保障性住房建设骤然提速催生了巨大的资金缺口，至少8000亿元需要通过社会融资来解决，但“无利可图”的保障房开发让各路资金望而却步。“政府急、民间冷”的现状如何改变？能否通过融资模式创新“点石成金”？一些先知先觉的民间资本已经开始积极探索。
据悉，我国支以民间资本投资为主的公租房基金即将启动，目前已报送至国家发展与改革委员会并抄报住建部。这股悄然崛起的民间金融力量，有望成为未来保障房建设的重要资本推手。
保障房巨大资金缺口催生民间力量
据住建部估算，今年1000万套保障性住房建设资金将会突破1.3万亿元—1.4万亿元。其中仅有5000多亿元将通过政府和各级政府来筹集，其余8000多亿元则将通过社会投入和被保障对象等进行筹集。
“地方财政压力是巨大的，虽然中央代发地方政府2000亿元国债优先用于保障性住房，但这样会使其他的方面受到较大挤压。”北京华远地产股份有限公司董事长任志强指出，“目前13万元-14万元一套住房的估算，还没有计算教育、医疗、商业等市政配套的成本。”
银行贷款显然无法充当所有融资的来源。银监会主席助理阎庆民在“两会”期间表示，保障房建设资金压力不能全压在银行身上，否则一旦出现无法收回信贷本息，新一轮“平台”贷款就有可能因保障房的建设而出现。
“如何调动民间资金的力量，将社会资金转化为保障性住房资金是当务之急。”建设银行投资银行部总经理王贵亚说，银行已经根据国家要求拿出一部分资金来支持国家保障房建设，但考虑到投资相对较低，投融资期限较长，银行放贷有一定的市场风险和政策风险。
虽然社保基金、保险等机构资金已被允许可以投资保障房，但因缺乏专业管理团队和运作模式，大都处于“观望”状态，换言之，机构资金同样在寻找好的投资模式。
“这个时候引入民间资本参与一举多得。”建银精瑞资本集团董事长李晓东对记者表示，“巨额民间资本没有很好的投资方向，四处流动炒作商品、推高房价，如果把这部分资金引入保障房的建设，不仅可减少流动性泛滥和通胀压力，同时也解决政府的燃眉之急。”
众多专家认为，保障房融资困局并非是无法破解，借助一定的政府支持，以私募股权基金模式打造出一个对接政府、地产商、民间资本等各方资源的平台是个不错的选择。
首只公租房基金“蠢蠢欲动”
记者了解到，我国支以民间资本投资为主的保障房建设投资基金———建银精瑞公共租赁住房建设投资基金即将成立，目前已报送至国家发展与改革委员会并抄报到住建部。
建银精瑞公租房基金拟采取股份公司制设立，由工商联房地产商会牵头组织一批合格企业共同发起组建。基金的操作模式是，政府用一定幅度的优惠价格供应土地，再由基金出钱拿地，委托开发商承建、运营管理，建成之后以租金和政策性补贴向投资者返利。
李晓东向记者透露，基金首期募集资金不低于100亿元，未来的3年内，在范围内选择符合基金投资条件的项目，投资建设数百万平方米的公共租赁住房，并在第7年退出。
基金筹备得到众多房地产开发商的积极响应，华远地产、路劲地产、复地集团、华润置地等中国知名地产企业都是基金发起人。李晓东说“开发商面临不少社会压力，也想建保障房，但有心无力，赚多少钱不是关键，关键是压不起那么多资金，相对于让其出钱，还是出力更为重要。”
香港路劲地产集团主席单伟豹认为，投资保障房建设是大势所趋。企业要跟着市场的需要去改变，中国未来的大形势将以内需为主，对于房地产企业来说方向性调整势在必行。
“虽然不少房地产企业在向商业地产转型，但是商业地产所需的核心位置已经没有地了，与其要转向二、三线城市开发商品房，不如转向一线城市公租房这个大市场。”中新地产总裁朱军如是表示。
用适度政策性金融杠杆“点石成金”
公租房基金100亿元的投入，对8000亿元资金缺口来说显然是杯水车薪，但却提供了一个可行、可参考复制的操作模式，即成立专业管理团队及操作平台，设计合理投资回报方案，整合各方资源。
合理回报下，资金募集就不是难题了。根据李晓东介绍，测算率时，以北京、上海、杭州、广州、深圳5个房价的城市为样本，做最坏打算，率5%，率有望达到12%。
任志强对记者表示：“建银精瑞基金率预计有6%-8%，甚至是10%，地方政府在巨大目标压力面前，可能拿出更多优惠条件。”
其它商业机构也在思考不同融资渠道与模式，以机制灵活著称的信托公司就是另一股资本力量，目前中信信托、平安信托、中粮信托等信托公司都已经开始探索保障房融资。
一位信托公司高层人士告诉记者：“我们已经有了可行的操作模式，配合政府适度的支持，在目前房地产信托年化率动辄10%背景下，可做到保障房信托仅比普通房地产信托率低一个多百分点，这是相当不错的回报。”
不论公租房基金还是信托资金，其率均受诸多变量的影响：包括获得房源的成本，公租房租金价格，财政贴息幅度，税收优惠政策的延续性以及退出方式等等。因此，不少专家表示，要想进一步吸引社会资金进入保障房建设，政府配套支持不可少。
李晓东说，财政政策方面，希望能获得财政贴息和税收优惠，虽然国家政策已经提出了要给予贴息支持，但实施细则还未出台；土地政策方面，希望政府给予一定价格优惠，同时适当提高容积率；金融政策方面，对符合相关条件的机构，希望国家政策性银行能提供政策性贷款；在基金到期退出时，考虑支持基金资产以REITs方式在资本市场退出。
北京大学房地产金融研究中心主任冯科建议，政府可用“瘦肉搭肥肉”的方式让房地产商获得合理的。让开发商从公租房上投入，在配套的商业地产上获利。
“政府要做的，不仅是投入资金，更重要的是给市场一个杠杆，以政策撬动民间资本的积极参与。”贝塔策略工作室合伙人杜丽虹说，现在并非是缺乏公租房的投资资金，而是缺少好的制度。如果能适当地启动政策性金融杠杆，通过税收优惠、税收返还、利息补贴、增信担保等方式引导民间资本进入保障房建设，将起到“点石成金”的作用。
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