[摘要] 目前政府正抓紧制定《“十二五”城镇住房建设规划和中长期建设规划》，估计每年商品房建设在600万套左右，保障性安居工程500万套左右。而商品房市场上此时却是寒意正浓，为保证未来业绩稳步增长，招商地产（000024）、保利、万科、金地、绿地等大型房企纷纷进军保障房市场，富力、栖霞建设（600533）等地.
考虑到保障房建设开发商自有资金只占20%左右，5倍左右的杠杆意味着开发商的资金率可扩大至25%
房产调控再加码，开发商集体涉足保障房。
当前政府正抓紧制定《“十二五”城镇住房建设规划和中长期建设规划》，估计每年商品房建设在600万套左右，保障性安居工程500万套左右。而商品房市场上此时却是寒意正浓，为保证未来业绩稳步增长，招商地产（000024）、保利、万科、金地、绿地等大型房企纷纷进军保障房市场，富力、栖霞建设（600533）等地方房企也增加了保障房的份额。
据媒体报道，由住建部、国家发改委等部门联合编制的“十二五”房地产规划已经起草完毕，其中详细制定了未来5年里商品房开发面积、投资规模、保障房开发面积、房屋面积、结构调整比例等指标。
该规划草案显示，未来5年，中国房地产业将在中央调整经济结构和经济发展方式、保障民生的背景下，面临一场“调结构”的重大转型。对房地产开发商来说，可谓既有机遇，也有挑战。
业内多方观点认为要实现“调结构”的转型目标，保障房建设是最重要的一环。在“十二五”期间，保障性住房建设的速度将提高，保障性住房建设规模及其在房地产行业中的占比也将扩大。
国企开发商唱主角
自从保障房的建设任务下达以来，国企开发商一直是积极跟进和唱主角的队伍。三家国企开发商——招商、保利、金地都不同程度地参与了保障房建设项目。
金地集团（600383）相对招商和保利，是较晚涉足这一领域的国企，目前才刚刚成为保障房建设中的新一员。
10月11日，金地发布月报，公告其首次参与保障房项目建设。金地宣布9月中旬通过公开竞标，以代建方式取得了深圳市龙华扩展区0009地块保障性住房开发权。该项目总建筑面积约35万平方米。
金地方面负责人说，该地块的一切指标和建设时间以及建设标准，都是按照政府的要求来做，目前还不方便公布任何建设计划。
就在此前不久，招商地产同样在深圳获得了一项保障房建设项目。9月28日，招商地产公告宣布，公司于9月25日取得保障性住房中标通知书，公司通过竞标将以代建总承包方式参与深圳市光明新区整体拆迁、统建上楼安置房项目的开发。
公告披露，该项目包括万丈坡拆迁安置房、高新西塘家拆迁安置房及迳口果林村拆迁安置房三个项目。三个项目总占地面积14.1万平方米，建筑面积53.96万平方米。该项目由政府出资，招商地产收取代建管理费。
招商地产已介入相关项目的开发及建设当中，北京立水桥溪城家园、深圳澜园等项目均有保障房建设配套。
招商地产董事长孙承铭公开表示了招商对于保障房建设的态度，他表示，公司会积极参与保障性住房建设，现已介入相关项目的开发及建设中。
保利其实称得上是进入保障房建设较早的房地产企业之一了，保利地产（600048）于2007年建设了广州个限价房项目——保利西子湾，其中有八成为套型建筑面积在90平方米以下的住宅，当时限价6500元/平方米，相当于周围商品房房价的七成。
2007年7月，保利地产还中标北京常营两限房地块，并投资建设保利嘉园，项目包括27栋限价住宅和1栋廉租房，共计4199户。该项目在2009年初上市，销售均价不足6000元/平方米。在2009年年报中，公司也明确表示将积极把握城镇化和保障性住房的发展机遇。
保利地产表示，目前国家对于投资性购房的抑制、大力支持保障性住房建设等，将对市场产生较大的影响。保利进一步表示，它将加大二三线城市投资，提高市场占有率和产品覆盖率；积极参与各地保障性住房建设，并且稳步加大商业地产投资；开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务，增加新的盈利增长点。
此外，国企的大型开发商参与保障房建设的还有远洋地产、绿地集团和首开股份（600376）。
万科等民企积极参与
一向是名利双收的万科集团，在保障房建设方面起到了积极的带头作用。万科近年已经参与了公共租赁住房、配套商品房、限价房、经济适用房、廉租房等多种保障性住房的实践，公共租赁住房有广州的万汇楼项目，配套商品房有上海的华漕等项目，限价房有天津的新里程等项目，经济适用房有武汉的青山区等项目。
