付就有压力了，这就是造成市场冷淡的原因。如果花费5、6百万所购置的不是必需品，这样呢的需求就会变小了。所以价格就是一个杠杆，会调节市场的需求。
海南的房子售价在二三百万之间的应该是卖的，还有八百万到一千万以上的，就怕是五六百万的房子那样就显得不伦不类了，所以这些房子将来是一个滞销的，一定要从消费者的倾向出发，150万到200万的房子怎么都好卖，但是450万到600万这样的房子让人一次性付款，除非非常豪华，普通买房者肯定不会接受。
【姜海】：我觉得房价一直在涨，但是三亚人的素质和生活质量没有提升，所以没有办法形成一个很好的市场环境，现在正在逐步按照政府的承诺进行建设，速度也在加快，我觉得房价是可以慢慢复苏的，这样市场才能平衡。如果光涨房价，但周边的生活条件和人文环境都得不到提高，那样是不行的。从根本上来说房价还是可以再高的，但现在没有支撑了。
【主持人】：现在咱们楼盘销售量大吗？
【姜海】：其实很多客户可以接受现在的房价，但是客户更多的会考虑目前的配套设置、环境建设、规划发展等，会思考这些是否都适合他。像北京搞奥运会一样，用了多少年来发展整个城市的人文，以及各个方面的酝酿，而三亚的房地产是在一两天内急速发展起来的，其他方面想在这么短的时间内改变时没有办法的。三亚是个让人放慢节奏的地方，所以才有这样的火爆的房地产市场，才能吸引生活在快节奏地方的人来放松一下。
【主持人】：在座的开发商们有没有降价的计划？
【张羽冲】：目前开发商肯定还不会降价，现在跟开发商讨价还价是不现实的，也不会成功，因为他们不会接受。但是在三个月以后，可能情况就会发生变化。现在本来就是三亚房地产市场的淡季，卖不出房或者少卖房也属于正常情况，虽然新政会对销售有影响但开发商并不会认为现在的市场出现了问题。但是如果到了11月份旺季的时候，楼市还是持续比较低的销售量，没有达到6成以上的话，那时开发商就会开始着急了。
国际公馆销售总监席延峰
【席延峰】：我在99年的时候就来到了海南，2000年开始从事房地产行业，可以说是经历了海南房地产起伏跌宕的潮和现在的高潮。从这些年海南房地产发展的历程来看，在不同的阶段面对不同的市场状况，政府都会出台相应的政策或是刺激或是抑制。包括在2000年时候出台的银行按揭业务、零首付、买25平方送一个户口，以及政府支付给开发商一定的资金对楼盘进行盘活，之后再补贴部分资金等政策和措施，都是为了刺激海南楼市，更快的消化海南的烂尾楼，盘活当地的不良资产。当时大家都看好海南楼市的市场预期，所以政府的政策也是朝着利好的方向出台。
河北正鑫房地产有限公司三亚分公司副总经理李涛
【李涛】：那个时候的房价均价为1000多一平方，品质好的房子售价2000多一平米还有很多人会嫌贵。然而现在海南的房地产市场全部开放了，再加上现在海南现在的开发力度比较大，所以市场价格也已经不可同日而语了。
【席延峰】：03年的时候我曾经在温州和浙江，在两年的时间里带着温州购房团在买房。03、04年期间各大中城市的商业地产开发规模非常大，商业城、步行街、物流城层出不穷。针对这样的情况国家在2004年时出台了很多打压商业地产发展的政策，比如对首付比例、贷款利息等等有所限制和要求。在政府打压下，市场总体预期下滑，很多温州人在周边的商业地产项目就被套牢了。08年金融危机的时候因为经济萧条，政府就会出台刺激消费的政策，拿出4万亿投入基建方面刺激消费。现在政府出台政策对房地产进行打压，又会使得楼市的预期下滑。根据我这些年在海南房地产行业的经验体会，我觉得现在的海南楼市不可能会再出现像92、93年那时的崩盘情况，也不大可能出现房价打二、三折的情形。
1999年的三亚到处是烂尾楼，现在看看三亚的亚龙湾，看看海棠湾的规划，就已经明白这个城市已经发生了翻天覆地的变化，房价也发生了翻天覆地的变化。其实我很赞成任志强说的一句话，“开发商是给富人建房子”，老百姓的住房问题应该交给政府来解决。三亚的房价越拉越高，购买群体也在不断的发生变化。2003、04年是北方的退休老人来海南买房养老，现在是国际企业家、商业巨子这些富豪到三亚来买房度假。所以现在想来海南买房子养老的退休老人只能去五指山买了，因为那里的房价相对来说要比三亚、海口要低。这些年居民的收入没有太多增长，但海南的房价却是一天一个样，上涨的幅度跟收入的增幅已经不在一个层面上了。对购买群体的细分化就会把收入与三亚房价不相匹配的人群，挤到了五指山、文昌等地方。
