二三线城市房价直逼一线城市，能否成未来楼市新引擎有待观察，警惕二三线城市地产热催生新一轮泡沫……
房企对二三线及三四线城市的拓展力度正在不断增大，东部地区的三四线城市以及中西部地区的二线城市被认为正处在房地产发展的“黄金时期”。城镇化的进度以及市场的需求正在推动这一趋势的进程，但二三线城市在楼市品质得到提升的同时，房价“一线化”成为二三线城市居民不得不面临的普遍压力。
万科注重中西部、三四线城市
万科的动作一直被认为是业内的风向标，其称得上是开发商中布局二三线城市和最快的企业之一，万科的动作也常被其他房企所效仿。先知先觉的万科已经坐享了提前布局的收获，二三线城市对其业绩的贡献不容小觑。
“万科现在对主要的二三四线城市布局得都差不多了。”广发证券地产研究员沈爱卿这样告诉记者。新一年的万科，其业绩马上迎来了“开门红”。
1月万科销售金额再次创下了历史新高，销售面积达165.4万平方米，销售金额201亿元，同比增长216.1%和220.8%。新增加项目有12个，其中二三线城市占比为37.5%，一线城市除上海和杭州外，西安、沈阳、武汉均为中西部城市，显示出万科对中西部地区布局力度的加大。
事实上，万科进入二三线城市的迅猛很早便有了体现，资料显示，2009年万科共新增项目45个，其中37个位于二三线城市，不乏与当地企业合作的项目，而一线城市的土地储备在万科整体土地储备中仅占25%左右。
到了2010年，这样的势头依旧得到了延续。今年1月其对中西部地区的重视其实早在去年年底之时就有了明显的表露。
去年12月，万科新增项目21个，从项目布局看，二三线城市建筑面积占52%。从拿地势头和布局都能看出，万科正在加快布局中西部地区。三四线城市也同样受到万科的重视，万科近几年的拿地名单里，三四线城市出现的频率不断提高。这样的趋势也带动了不少大型房企紧跟其步伐。
尤其在今年1月份新政调控加码的情况下，很多大房企纷纷从一二线城市转移到三四线城市，例如万达、万科、城建、恒大、佳兆业、绿城、保利等开发商今年在三四线城市都在加速拿地。
房地产专家谢逸枫在一篇文章中指出，根据中原集团研究中心提供的研究报告显示，通过选取人均GDP和城市化率两项指标，对范围内40个中心城市的分析表明，人均GDP3000美元到8000美元、城市化率30％到60％的城市处于房地产发展“黄金时期”。
而“黄金时期”的城市除了东部地区的三四线城市外（如绍兴、南通、温州、烟台等），多为中西部地区的二线中心城市（如重庆、成都、石家庄、贵阳、合肥、郑州、西安等）。这与万科的布局重点“不谋而合”。
其次，东北的哈尔滨和长春两市也处于这一区间。此外，中西部地区的长沙、武汉、兰州等市均处在此阶段向下一阶段过渡的初期。结合国家运输通道建设所形成的交通枢纽，郑州、武汉、长沙、西安、重庆、成都、石家庄、贵阳等城市有望成为未来市场的新兴热点。
大型标杆房企业进入二三线城市是很明显的事实，不过如何走、怎么走，它们则是各行其道。“万科的动作一向是很快的，当别人还在一线城市的时候，万科拓展着二三线城市，当别人反应过来的时候，万科已进入三四线城市。与此同时，万科的新产品线也在做，即一二线城市市中心的高端房产，这一产品做得比较慢而已，更着力的是将原有的产品线向扩张。金地和保利在学万科的路子，但速度要慢点；恒大则是喜欢在郊区小镇拿大盘做；招商、中海、华润属于一个类型，即做中高端产品，低端产品很少，虽然也朝着二三线城市延伸，但速度也比较慢，他们做一个项目的时间会很长，追求的是项目。例如一个项目可能做十年，但是可达3-5倍，而万科则是一个项目做3-5年，一倍就足够。”中国房地产信息集团分析师薛建雄说道。
当记者问及追求高的开发商是否能在消费能力尚不足的城市获得预期回报时，薛建雄表示，每座城市的增长周期不同，有的阶段增长得快，有的则慢，开发商要需要选对阶段。这种项目开发周期长、追求高类型的公司的压力在于提升产品价格，如果价格卖不上去，则公司开发的速度也会因此上不去。
金地吸取教训，加快二三线城市布局
1月6日，金地公告称，近期花费27.18亿元在常州、武汉、长沙拿下四宗土地，并在西安雁塔区的城中村改造项目中，拿地1241亩。
