不少人认为,商品房预售制度已成为了房地产市场不规范的主要根源之一。这项制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决,更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押,最后甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。
房地产开发商资金的来源之一是银行贷款,此外是预售款和发行股票融资,而在这其中预售款的融资成本是的。
有业内人士认为,应该一次性废除商品房预售制度,立刻废除了以后房价马上会跌下来,质量马上上去。只有这样,很多劣质的、本来没有竞争力的开发商才会被淘汰。
也有专家认为,如果完全按照现房来销售的话,市场至少在1年左右就会出现供不应求的局面,这样反而会助推房价。取消预售制房价会下跌的想法,缺乏理论依据
今日,中国社会科学院发布了《住房绿皮书:中国住房发展报告(2010-2011)》。报告显示,今年我国大中城市房价泡沫程度偏大,部分城市房价泡沫程度过大。
绿皮书通过对2010年9月份35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现,普通商品住房平均房价泡沫为29.5%,其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上,11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%至50%之间,8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%至30%,9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。
有业内人士认为,房价泡沫呈高比例的出现,与商品房预售制度不无关系。
近日,人大财政经济委员会透露,将修订城市房地产管理法、改革商品房的预售制度。消息一出,商品房预售制度的存废之争再次成为社会广泛关注的焦点。
业内人士判断,综合种种的迹象,在修订城市房地产管理法的大背景下,各地纷纷出台完善商品房预售管理细则,近期恐怕不会废除该制度,而是在现有基础上对开发商加强监管,实行商品房“裸售”。但这样一来,此前在广西等地的取消商品房预售的试点工作将变得毫无意义。
商品房预售制变革希望几何
“生而卓越，就此进入北大清华。”
这是地处北京市北四环边上某售楼处打出的广告，广告牌下，尚是毛坯的外立面墙,露出一个个待装玻璃的空窗子。
售楼员告诉记者，这是他们一期开盘的在售房源,沙盘上,其他楼号已经挂上了醒目的红色“售罄”标志。
自实行商品房预售制度以来,看房人经常会遇到这样的情况。
“您现在来看还可以选,我们以前开盘的时候是要排队拿号预约的,而且是刚开盘就被抢光了。”上述楼盘售楼员对记者说。
据售楼员介绍,目前楼盘每平方米均价在42000元左右,以130平方米以上的大户型为主,选好户型之后,先交纳25万元定金,过几天可以签约,付完各类款项后,入住时间在2012年年底,“楼已经封顶了,但因为是精装修,还有装修的时间”。
对于记者看到的广告牌,售楼员介绍说,中国人民大学附中朝阳分校要入驻该楼盘的所在区域,“我们承建的教学楼,现在差不多都完工了”。
当记者问到“是否买房就可以入学”,售楼员的回答则变成了——“我们只管卖房子,至于学校要怎么招生,那是教委的事情”。
经过采访与翻阅相关资料,记者发现,实际交付的房屋质量、面积、环境、设施与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远的情况,在商品房预售过程中是频频出现。
据知情人士透露,20世纪90年代以前,在商品房买卖过程中都没有出现过此类情况。
1994年,城市房地产管理法实施,正式确立了商品房预售制度。实践中,这项制度的弊端渐显,诸如“期房销售是全款销售,丧失了对开发商的制约”等改革或取消的呼声也日渐高涨。
民革中央在一份提案中认为,商品房预售制度已经成为房地产市场不规范的主要根源之一。这项制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决,更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押,最后甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。
“现行的商品房预售制度,使消费者在购买房屋时,买的只是图纸和沙盘上的房屋,并不是实物,风险很大的。”有业内人士主张彻底废除这项制度。
但是作为主管部门,住房和城乡建设部似乎更倾向于完善商品房预售制度。
2010年4月份,住建部下发通知要求,今后未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式,向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
在此背景下,各地纷纷出台了政策。
