在通常的理解中,地价是房地产开发中的主要成本,但是这一理解或被泛海建设旗下的北京楼盘泛海国际居住区二期所“颠覆”。
泛海国际居住区地处北京东四环边上的朝青板块。目前该楼盘只开发了一期,二期尚在建设中。目前开发商对于二期的销售价格还未公布,但多位业内人士推测,该楼盘二期的销售均价会在4.5万元/平方米左右。《每日经济新闻》记者调查发现,如果该楼盘二期最终以4.4万元/平方米的价格入世,房价将达到地价的近170倍;如果以4.5万元/平方米开盘,该比例将攀升近173倍。
房价或高达地价的170倍
多位业内人士推测,泛海国际居住区二期的销售均价会在4.5万元/平方米左右。记者从北京部分中介处获知,该楼盘前期入市的一期楼盘,目前的二手房均价约4.4万元/平方米。
记者采访发现,该楼盘一期一个186平方米、三室两厅两卫一厨的房间,业主出售时的报价为850万元,均价为45699元/平方米。
北京搜房网的统计数据也显示,该楼盘二手房目前均价约4.4万元/平方米,据此,行内人士推测,依照正常推盘逻辑,该楼盘二期推出时,均价应该在4.5万元/平方米左右。
记者调查发现,如果该价格预测准确,此价格与该楼盘2006年7月份时的报价14500元/平方米相比,已上涨3倍多。
如果这个数据还不太令人意外的话,该楼盘超低的地价,肯定会让人大跌眼镜。
根据去年国土部公布的1457宗闲置土地的公开资料显示,2004年8月份,泛海建设旗下公司以2.249亿元拿下该楼盘所在的地块,共计供地面积为29.159万平方米,建筑面积为86.47万平方米,楼面价仅约260元/平方米。
如果该楼盘二期开盘价为4.5万元/平方米,那么该楼盘开盘价将为楼面价的近173倍。即使以该小区目前二手房成交价开盘,房价与地价的差距也高达了近170倍。换句话说,该楼盘土地成本在房价中的占比微小。
实际上,由于开发商拿地时的楼面价极低,该楼盘的房价与地价间的差距一直比较大。比如该楼盘于2009年初的时候,销售价为32600元/平方米,房价与地价的差距也达到惊人的近125倍。
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