金地是典型的吃了教训、纠正错误的开发商例子。正是由于去年金地太过倚重一线城市市场，从而其业绩受到了一定的影响。
以去年业绩而言，金地在“招保万金”中的成绩稍显逊色，金地去年的业绩轨迹呈“前低后高”，上半年仅有50万平方米销售，而下半年则新增供应200万平方米。
对于金地去年上半年销售锐减的情况，有分析认为，这主要来自金地业态布局不够丰富，由于其更为重视一线城市，当一线城市成为受到调控影响的对象时，金地业绩受到冲击也是客观的结果。在2010年上半年业绩公布后不久，金地就正视了自己的布局规划的缺陷之处，不仅下半年迅猛加大铺货量，更为重要的是在对二三线城市的占领和开发上，金地以后劲之势全力追赶。
2010年的7月是个分水岭，7月，金地集团通过股权收购方式获得位于烟台和珠海的两个项目股权，紧接着一个月后，8月20日，金地上海公司以13.6亿元竞得宁波市慈溪太屺2#-A地块……尽管金地开始加快储备，然而其慢了一拍仍造成了金地去年全年的新增土地储备量不多的结果，仅为313万平方米，不过同时值得注意的是，去年金地土地储备共分布在19座城市，其中一线城市4座，二三线城市15座，新增项目主要为二三线城市项目，共达249平方米，权重达80%。在此之中，金地集团新进的城市有大连、烟台、常州、长沙地区。
对于去年上半年放松对二三线城市布局与推盘的力度，今年的金地显然不愿再重蹈覆辙，2011年伊始，金地便开始加紧布局二三线城市的步伐——1月6日，金地公告称，近期花费27.18亿元在常州、武汉、长沙拿下四宗土地，并在西安雁塔区的城中村改造项目中，拿地1241亩。
这一系列的积极拿地动作和其去年年底至今集中大量推盘有着很大的关系，近1-2个月，金地集团新推或加推盘计划的项目就有佛山九珑璧、天津格林世界、天津国际广场、上海天御、杭州自在城、宁波东御、武汉格林春岸、武汉圣爱米伦、西安湖城大境、沈阳滨河国际社区，总面积约为22万平方米。上述10个新盘中除上海天御外9个都分布于二三线城市。大量推盘后，金地便需要跟进补给，于是积极在二三线城市补储土地。
可以看出，今年无论是新推盘还是土地储备，二三线城市越来越受到金地的重视。以上的几个项目中除上海天御外，其余皆是位于二三线城市项目，而今年初获得的四幅地块，也都出自二三线城市。
当然，这并不代表金地就对一线城市失去了兴趣，只是金地在一线城市的拿地计划都需要谨慎考虑，理性地控制风险。
此前有金地高层表示，金地集团会关注一线城市的副中心地带，也就是一线城市中心经济圈所覆盖的核心区域。
因而，除了积极向二三线城市拓展外，长三角地区一直是金地甚为青睐的区域。而长三角区域项目的销售贡献也相当具有说服力，去年金地的项目中，杭州自在城、上海格林世界和南京自在城为全年销售金额前三名，销售前三名皆来自长三角，金地面对这样的成绩，没有理由会放弃对长三角区域开发的力度。
受城镇化需求、市场需求推进
开发商对于进入二三线城市的方式也是各有喜爱，有的直接买地，有的通过股权买卖间接拿地，在多样化方式的选择下，开发商注意力的转移带动了转战二三线城市的趋势，标杆性的龙头房企，例如万科、恒大、绿地等企业领先一步，率先布局高增长的二三线城市，业绩表现突出的成功案例，使越来越多开发商愿意把触角伸及或深耕二三线城市。
综合因素最终形成了当前的现象。一线城市拿地难是开发商首要头疼的情况。“一线城市拿地价格高、竞争大、资源又稀缺，没有雄厚硬实力和软实力的开发商拿地变得十分困难。”一名业内专家这样对记者说道。对于开发商而言，硬实力主要是资金能力的体现，在众多房企缺钱并筹资难的背景下，能保证自身财务稳健、资金充裕的房企经过大浪淘沙后便已剩余不多，钱的多少是一项重要的实力体现，这一点对于开发商而言，毫无争议。而软实力则包括与政府的关系、企业品牌口碑等方面，如果一家外地房企品牌要进入一座一线城市，相较于本土品牌，开拓困难自然要更上一层。
然而，如今即使通过激烈竞争后能在一线城市拿幅地，开发商也不能再像从前那样恣意丰收了，严厉的楼市政策环境使得开发商更为注重预测、规避、控制风险。1月26日，国务院常务会议出台了继续加码调控的“新国八条”政策；从1月28日起，房产税正式在上海、重庆两市试点，政府表露决意之时是开发商冷静谨慎的开始。