三亚市区一套面积100平米、单价2万的房子，总价需两百万元，很多像我们这样的中产阶级就是所谓支撑楼市的主要消费阶层，辛苦了十多年就为了弄拥有海边的一套房子，如果今天买了明天降价，肯定会有很多人不乐意。去年楼市暴涨后大家都觉得海南的房价已经拉到了历史的高位，这个价位对购房者的心理影响非常大，再加上国家又相继出台一些打压的政策，购房者对楼市的预期肯定是会下滑的。东环今年通车，西环马上开建，几个免税店的落户，国际旅游岛计划给海南带来的机遇正在逐步渗透到各个领域。如果说之前楼市价格暴涨使得海南房地产行业非常的突出，可能就是海南楼市在国际旅游岛建设的机遇下稍微比其他行业往前走快了一点，预先将未来1、2年能达到的房价水平提前透支了。
现在海南的房价尤其是三亚的房价已经不是针对普通的老百姓，他们已经消费不起了，而是针对更高端的投资、度假客群，对于他们来说现在的价格不是问题，而是信心问题。处于楼市盘整期的时候，大家可能会觉得现在买房会亏，因为不再看好在现在楼市价格水平上还有大幅增值空间，所以市场变得冷淡了。但从长远来看海南楼价还是会涨，我想在座的每一位嘉宾对于海南长期的发展有着好的预期，非常肯定海南会往好的方向发展。现在是开发商和购房者、政府博弈的时期。
【刘文龙】：我觉得今天这样的论坛交流方式很好，对于各位前辈提出的观点我非常认可。但我发现最近一些产权式酒店、公寓在近期的销售情况非常好，像这种投资性产品会不会是未来海南岛的一个趋势？今后开发商是不是会改变产品方式，以产权式酒店、公寓的打折方式进入市场。
【张羽冲】：从五、十年的长期来看，海边的房一定是非常值钱的。想持有房子多长时间便决定了买什么样的房，跟投资回报有关的房子将来肯定能守住房价而且空间也非常好。但在现在形势不明朗的时候，当房价快速上涨的时候，产权式酒店都是失败的。
【席延峰】：产权式酒店、公寓早期在国内给人一种不太好的印象，包括内地很多城市的商业地产项目，如果在一个批发市场里我买下了某一楼层上百个小商铺，以后如果经营公司倒闭了，批发市场经营状况惨淡，那么我所购买的商铺也就没有了任何的价值。但是产权式酒店如果因为经营不善而倒闭了，酒店管理公司撤出来了，但房子还在，还可以单纯作为房屋满足居住需求，只需再引进一家物业管理公司就可以了。
产权式酒店的开发要看选择在什么城市，我老家在邯郸，如果邯郸开发产权式酒店，肯定是行不通的。三亚的行业需求面太大，从回报模式上来说，不管是针对中短期度假，还是自住的需求，都可以满足，实现了产品的多样化。
【张羽冲】：我觉得将来海边的板楼住宅性用地会更稀缺，因为不会再有了。所以在三亚最能扛得住价的房，就是海景房，所以不能卖。
【主持人】：刚才席总谈话当中聊到五指山，去年出台的一些政策也激起了五指山、万宁、保亭等区域的房价上涨，对此各位怎么看的？对这些区位的发展潜力有何评价？
三亚清平乐项目销售总监薄闻
【薄闻】：之前去过保亭，去的房价是四千多，现在涨到七八千一平米，万宁的涨幅也差不多，不像三亚那么大，这几个地区现在的总量还不错。刚才几位说三亚的房地产市场细分的变化，正好把一些中低端消费需求的购房者吸引到那些区域去，对高房价接受度相对低一点的客群都会分流道那几个城市去。今年年初国家在制定相关房地产政策时，发改委和有关部分发表言论的时候，表示会将一线城市的房价降下去，把一线城市的房价压力转嫁给二、三线城市，对于这个观点我是非常认同的。所以今年有个新的趋势，同时也是三亚的一个转型机会：在三亚房价提升的同时，也将二线城市的房价带动起来了。
【主持人】：您对二三线的城市，比方说博鳌这些地方未来的发展如何？
【薄闻】：我自己也在博鳌投资了一个小公寓，当时我刚从北京来到海南，认为在博鳌建机场、亚洲博鳌论坛的开办，以及几个大型房地产开发商都在那里拿地投资，会对整个地区的房价有所带动，让我觉得在博鳌投资会成为今后的一个发展趋势。另外我觉得开发市场有洗牌的过程，现在如万科、保利这类型的大型开发商进驻市场以后，局势会逐渐稳定，很多小开发商在定价方面都会以这些大型开发商“马首是瞻”，价格的涨幅肯定是小幅度的逐步往上走，不能一次性将房价定的太高，不然就没有了后续的空间。
【张羽冲】：还要看楼盘质量、管理水平，这对楼盘将来的空间是至关重要的。不仅如此，我认为建筑品位和风格对于楼盘来说同样非常重要，这样不仅能让业主住的舒服，同时也能提高楼盘的档次和竞争力，也带来了更大的空间，希望今后房地产在开发的时候也能注重这一方面，这对于三亚这样的旅游城市的人文、环境景观来说，也是非常重要的。
