[摘要] 2011年上半年，为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。
2011年上半年，为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。为进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用：近 40个城市实施限购，600多个城市出台房价控制目标；上海、重庆房产税试点改革“靴子”落地，住房转让营业税调整；货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉。为确保1000万套保障房建设落实到位，土地、资金、制度多管齐下：保障房用地单列；加大保障房建设财政投入，鼓励多渠道筹集资金；保障房建设实行责任制，建设信息公开。土地政策继续调整完善：坚持和完善土地出让招拍挂制度，确保保障房用地供给，商品房用地供应计划也有明显增长。
房地产调控政策的升级和货币政策的继续趋紧，使得 2011年上半年房地产市场出现积极变化。根据中房指数系统“百城价格指数”对100个城市的全样本调查数据，1月“国八条”出台后的2-5月，商品住宅价格平均环比涨幅明显缩小，环比上涨城市个数在减少，环比下跌城市个数在增加，房价快速上涨势头得到遏制，表明政策调控的效果正在逐步显现。
2010年4月的“国十条”出台后，已有北京、深圳、苏州等部分城市出台“限购令”。2011年 1月，国务院办公厅发布“国八条”1，扩大限购范围、加大限购力度，要求直辖市、省会城市、计划单列市（若不含拉萨共计35个城市，简称“35个大中城市”）和房价过高、上涨过快的城市要在一定时期实行限购措施，对本地户籍家庭拥有2套及以上不得再购买，非本地户籍家庭拥有1套及以上住房、不能提供当地纳税或社保缴纳证明的不得购买住房。截止目前，已有约40个城市出台限购措施，严厉程度略有差异，其中北京要求非本地户籍无房家庭提供“连续5年”缴纳社保或纳税证明，是本轮限购措施中要求最为严厉的。
今年“国八条”中首次提出制定房价控制目标，表明中央政府调控房地产市场从通过行政手段宏观调控上升为直接调控房价。根据“国八条”要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。已有600多个城市出台房价控制目标2，但大多数城市的目标是房价涨幅不高于 GDP及收入增幅，多与 GDP及收入增长挂钩，仅有长春提出使房价收入比（住房套型标准按 60平方米计算）控制在 5.8以内的合理区间，是少数在房价控制目标中提出“房价收入比”目标的城市，北京的目标是“新建普通住房价格稳中有降”，是仅有的提出“降房价”的城市。西安市在住建部的要求下，将房价控制目标调整为“新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点”，是调整房价控制目标的城市。
为加大政策的贯彻执行力度，加强对地方政府落实调控政策的检查，4月份，国务院派出8个督查组，对东北、华北、华东、西北、华南的16个省区市就贯彻落实国务院房地产市场调控政策情况开展专项督查3。专项督查重点内容有下几个方面：本年度保障性安居工程的资金、土地落实情况，以及相关建设计划的进展情况；房地产交易营业税、增值税、个人所得税等差别化税收的征管情况；差别化信贷政策的执行情况；执行限购的城市，其限购政策的执行和实施情况；省级人民政府对市级人民政府的约谈问责机制等。带队组长级别的是住建部部长姜伟新，除住建部和国土资源部两大与房地产直接相关的部门外，其他的组长也多为中国人民银行、财政部、国家发改委、税务总局、银监会、监察部等多个部委的副部级官员。规模之大创历次楼市调查之最，彰显中央政府坚定房地产调控的决心。
2011年1月27日，酝酿多年的房产税改革终于“靴子”落地，上海、重庆两市分别出台房产税改革试点暂行办法，标志着我国房产税改革迈出了实质性步伐。两地房产税的侧重点不同，上海仅针对新购且属于居民第二套住房的征收，并仅对家庭全部住房面积人均高于 60平米的部分征税；重庆对独栋商品住宅、新购高档住房（交易单价为上两年平均交易单价两倍以上）和“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）新购的第二套普通住房进行征税，并设计了不同的免税面积。
两地房产税也存在相同方面，一是主要针对新购住房征税；二是计税依据都暂时按住房交易价格，条件成熟时依据房产评估值；三是税率较低，基本在 1%以内，都根据本地居民家庭人均住房面积及非本地居民的工作等条件给予一定的减免优惠。房产税属于房地产长期制度建设的内容，有利于房地产长效机制的形成。
1月27日，财政部、国税总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，与2009年末的政策相比，对购买不足5年的普通住房转让营业税，由差额调整为全额征收。在2009年，营业税减免年限已从2年提高到5年，今年1月又对购买不足5年的普通住房营业税征收从差额变为全额，逐步提高住宅交易营业税减免年限和征税要求，有利于遏制投资投机需求。
2011年上半年，CPI涨幅呈扩大趋势，存准率、利率不断上调。自今年3月起，CPI涨幅均在5%以上的高位， 3月、4月分别为5.4%和5.3%，5月更是达到5.5%，创近两年新高。为抑制通货膨胀，今年上半年，央行每月上调一次存准率，共计6次，每次0.5个百分点，截至6月份大型金融机构存准率达到历史高点21.5%；央行还分别在2月和4月加息25个基点，目前，一年期存款利率为3.25%，商业贷款利率为6.8%，个人住房公积金贷款利率为4.7%。自从去年1月，为管理通货膨胀，央行动用了数量型和价格型的货币政策工具，截至6月底，央行已经上调存准率12次、加息4次。存准率、利率的一再上调，市场流动性整体趋紧，增加了房地产企业获得资金的难度，也提高了购房者的成本，将促进政策调控效果的进一步显现。
2010年是房地产市场调控年，为了抑制投资投机性需求，政府从个人信贷方面进行调整，逐步提高购房贷款的门槛。“9.29新政”后，首套房贷款首付不低于30%；二套房贷款首付不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍；三套房全面暂停贷款；且对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。今年初，“国八条”出台，二套房首付比例提高至60%及以上，严厉程度再度攀升。
近期，部分银行实施房贷措施比政府要求的更加严厉。据媒体报道，4月，南京建行将首套房贷款利率提高至基准利率的1.1倍。近日，北京浦发、光大等一些银行将首套房购买二手房的贷款首付比例由 30%提高到 40%。目前，在货币政策紧缩的环境下，出于自身情况和放贷风险的考虑，预计银行对个人住房贷款条件要求将更加严厉。
在“稳健”（相对2009-2010年的“适度宽松”即为收紧）的货币政策下，2011年贷款规模收缩显著。根据中国人民银行的数据，1-5月新增人民币贷款 3.55万亿元（同比下降 12%），是近三年的水平（2009年和 2010年同期分别为 5.9万亿元和4万亿元），其中5月新增5516亿元，同比和环比分别下降15.4%和25.4%。在总贷款同比下降的大背景下，房地产业的贷款降幅更为显著：人民银行数显示，2011年一季度，房地产类贷款（包括开发贷款和个人按揭贷款）新增5095亿元，同比下降40%。其中，住房按揭贷款新增3416亿元，同比下降35%；房地产开发贷款新增 1678亿元，同比下降 48%，降幅较住房按揭贷款高 13个百分点（值得注意的是，一季度新增保障房开发贷款651亿元，占同期新增开发贷的比重达39%，而2010年底余额占比仅为5%）。国家统计局数据也显示，1-5月房地产开发企业本年资金来源3.23万亿元，同比增长18.5%，但国内贷款同比增长仅为4.6%，个人按揭贷款更是同比下降8%。以上数据充分表明，今年房地产业从银行获得贷款的难度大大增加。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