调控风潮下，二三线城市自然成为房企的避风港，大批一线的品牌实力开发商转战二三线城市。二三线城市又带给开发商什么样的乐观图景呢？从市场角度而言，首先是需求。二三线城市的需求随着中国城镇化的必然发展过程而得到推动，“国家计划中城市化人口要占总人口的70%，现在只有46%的城市人口。也就是说，中国还有四分之一的人要从农村涌向城市，按照14亿人算就是3.5亿。”易城中国总裁祝惇若曾对记者这样说道。
在东兴证券的一份研究报告中也指出，在31个省市中，仍有17个省市城市化率低于水平，其中西藏和贵州的城市化率只有22.61%。各省市之间差距很大，二三线城市仍有很大空间，城市化进程在加速。因而，二三线城市急切的城镇化需求将带动市场对楼市供给的需求，而随着各地高铁建设步伐的加快以及户籍改革的推进等因素，这样的需求将得到一定程度的推动。
“此外，市场的需求正在向二三线城市转移。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者。除了二三线城市自身城市居民创造的内需外，一线城市对房地产的需求也有朝着二三线城市转移的现象。
一线城市的高房价已经使得“挤出效应”越发明显，举例而言，以上海为中心的需求正在外溢和挤出，在上海置业困难的年轻人越来越多地选择去周边城市安家，市政协曾调研显示，新上海人中有14%因房价和市场租金过高而打算离开上海。因此，城镇化需求和市场需求都为二三线城市楼市的发展创造了令人遐想的空间。
除此之外，逐利本性的开发商也十分看重二三线城市地块与项目低成本、增值空间大的特点。由于二三线城市还未发展成熟，故而二三线城市拥有土地资源充足、成本不高、竞争不强的优势，开发商花十分的力气进入一线城市，在二三线城市，或许只要一分，在业内专家看来，大开发商转战二三线城市最直接的动机就是寻找新的利润点，因为二三线城市房地产成本低却空间大、居民消费力比较高，率甚至可能比一线城市更高。当开发商选择分散布局、向拓展，从长远来看将保持持续的竞争力。
二三线城市的政府大多也呈欢迎之态，很多城市都把实力雄厚的大开发商作为招商引资的重要客户，在土地出让金、规划建设相关手续、各种规费等方面都有吸引人的特殊优惠。开发商与当地政府的愉快合作还会体现在新城建设一面。2008年以来，众多二三线城市均不同程度地启动了新城建设，为开发商提供了新一轮机会，如天津滨海新区、石家庄滨河新城、成都高新开发区、昆明旧城区改造、厦门岛外新城、杭州沿江十座新城等，这不仅完成了政府的规划任务，同时也成为聚集开发资金和房产投资的洼地。
二三线城市价格一线化，警惕泡沫
与此同时，房企对二三线城市的热情使得部分城市正在面临价格上涨的压力，二三线城市房价“一线化”成为一个新的讨论话题。根据《京华时报》的报道，作为二线城市的福州、厦门均为40个房价重点监控城市之一，这两个城市的商品住宅销售均价每平方米现仍高居1万元以上。2010年12月底，福州商品住宅均价达到了每平方米10630元，厦门岛内则每平方米高达16000多元，价位直逼一线城市。
目前，处于三线城市的一些沿海县市房价也出现较大涨幅。以福建省为例，晋江、福清、长乐、南安等一批经济较发达的县级城市房价涨速较快，有的县级市的市中心房价甚至从每平方米两三千元“疯涨”至1万元。
“价格一线化的同时，首先是品质也一线化了，先是品质得到提升了，价格才随着上升，但价格相对于品质来说升得要慢些，因为当地消费能力提高得会慢一些。”薛建雄这样说道。
但不可否认的是，一线房企“主战”二三线城市，由于所开发楼盘绝大多数为高端商品住宅，预售价格往往高出当地普遍商品住宅一大截，让当地居民承受前所未有的购房压力。
对此，谢逸枫表示，“二三线城市的楼市，能否成为未来地产市场的新引擎，仍有待观察。须警惕二三线地产热催生新一轮泡沫。因为部分二三线城市的经济缺乏足够竞争力的产业支撑，居民人均收入水平也相对较低，如果大量投资性开发和购房资金涌入，可能会促使当地房价的过度上涨，超出当地刚性需求的实际购买力。在这种情况下，市场就容易陷入买入容易卖出难的尴尬境地，可能会形成投资泡沫。”
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