[摘要] 主题为“房地产转型之惑：求解有效性”的博鳌·21世纪房地产论坛第11届年会在海南三亚召开。金融界网站在现场为您全程图文直播。
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建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东认为房地产调控进入了深水区，房企的资金链非常紧张，中小企业尤其是民企感觉压力很大。
李晓东认为调控的主要思路是要把双轨制的保障住房供应体系建立起来，调控如果引发负面效应，政府保障房这块GDP就能保住一部分，在保障房没有到位之前，政府用各种各样的形式手段，限购、限价、限售、限贷等等，压制住房价，等待保障房大量上市。
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调控的主要思路是要把双轨制的住房保障体系，住房供应体系建立起来，以前每一次调控出台都会造成开发商，房地产投资的下降，不拿地不卖房，同时政府就会体会到GDP的这种压力，相关行业的压力，包括民工返乡。今年，政府想明白了，如果调控引发负面效应，政府保障房这块就业GDP就能保住一部分，在这种情况下，在保障房没有到位之前，政府用了各种各样的形式手段，哪怕现在所谓的限购、限价、限售、限贷，而且个贷都在限，用各种各样的行政手段强制的压制住房价，等待开发商现在的保障房大量上市的那一天。
从2003年起房地产一直在调控，中间这条线是房地产的景气指数，随着调控起起落落，这样的3600万套未来五年的保障房一定会对商品住宅的市场产生很大的冲击。3600万相当于，像今年的1000万套，昨天很多人都讲了，去年8万多开发商去年完工的一年总量也就是800万套，其中商品住宅只有600万套，还有一些是商品自建，那么今年要再加1000万套，这样的集中建设带来的问题是什么，我们觉得3600万套其实从总量上来说并不一定多了，等到3600万套建成了，保证面大概是20%，但是在集中的、短期内推出，因为剩下的80%是过去30年，特别是近10年、12年建设出来的，我们要在三年内建出来，量是集中上市，可能会造成甚至连保障房都会没有市场的穷困局面。
比方说重庆市原来有公租房的申请标准，原来是2000元的月收入，现在因为没有这么多人去申请，大量上市，提高到了5000元。上海的原来的经济适用房从个人月收入2300元现在提到了2900元，下一步有可能提到3300元。北京市是国家给了2万套，市政府多安排了5%，等到有一天申请标准达到了月收入5000元，必然会对市场产生很大的冲击，因为保障的不是应保的那部分，“应保未保”，真正需要的人不是收入的人，能够买得起经济适用房的，也不是这个社会最底层的20%的人，可能是30—50%这个区间的人买了，该保障的没保障到，不该保障的保障了。
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