[摘要] 1月7日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心重磅“出炉”的2010年中国房地产企业项目销售金额与销售面积排行榜中，万科成了最大赢家，荣膺“双料”冠军之余，也创下新的历史记录。
1月7日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心重磅“出炉”的2010年中国房地产企业项目销售金额与销售面积排行榜中，万科成了赢家，荣膺“双料”之余，也创下新的历史记录。
保利地产获2010年度房企销售面积亚军、销售金额第四名；金地集团排名居中，均位列“两榜”第13名；招商地产排名则最为靠后，分列上述“两榜”的第18名、第26名。
公开资料显示，2010年万保金招共计实现销售金额2109亿元，签约总面积为1905万㎡。四大房企中，保利规模扩张速度最快，而万科的运行效率。截至2010年3季度，保利地产总资产较年初增长了52.27%，而万科的存货占流动资产比率，为68.59%，这与万科一直强调的高周转、快速开发的模式相符。
四大房企·万科篇
作为中国房地产行业当之无愧的龙头企业，万科在2010年继续着自己的老大地位。
根据中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》显示，2010年万科再次蝉联了住宅销售收入与住宅销售面积的双料。其中住宅销售收入1026亿元，住宅销售面积847万平方米。而1026亿元的销售成绩也创造了新的记录，使得万科成为国内家年销售超过千亿的房企。
而面对不断深入的调控，及时调整开发布局、产品结构和开发节奏，调低对利润的追求，把调控可能带来的业绩影响降到无疑成为其销售突破千亿的保障。
这种顺势而为也体现在此前几年。2007年，他们率先将开发重心转向二三线城市，并以刚性需求者为主力客户，顺应政策要求大建特建“小户型”，以满足主力市场需求；2008年，当行业迎来首次调整时，万科则迅速举起降价大旗，抢先出货。显然，这种面对不同情况积极调整的策略使得万科得以长期位居地产“一哥”的位置。
不过，销售千亿的背后，万科也面临着诸多的挑战。首先是盈利能力方面，这家企业销售爆发式增长的行情并未很好地传导至盈利端。与2004年的百亿销售额相比，6年之后的千亿万科，其销售额增长了9倍；2004年净利润约为9亿元，2010年前三季度为32.72亿元，如果4季度不出现较大幅度的增长，万科2010年全年的业绩不会超过50亿元，而这意味着其6年来的利润增长还不到5倍。显然，万科的规模增长与其成本控制能力的增长并不匹配，直接影响了其盈利能力。
其次是资金的问题，如果仅仅从资产负债表分析，万科的资金状况确实不错。截止三季度万科的货币资金315亿，占总资产1879亿的16.7%，而流动比率，即短期借款加一年内到期的长期借款仅158亿，也就是仅万科手中的现金就足够支付其2倍的短期借款，资金状况很是宽裕。
但从万科的三季报现金流量表来看，其资金状况似乎并没有上述那么理想。2010年1-9月其经营性现金流为负数12亿，上年同期则是正数112亿，而经营性现金流为负数，说明企业挣得少花得多；同时其前三季度销售收入223亿元，但经营性现金流入是598亿，说明63%的现金流来自以前年度收入或预收款；最后其2010年1-9月收到的其他与经营活动有关的现金55亿，比去年同期的17亿增加2.3倍。而有注册会计师表示，收到的其他与经营活动有关的现金金额巨大，多为关联方直接的现金往来，不少企业用这种方式掩盖主营业务现金流的严重短缺。
而如果要预测未来万科的资金状况，还要看2010年的年报，进一步了解其存货的可销售状态。如果现房占比大，就说明存货的变现能力强，相反的，如果新开工项目多，反而会进一步增加资金的需求量；截止三季度其预收账款已经达到656亿，超过1-9月份销售收入433亿，按照2010年的平均销售额，等于是已经预收了未来17个月的收入，这个数字也验证了万科未来资金会更紧张。
同时，2010年1-9月万科的投资2100万，比去年同期的1.52亿下降86%，营业外利润仅2480万，说明万科的利润几乎全部来自于直营业务，也显示了其利润的健康性。
并且，今年以来，万科还加速了在土地市场的投入，整个2010年共获取106块土地，尤其是12月份，仅一个月就拿下了21处土地，且大多数位于二、三线城市。由于房地产开发从拿地到销售到交楼平均周期是2到3年，按此规律，万科2010年实现千亿业绩便是2008年之前辛苦布局、储备土地的结果，而2010年范围内的大量拿地，也将保障万科今后几年的销售成绩。
此外，万科目前已经将学习目标从美国的住宅企业帕尔迪转向了汇丰银行，希望学习其“市场环境适应能力”，而万科也确实在住宅市场遭遇连续调控后，将触角伸向了商业地产的市场。此外针对重庆将试点房地产税的消息，万科已经对相关媒体表示，房产税的开征以及保障房大规模兴建计划的落实，会抑制投资性购房需求。而这也或许意味着在2011年，我们将更多的看到万科出现在商业地产的领域。
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