[摘要] 编者按国家统计局7月份70个大中城市新建商品房价格18日公布后，广州、深圳、惠州、湛江、韶关5城因榜上有名被强烈关注。广东最终会有哪些二三线城市被纳入新的限购之列？在新一轮“限购令”随时落地的前夜，政府、开发商、购房者的市场博弈在各地上演。
编者按国家统计局7月份70个大中城市新建商品房价格18日公布后，广州、深圳、惠州、湛江、韶关5城因榜上有名被强烈关注。广东最终会有哪些二三线城市被纳入新的限购之列？在新一轮“限购令”随时落地的前夜，政府、开发商、购房者的市场博弈在各地上演。
记者赵燕华、实习生姜笛报道：住建部给出限购五大标准，使得即将到来的楼市传统销售旺季“金九银十”增添了变数。从以往情况看，限购前热门的“被限”城市可能会出现恐慌性购房。
昨日，广东省住建厅相关负责人接受记者采访时表示，具体方案目前正在制定当中，他透露，“最终确定的城市可能不仅限于列入国家统计局70个大中城市住宅销售价格变动情况统计的广州、深圳、惠州、湛江、韶关5个城市。”究竟谁会被选中，二三线城市政府都很“纠结”。
新限购城市最快月底公布
有媒体评论称，五大标准为二三线城市限购指明方向，仅条，国内至少就有10个城市名列其中。而上周四国家统计局发布7月份70个大中城市房价公布，广东省的广州、深圳、惠州、湛江、韶关5城榜上有名，其中韶关环比上涨了0.4%、同比上涨6.6%，在省内“领跑”。
按照住建部的要求，涨幅若再名列前位的城市，8月底前或不得不“被迫”出台限购政策。其实，对照住建部出炉的5个“建议标准”，广东的惠州、韶关、增城、从化、珠海、中山都有可能进入新限购城市的行列。
对此，省住建厅有关负责人表示，目前具体限购的方案正在制定中，“按照住建部的精神，各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。因此最终的具体标准不一定完全依照住建部的建议。除了广东纳入国家统计局70个大中城市住宅销售价格变动情况统计范围的5个城市以外的其他城市，也不排除限购的可能。”其透露，广东新增限购名单可能在本月底到9月初正式揭盅。
或促投资客回流一线城市
中地行发布研究报告表示，广州作为一线城市，自去年9月开始实施限购，今年1月限购加码至今逾半年，基本完成政策消化、市场适应的过程，从乐观的方向看，二三线城市限购或将促进购房者往一线城市回流。“二三线城市之所以在短期内超速发展，源于政策对一线城市限购、投资需求外溢所致，由于二三线基础建设有限，经济发展支撑不足，发展程度与一线城市距离甚大，但胜在价格洼地，存在一定的操作空间。因而一线城市限购之时，二三线城市获收渔翁之利”，中地行分析人士表示，但当二三线城市受到限购压力时，经济水平更为有限的四五线城市难以成新目标，投资客反将回流广州等一线城市，再次伺机而动。
中心城区价格仍将坚挺
有地产研究机构分析，下半年调控持续深化，限购继续加码，虽对已限购城市广州而言不会造成过大打击，但仍将一定程度上影响消费者购房信心。中心城区压抑的购买力或将大量释放，对下半年成交量和成交价格作出一定支撑；在销售目标压力以及传统旺季的鼓动之下，10月至12月期间或将引起一轮促销潮，中心城区由于供求矛盾剧烈，价格仍将坚挺，但郊区将由于短期货量集中而加剧竞争，出现一定让利幅度。
广州
过半网友看跌房价
业内人士认为近期降价只是噱头
羊城晚报讯记者赵燕华报道：一份调查显示，超六成的准购房人因“限购”城市的推迟购房，主要原因是要静观市场变化。