【主持人】：一开始新政出台时市场上认为企业和消费者、投资者都人心惶惶，担心不知是否影响了在座各位开发商、投资客在海南、三亚投资的信心。但是跟各位聊到这里，我反倒觉得各位信心十足啊。
【张羽冲】：水满则溢，做事情不要做到最满，给自己留出一些相对安全的期限。我是搞艺术的，就像搞音乐一样，演奏的时候不要演到100%，做到95%就够了。
【主持人】：请席总总结一下对海南楼市短期和长期发展的看法。
【席延峰】：海南的房地产永远是资源导向型地产，海边的楼价就不用再说了，海景房就是贵。还有温泉的概念，以及热带的雨林的概念，带有这些资源的房子肯定价格都高，都是以资源等级来划分的，像二三线城市跟三亚海口都是一样。三亚的亚龙湾、大东海、三亚湾，都是按沿海先发展起来的规律开发的，包括海口也是海甸岛到西海岸的顺序，所以未来非常看好东线沿海一带的发展。
04、05年是琼海发展的好时候，因为博鳌亚洲论坛所带来的发展效应，的确很大，很多人都是先知道博鳌再知道琼海，这是一个很另类的问题。东方、文昌等在城市规划方面首先就忽视了这样的效应。。另外琼海也有得天独厚的资源优势，既有海景，也有万泉河这样的名片、红色娘子军这样的文化底蕴以及博鳌亚洲论坛，无论从知名度、还是资源拥有度也好，相对海南其他城市来讲都是最棒的。靠近海口的澄迈、保亭、五指山肯定也是以资源进行划分的。
海南岛说白了就是湾世界，最贵最豪华的楼盘肯定是依湾而居的。雅居乐现在已经成为海南岛当之无愧的明星，08年的时候大家都不看好雅居乐，首先是因为正好赶上金融危机，而雅居乐的开发周期长达十年，这就意味着每年的推盘量达到上百万平方。三亚整体的楼盘年销量近两年才达到一百万平米，一个雅居乐单一一个楼盘推盘量达到这么多，所以我们并不看好。但是现在雅居乐的良好状况，也给了我们惯常的思维一个警示。每年我们总是参照海口、三亚的出房量是多少，去判断市场的局势。而雅居乐证明了：即使是在一个陌生的城市，只要有好的规划、配套，只要踏踏实实的经营市场，楼盘就会成功。
在看到房价上涨的同时，一定要看到城市发生的变化。1999年的海南是什么样子？马路上到处都是烂尾楼，而现在的海南又呈现出怎样的样貌？1999年买的房子是什么样的品质、什么样的配套？现在买的房子又得到多少增值的东西？
【主持人】：我觉得可以这样说，1999年开发商刚进入海南岛时只有烂尾楼，在经过开发商们努力奋斗十年八年后，现在房价涨上来了，国家也开始调控了。
【席延峰】：海南的这种资源确实一直被外界低估了，以海口的房价为例，多少年来海口的房价的均价都低于省会城市的平均水平，也就是去年抓住了一次机会房价才上涨了，然后现在又开始往下压。刚才我也说到确实现在楼市往前跑的太急了，该打压的时候就要打压，但是房地产毕竟是人居工程，海南的房子已经不是本地普通居民能够消费的起的了。所以作为城市营销来看，三亚城市定位已经是亚洲，甚至达到世界一流的度假水平。旅游产业也在升级，游艇、高尔夫规划建设都在不断的升级。针对的客群并不是不能接受现在的价格，而是对市场的预期下降，担心买了会亏，所以信心不足。
【刘文龙】：09年5月份的时候我们针对的还是哈尔滨的客群，售价还在1万多左右，而随着今年国际旅游岛概念的出台，已经从1万涨到2万再到3万多了，客源也从哈尔滨地区转变成为长三角还有北京地区的客群了，因为价格已经抬高不适合哈尔滨的客群。国际旅游岛计划实施之后，很多楼盘已经没有产品可卖，所以十月份会有一批新的房子出来了，三亚目前看来已经没有什么大项目了，未来琼海、博鳌的整个基础设施构建好之后，包括轻轨的完成，琼海、琼中这些地方的市场会开始逐步兴旺，未来的市场发展潜力无可限量。
【主持人】：刚才您说三亚的客群发生翻天覆地的变化，原来消费得起三亚房楼盘的这部分人，可能现在只能到文昌、琼海这样区域去买房，这样二三线城镇就会吸引大批的开发商进入，您对这几个区域是怎么看的？
【刘文龙】：我们公司在琼海、万宁也有代理的项目。我们在琼海代理的项目，目前价格涨的飞快，现在的售价是1.5万左右。而且我们代理的楼盘还不是正对着万泉河，就已经可以卖到这么高的价格，而且现在的销售情况还不错。博鳌的发展带动了琼海楼盘的，因为目前的价格比较居中，所以琼海的市场空间也会比较大，会吸引一批在三亚买不起房的人，儋州这块的发展则还需要时间。
【主持人】：我们今天的论坛到这里就结束了，非常感谢各位嘉宾参与论坛并发表了如此精彩的言论和进行了观点的交锋，再见！
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