7月，万科在北京的保障性住房项目红狮家园将迎来首批入住业主。该项目位于丰台区宋家庄，包括1585套两限房与192套廉租房。
8月，万科在2010年中期业绩推介会上透露，其计划今年开展100万平方米的保障房建设。对于大举介入保障性住房建设，万科总裁郁亮表示，万科做保障房不是当成公益看待，而是当成业务发展，会对投资者有所交代。
不纯当作公益看待而需要追求一定回报的思路，使得万科终于在保障房建设上首度推开“工业化”生产建设，落实的项目即是万科位于深圳的龙华保障房项目，这也是深圳有史以来的保障房项目。
万科董秘谭华杰认为，保障房的特点决定了它非常适合“工业化”建设。首先保障房在户型方面要求高度标准化，这种标准化甚至可以让它的品质更加有保障、采购成本更低；其次保障性住房通常需要有更快的效益，一个项目往往要求包括装修时间在内的一两年内必须能够入住，传统建筑方式对此并不容易做到；此外，政府还会在节能环保方面提出具体要求，而“工业化”建设在这方面的优势非常显著。
保障房建设推进过程中，在国企开发商唱主角的情况下，民营企业相比又具有哪些优势和劣势？对保障房建设又将起到什么样的作用？
万科向理财一周记者提供的资料表示，就万科自身而言，参与保障性住房建设具有以下优势和作用：
一、对小户型住宅设计建造和综合社区开发，具有能力和经验上的优势。2001年起，万科对小户型住宅进行了全面研究，积累了大量成熟的小户型住宅产品，同时万科具备丰富的楼盘开发经验。对于解决社区配套生活设施、培育社区文化有着丰富的实践经验。这些经验的积累，对万科参与保障性住房项目的建造开工，具有一定的参考意义。
二、在公共租赁住房运作方面有一定的实践经验。2006年，万科在广州利用自有土地无偿投资建设中低收入宜居住宅实验项目——“万汇楼”，以低租金面向周边低收入务工人群、新毕业大学生等出租。该项目于2008年交付使用后，出租率接近100%，被广东省建设厅列入“面向低收入群体租赁住房试点项目”。
三、在资本市场拥有良好信用，有助于增强社会资金参与保障住房建设的信心。万科是中国首批上市企业之一，也是同期上市公司中一家持续盈利的企业，凭借规范管理和严谨的公司治理，在资本市场上积累了良好的信用。相信由万科开发和管理的保障性住房项目，能吸引更多的社会资金共同参与。
虽然已是民营地产大佬，但万科同样在建设保障房过程中面临困难和挑战，事实上，参与保障房建设时，无论是国有企业还是民营企业所共同面对的一个问题是缺乏长期融资渠道。
“目前在保障性住房建设中引入社会资金的做法还没有得到普遍推广。由于缺乏规范化、制度化的住房建设长期融资渠道，一些城市的保障性住房建设还只是依靠财政投入，难以持续。因此如果不能在融资机制上进行创新，保障性住房的建设就会面临很多制约。在借鉴国外经验基础上，一种办法是允许公共租赁住房投资主体发行中长期债券筹集公共租赁住房投资资金。资金通过投资者购买债券筹集，并利用公共租赁住房收取的租金来还本付息。但国内通过债券融资的难度还比较大，对融资主体的要求也比较高。另一方面，公共租赁住房本身也是一个新兴事物，不可能有盈利记录，企业在缺乏政府财政担保的情况下，很难通过发行债券来融资。要解决这些问题，我们还需要研究政策性的长期融资支持方式。”万科总部如是表示。
拟建性房产基金专投保障房
事实上，有关保障房建设的资金跟进问题已经获得有关业界的各方面关注。
10月11日，工商联房地产商会会长聂梅生透露，工商联房地产商会正在牵头制订方案，组建由大型房地产开发商出面形成的基金，专项用于建设公租房。
他认为，保障性住房的资金极可能出现青黄不接的局面。因2009年保障性任务完成尚有距离，2010年的任务又增加了一层压力，导致保障性住房资金的跟进可能陷入困境。
2010年中国政府要求将建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，中央财政补贴专项资金692亿元在6月份全部下达。但由于此前地方政府一直处于观望态度，导致保障性住房建设良莠不齐。住建部在9月初要求，各地项目9月底前必须全部开工，年末建成或基本建成的要达到60%以上。保障房建设的进度要求使得资金跟进与支持显得尤为重要。
面对资金难题，人大财经委副主任委员贺铿建议，政府应该建立稳定的财源，将地方的土地出让金全部收缴中央，各地都应该开征房产税，将土地出让金和房产税中的相当一部分用来尽可能多建廉租房。
