[摘要] 谁来保障保障房？在今年定调1000万套保障房目标的背景下，这句看似拗口的疑问句将成为摆在各地政府面前的一道实实在在的课题。
编者按：
谁来保障保障房？在今年定调1000万套保障房目标的背景下，这句看似拗口的疑问句将成为摆在各地政府面前的一道实实在在的课题。
从去年580万套保障房开工指标能否完成一度引发担忧，到最终超额完成590万套，得益于中央层面的推动力以及地方的执行力。但这也折射出各地在保障房推进过程中所遇到的困难和挑战。土地和资金，即是两大核心问题。
辞旧迎新之际，《财经日报》记者从京沪广深四地发回报道，解析保障房所面临的土地、资金之困局以及当地在体制机制方面所作的创新和努力。
北京保障房：金融创新试验田
“十二五”期间，北京保障性住房建设可以用“两个60%”来概括。
北京市住房和城乡建设委员会新闻发言人徐志军去年底表示，“十二五”期间，北京市将力争实现两个60%的目标，即保障性住房占整个住房供应的60%，公共租赁住房要占保障性住房供应的60%。
中国房地产业协会研究中心总监回建强对《财经日报》记者表示，保障性住房的扩容势必会挤压商品房经营性用地指标，但这并不一定意味着政府土地出让金收入的减少。因为即使商品房建设用地可能减少，但商品房尤其是高档商品房因此会更加稀缺，空间更大，土地出让金也将更具竞争性。政府非但不会限制市场化土地的拍卖价，还可以考虑实行财税改革，逐步摆脱土地财政。
事实上，近期上海、重庆启动的房产税试点已经在探路深层次税改。
“明确房产税收入投向保障性住房，将使得保障性住房的建设资金来源有更多的保证。”财政部财政科学研究所副所长王朝才当时告诉本报。
“尽管保障性住房的资金来源问题没有完全解决，但大方向是确定的。”回建强认为大致有以下几种途径：首先是政府财政直接拨款，提取一定土地出让净；其次是住房公积金贷款；另外是鼓励社会资金参与，进行创新性金融融资，如推出REITs(房地产信托投资基金）。
去年11月，北京市住房和城乡建设委员会和中国建设银行北京市分行签署了一项达200亿元的战略合作协议，此次合作是北京市首次在保障性住房领域与金融机构签署战略合作协议。中国建设银行北京市分行将给予北京市保障性住房建设200亿元意向性授信额度，支持北京市保障房等项目。同时，建设银行北京分行将通过金融产品创新为北京市各类保障性住房、旧城保护性改造和修缮等项目提供优质的金融服务。
房地产私募基金的尝试也在北京悄然进行。由工商联房地产商会牵头，以商会会长聂梅生为组长，华远地产董事长任志强为副组长的公租房基金筹备小组已成立，上海建银精瑞资产管理有限公司为基金方案的设计者。“方案已经由国家工商联上报至发改委。”聂梅生去年12月对媒体表示。
据聂梅生此前对媒体透露，基金的规模计划在100亿元到300亿元之间，投资者不超过200人，预期年化率在10%~15%之间。基金运行期限暂定为7年，其中投资建设期3年，出租经营期3年，最后1年可退出清算。退出路径设计为三种选择：政府回购、市场出售和REITs退出。
在基金领域，保障房还是个新面孔。尽管公租房资金回笼周期较长，基金投资不算高，但回建强表示，基金进入保障房领域，可以推动公租房资金汇集，减少流动性过剩；对投资者来说投资风险低，回报较稳定，旱涝保收。
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