9月2日,上海市房管局下发了通知,要求强化市场监管,严格商品住房预售许可管理,规范商品住房预订、销售行为,加大违规行为查处力度；
10月25日,北京市出台了办法,规定商品房预售资金应全部存入商品房预售资金监管专用账户；
11月1日,浙江省出台了办法,明确全省批准预售的商品房建设项目,应当全部纳入预售资金监管对象范围；
……
与此相呼应的是,人大财政经济委员会透露消息称,住房和城乡建设部正在组织力量积极开展城市房地产管理法修订工作,并已形成修改草案征求意见稿,其中就包括完善商品房预售制度。
业内专家认为,此举传递出的信号是,商品房预售制度的变革在即。
预售制度被指成房产纠纷源头
相较于有关部门的变革,对于商品房预售制度争议,有业内人士直言是“应该彻底废除这项制度”。
查阅相关资料不难发现,商品房预售制度建立之初,本意目的是为了解决房地产开发商先期工程建设的资金不足、降低房地产业门槛、增加商品房供应、活跃房地产市场。
但是,在经过一段时间的实践之后,质疑声开始出现,甚至有律师明确表示——超过80%的房地产纠纷源于预售制度。
一名参与了多次房地产诉讼的律师向记者举例说,一则售楼广告说“楼前5米有一条林阴大道”,住了一段时间后,业主怎么也找不到林阴大道,只在很远的地方发现了一条3米多宽的小路,就质问开发商为什么欺诈。开发商理直气壮地说:这条路的名字就叫“林阴大道”。
“18年前,我在山东老家买了一套房子。当时,山东全省房价平均每平方米是500元,我买的那套房子大概每平方米2600元。本来说是1年内入住的,结果到了交房时间,什么都没有。”回忆起自己曾经的买房经历,这名已在房地产法律事务中摸爬滚打多年的律师仍然语气有些激动,“为什么我当初能在开发商什么都没有承诺的情况下付钱?就是因为相信预售制能提供保护。”
这名律师认为,在现行的商品房预售制度之下,开发商大多卖的都是期房,而不是现房。
据统计,目前各大主要城市的商品房预售比例普遍都在80%左右,部分城市甚至高达到90%以上,预售已经成为商品房销售的主要方式。
国家统计局数据显示,2010年1月至6月份,房地产开发企业资金来源33719亿元,其中,定金及预收款8064亿元,个人按揭贷款4538亿元,两者合计12602亿元,是同期国内贷款的2倍。
有分析人士也表示,房地产开发商资金的来源之一是银行贷款,此外是预售款以及发行股票融资,而这其中预售款的融资成本是的。
对此,SOHO中国联席总裁张欣曾坦言:“应该去资金成本的地方拿钱,对我们而言,通过市场预售拿钱成本,我们能够做到,所以不愿意贷款或是寻求其他的投资者。”
实际上,房地产开发商以预售的方式融资本无可厚非,真正受到民众质疑的是善于资金运作的开发企业将预售款挪作他用。目前,对于尚无预售款监管的绝大多数城市而言,预售款项由房地产企业完全自由支配。
“裸售”能否革除预售制弊端
2009年6月份,上海市“莲花河畔景苑”小区一栋在建的13层住宅楼轰然倒塌。“在这个案件中,如果没有预售制度,业主权益受损的程度会大大降低。”曾经介入该案的律师向记者表示。
地产专家谢逸枫认为,从商品交易方式上看,房屋未建成就销售,这为部分开发商虚假宣传、弄虚作假创造了条件。而购房人对房屋本身的质量、特点缺少足够的了解,即使交房时有问题,多数也只能被迫接受。
“从风险方面看,房屋从预售到交付,一般要两年,其间如果开发商的资金出现问题,楼盘就可能会‘烂尾’,但贷款买房的购房人却要继续还月供,开发商的风险转移给了购房人。”谢逸枫说。
有业内人士认为,购房者签订商品房预售合同之后,只取得一种期待权,实际上并未真正获得房屋所有权。
“坏事就该铲除,有什么可犹豫的呢?废除了以后房价马上跌下来,质量马上上去。”主张废除预售制度的人士甚至向记者表示,“应一次性废除该制度,只有这样,很多劣质的、本来没有竞争力的开发商才会被淘汰。”
而中国房地产职业经理人联盟副秘书长陈云峰则认为,对商品房预售应该加强监管,但不能取消。“房地产市场的发展不能满足中国城市化的需求。也就是说,还有很多人要买房,如果都是现房,满足不了需求”。
在陈云峰看来,在现有城市化速度下,房屋的供给严重不足,“如果完全按照现房来销售的话,市场至少在1年左右就会出现供不应求的局面,这样反而会助推房价”。
清华大学恒隆房地产研究中心主任刘洪玉也认为,取消预售制房价会下跌的想法,缺乏理论的依据。
“在房地产市场上,开发商卖预售房主要是为了分散风险、为项目开发进行低成本融资,因而愿意以较低的价格出售房子；而购房者购买预售房是为了有更多的选择余地和相对较低的价格,因而愿意承担预售房的风险和资金利息损失。”刘洪玉表示。
此外,刘洪玉提出,购买者完全可以选择不购买预售房屋,而等到房屋竣工后再购买,这是买方的自由,没有谁去强迫买方购买。因此,只要购房者不购买预售房了,“预售制度”也就形同虚设了。
“商品房预售制度执行了十几年,短期内取消不是很现实；即使要取消该制度,也是需要一个过程。”陈云峰说。
“实际上,北京现在的预售监管政策已经是很严格了,各地可以参照北京的监管政策对预售进行监管。”陈云峰表示,“北京把开发商的所有行为全部置于政府监管之下,俨然进入‘裸售’阶段。”
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