[摘要] 2010年11月，“二次调控”影响渐弱，北京住宅交易量再度攀高，此次调控观望期之短让人意外。政府开始有意识增加住宅有效供应，同时受《商品房预售资金监管暂行办法》影响，开发企业也有意在11月加大了推盘量，双重因素导致了11月住宅新增供应量的大幅增长。
2010年11月，“二次调控”影响渐弱，北京住宅交易量再度攀高，此次调控观望期之短让人意外。政府开始有意识增加住宅有效供应，同时受《商品房预售资金监管暂行办法》影响，开发企业也有意在11月加大了推盘量，双重因素导致了11月住宅新增供应量的大幅增长。
住宅供应“赶场”，总量创2010年新高
11月，北京市建委共批准预售证55张，涉及项目54个，总批准销售面积170.4万平方米，环比增加59.6%，同比增加13.6%。与10月相比，商品住宅尤其是普通住宅的放量急剧增加。除了中央政府有意识的增加住宅有效供应之外，针对从12月1日开始取得预售证的项目开始实施《商品房预售资金监管暂行办法》成为开发企业加快推盘节奏最重要的原因。
图1 2007-2010年新增供应（万平米）对比图
从区域分布的变化来看，本月供应近9成仍集中在城市功能扩展区和近郊区，远郊区供应量上升占总供应量的9.5%左右，其中近郊区和远郊区供应量均创下2010年新高。
本月内城区仅有一个项目入市，位于宣武区右安门内大街的凯迪尚府推出3.7万平米（其中2.8万平米住宅）供应，并借3.7万元/平米左右的相对优势价格在入市半个月内取得了良好的销售业绩。
城市功能扩展区供应量较上月有较大幅度上涨，朝阳、海淀和丰台均有不同幅度上涨，石景山虽然供应量减缩，但在交易市场却表现的异常火热，10月份推出较大住宅供应体量的融景城成为11月北京交易市场最火爆的项目，在商品房销售套数、销售面积和销售金额三个方面均排在首位，本月该项目继续加推了1.2万平米住宅供应。城市功能扩展区本月虽未出现单体供应规模较大的项目，但万科红、橡树湾等项目凭借其地段的优越和较佳的投资保值能力依然吸引着市场关注。
本月近郊区供应量突破100万平米，除通州区供应量有小幅微降之外，其余各区均有不同幅度上涨，大兴区凭借黄村的绿地新里西斯莱公馆（7.5万平米）、东亚马赛公馆（6.3万平米）和金色漫香郡（7.7万平米）等项目的集中上市以42万平米的供应总量成为各区之首；通州区则以31.3万平米紧随其后。通州运河东岸的新华联运河湾（6.5万平米），顺义顺榆路的华忆园（6.4万平米）都是本月单体供应量较大的项目。
本月远郊区的供应量也有大幅增加，创2010年以来新高。怀柔雁栖镇的世嘉光织谷本月再次推出3.5万平米供应，依旧受到市场热捧。杨宋镇的影人四季家园推出8.4万平米的供应量是本月单体供应量仅次于通州土桥的金隅花石匠的项目，平谷南街的阳光城上市两周以来已基本售罄。
图2 新增供应面积(万平米)的空间分布
（说明：内城区是指西城、东城、崇文和宣武区，城市功能扩展区是指朝阳、海淀、丰台和石景山，近郊区指通州、昌平、顺义、房山、大兴和开发区，远郊区是指门头沟、怀柔、密云、延庆和平谷）
从物业类型上来看，本月别墅产品开始集中上市，共有包含3个独栋别墅和4个联排别墅在内的7个项目相继入市。两个传统别墅供应区昌平和顺义分别有2个和3个项目入市。北七家的温哥华森林（独栋）和马池镇的香江别墅（联排）多年之后再度推出新产品，其中温哥华森林3.3万平米的供应量是本月别墅单体供应量的项目，本月有15套独栋别墅交易记录。顺义高丽营的MOMA万万树（独栋）、空港的中粮[祥云（联排）以及马坡镇的香榭花园（独栋）均有别墅供应推出。另外富力十号推出28套联排别墅，售价提至6万元/平米。房山窦店的提香草堂推出35套联排别墅，销售已过6成。