除了呼吁地方政府财政支持外，行业内也自行给予了关注。属于非营利组织的行业商会——工商联房地产商会也表态，将牵头大型房企，成立专项用于建设公租房的基金。
对于都有哪些大型房企正在参与此项基金的成立，聂梅生表示，“现在还不方便透露。”不过记者了解到，招商地产、万通集团、华远地产（600743）等巨头房企都在该商会的行列中。房地产投资信托基金有望全面铺开
另外，通过金融融资渠道筹集保障房建设资金的方法也正在试水。今年初，在中央政府大力推进保障房建设的背景下，天津与上海将各自的保障房REITs方案交付央行，并提交国务院等待审批。
REITs（Real Estate Investment Trusts），即房地产投资信托基金在中国的挺进之路并不一帆风顺。从国际范围看，REITs是一种以发行凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合按比例分配给投资者的一种信托基金。
目前REITs在中国的成立用途受政策影响，将焦点更为集中在了保障房上。除天津REITs方案近期有望获批外，上海浦东版REITs也有望在今年底或明年初获批，首批REITs的募集资金都将投资于保障性住房建设。
他表示，上海浦东新区REITs募资资金将用于浦东新区公租房、廉租房的建设，包括浦东新区人才公寓建设。参与浦东版REITs的主要开发商有金桥集团、外高桥（600648）集团、张江集团和陆家嘴（600663）集团。事实上，这四大国有房地产开发集团，早在两年前就被区政府要求各自收购几十万平方米商品住宅，用作经济适用房、动迁配套房及人才公寓的房源。
此次浦东版REITs，四大集团将旗下的部分物业资产注入其中，补充该REITs的资产池，并将所注入的物业资产未来10年租金的权作为基础资产打包，委托给信托公司发行信托受益凭证，将募集到的资金按比例分配给委托人。
摩根大通中国董事总经理李晶认为，参照商业银行目前5年以上贷款5.94%的利率水平，REITs的只有在8%以上，才能吸引大量机构投资者的参与。
但是以未来10年租金权作为基础资产打包，又要达到给予投资者在8%以上的要求，则说明REITs必须承担其资产达到一定租金率的压力。
在建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东看来，区别于以商业物业或者工业物业为主的REITs，保障房REITs推出的关键是设计，在于政府如何在其中发挥作用使产品具有一定吸引力。
“作为市场化的金融产品，REITS要想在购买者中形成吸引力，无论在租金补贴还是的控制方面，政府都应该在其中有所贡献，否则保障房这种非市场化的产品做到市场化是难以实现的。”李晓东如是认为。开发商的一笔稳定大生意
根据国土资源部的要求，各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70%。而此后公布的供地计划中，这一比例达到了77%。在这种情况下，房产商只要想拿地开发，就难以绕开保障房的建设。
保障房建设可以说是大部分房企的必由之路。
业内人士分析保障房建设成本较低，宣传和销售费用不高；需求稳定，资金周转速度快；另外保障房更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低到20%以下。如果成本控制得好，以自有资金来算，保障房利润可以放大到30%~50%。
据了解，万科正在考虑保障房领域的“代建制”模式。即资金等均由政府投入，房企只输出技术与管理，以此来收取管理费用。“代建制”意味着开发商几乎毫无风险，虽然利润不高，却是稳定的一笔大生意。
业内人士认为保障房的利润“一定”高于3%的政府指标，其带来的不仅仅是浮于账面的“微利”，开发商高调进军保障房是“图谋”其账面以下的附加利润。虽然保障房开发的账面利润有限，但资金周转速度快，在资金紧张时还可以利用保障房土地进行融资。实际上，承建保障房之后，开发商还可以从政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。
此外，业内人士分析，即使以5%左右的利润率计算，考虑到开发商自有资金只占20%左右，5倍左右的杠杆意味着开发商的资金率可扩大至25%左右。
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