本月普通住宅供应创下2009年以来新高，较10月份有124.7%的增幅，单体供应量较大的项目大都分布在近郊区。通州多数八通线和运河沿岸的在售项目均有新增供应，土桥的金隅花石匠成为本月单体供应量的项目，也是本月住宅供应超过10万平米的项目；京贸国际城（4.9万平米）在宣布直降7000元之后终于打破4月份以来仅签约一套的尴尬，整个11月份签约交易额超过1亿元；富力金禧花园（2.1万平米）本月入市，其通州老城核心地段和20000元/平米左右的均价应当具备一定的竞争力；K2地产杨庄项目M5·朗峰（3.1万平米）开盘，4.89米层高，36000元/平米左右的均价，市场的接受度如何还待检验。新华联运河湾和远洋东方这两个前几个月通州销售的项目分别有6.5万平米和2.7万平米的住宅供应推出。
大兴黄村有5个项目本月推出新增供应，其中金色漫香郡（7.0万平米）和金地仰山（4.1万平米）均取得了不俗的销售业绩，新里西斯莱公馆也有6.2万平米住宅供应推出；采育镇的恒生波尔多小镇（3.0万平米）和西红门的鸿坤理想城（3.4万平米）分别凭借较低的销售价格和相对较高的性价比领跑大兴住宅交易市场。
另外昌平区东小口镇的招商嘉铭·珑原（6.7万平米）和怀柔区杨宋镇影人四季家园（8.1万平米）都是本月住宅供应量较大的项目；丰台东铁匠营的万科红（1.4万平米）、大成路的大成郡（3.7万平米）、海淀清河的华润橡树湾（3.1万平米）和怀柔的两个项目世嘉光织谷（3.3万平米）和影人四季家园（8.1万平米）均是本月的热销项目。
本月虽然有12个项目推出商业供应，但体量都较小，的是位于昌平小汤山的金科帕提欧的9000多平米的配套商业，其余供应量大都在5000平米以下。办公物业方面，顺义顺榆路的华忆园推出6.4万平米办公供应，是本月办公物业单体供应量的项目，丰台西马场的商改住项目7克拉推出3.3万平米供应，是近期为数不多的商住供应，于家坟的方恒偶寓大厦（3.5万平米）也是本月办公供应较大的项目。
保障房在经历了几个月的持续高放量之后，本月放量有所缓和，本月仅有东坝的朝阳新城（2.6万平米）和房山拱辰街道的阳光邑上（3.7万平米）两个项目推出限价房供应。
表1：2010年11月不同类型物业新增供应变化比较
调控影响变弱，“疏导”应成未来市场主要调节手段
我们在上月初针对10月份北京期房住宅交易变化进行总结的时候，就曾经提到过对于“二次调控”——《新国五条》的疑问，政策的出台对于交易市场的影响非常显著，但筑坝拦水的效果如何仍然受到暴雨、水位影响。北京期房住宅交易市场在经历了10月份的短暂低迷之后，11月交易量再次上扬达到10107套，仅次于9月份的10786套和4月份的10446套。仅仅在“二次调控”一个月之后，人们就开始怀疑调控的缰绳能否拉住市场这匹奔腾的野马了。
图3 北京2009-2010年各月期房住宅交易套数对比图
经过近一年市场供应、需求的博弈调整，我们可以看到，目前，中央政府近期主导目标、地方政府的财政目标、境内外的热钱以及房地产市场的真实居住需求这四股力量的博弈已经成为决定市场量价走势的关键因素，在目前我国的宏观经济背景下，我们依然要面对城市化快速进程以及城市发展不平衡带来的大城市人口剧增、国际上欧美主导的宽松货币政策所带来的高额流动性等严峻问题，且这样的问题不是能够通过短期调整所能改变的。我们目前采取的各项调控政策，更多的是一种应急的短期政策。在现在的环境下，就如在瓢泼大雨中，在高水位处设坝拦截需求，如果没有长期的疏导机制（土地供给制度、保障房体系），则有可能引发日后的反弹，带给我国房地产行业乃至整体经济更大的威胁。很明显中央政府也意识到了问题所在，11月份住宅供应的增加，有开发企业“赶场”主动性的原因，也有政府在确实增加有效供应的推动作用，从12月周的数据来看，这种供给增加的趋势还在逐步加大。有“堵”有“疏”，少“堵”多“疏”，才能从根本上解决房地产市场积压的问题。
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