搜房网日前调查发现，超过六成广州网友认定今年9月、10月楼市传统旺季不可能出现“金九银十”，过半网友看跌广州房价，面对众多开发商集中推货，到底买还是不买？43.42%受访者表示，将会视具体情况而定。明确表示想买房的网友，比例仅26.97%。
近期，广州碧桂园十里银滩推出三年分期及首日认购7.5折优惠，三天换来了50亿的进账。万科拉开“百团大战”，多个楼盘均以不同的优惠吸引买房客。此外，广州一些郊区楼盘房价也开始松动，以首日认购直降1000元每平方米-3000元每平方米的方式吸引购房客，似乎降价风暗起。
不过，业界普遍分析，这些只是噱头而已。许多所谓的“降价”房有不少“水分”。有开发商将原来精装修的房子改为毛坯房，这样一来，房价就所谓下降了。此外，“尾盘”也出现在本次的“降价”行列中。满堂红广州研究部高级主任肖文晓总结，只有当房子真正卖不动了，开发商才会考虑用低价促销的方式，而目前所谓的“降价”更多的只是噱头，并不会引起整个市场的跟风。
事实上，记者实地采访中发现，在广州市区，即将于“金九银十”推售的楼盘大部分以高价盘居多，尽管在销售大厅所见来咨询的买家寥寥无几，但开发商在这个“黄金月”所抱的态度基本上是“积极推货，犹豫降价”。
韶关
“限购会沉重打击韶关经济”
市民担忧房屋供应偏紧张，限购未必能限价
羊城晚报讯记者彭卫报道：在国家统计局网站刚刚发布的《7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》中，韶关房价同比环比涨幅均居广东首位，这将韶关一下推向了限购的风口浪尖。韶关市副市长尚伟在接受羊城晚报记者采访时表示，限购主要针对的是投机型和投资型的购房，这种情况在韶关房地产市场中的比例很小，单从涨幅来决定限购，与韶关实际情况不吻合。
三年房价翻一番 市区均价冲六千
“三年来，韶关房价涨幅确实较大，但是猛涨并不是今年才发生的事情。”韶关房地产行业协会会长陈清华告诉记者,这已经是今年韶关房价第二次登上涨幅榜，除去7月的统计，今年5月韶关也是榜上有名。
据了解，韶关房价在2004年均价每平方米不足2000元，到了2009年年初也仅有2900元每平方米。陈清华表示，当时金融危机，国家出台了扶植房地产的政策，这一年时间，房价一下涨到了4000元每平方米。2010年，楼市均价涨到了4700元每平方米，2011年，韶关市住建部门发布的统计数据是均价4800元每平方米，但是市区内实际已经很难找到5000元每平方米以下的楼盘。
韶关本地的专职楼市记者吴小姐告诉记者，长城世家广告说4000元每平方米起，实际这种房子仅有一套，其他的商品房都超过5000元每平方米；凯旋华府广告称5000元每平方米起，实际上很难找到6000元以下的；碧水花城卖到了7000元每平方米、御龙湾均价也超过了6000元每平方米。吴小姐告诉记者，从市区在售的楼盘看，均价肯定在5500元每平方米左右。
随着韶关房价涨幅登上广东榜首，韶关房地产商意见分为三种：一是主动让利型；二是坐山观虎斗型，这部分开发商楼盘还未建完，希望等限购令取消之后从中渔利；三是随行就市型，认为急于买房的市民会想办法绕开限购令。
新人结婚买房难 市民齐声叫限价
业内人士指出，韶关过去的住房以房改房为主，楼龄普遍偏长，有一定工作年限的人普遍希望住进有小区的楼盘里；年轻人普遍都不愿意和父母一起住，也有强烈的买房需求。房价的持续上涨让韶关市民叫苦不断。
26岁李小姐两夫妻在私营企业工作，两夫妻加在一起收入只有3800元，去年结婚刚刚搬进新房。她的房子建筑面积115平方米，60万元，首期18万元，月供1400元。“我们的存款总共只有10万元，仅仅够新房简单装修的费用，首付的18万元是向老人家借的。”
相比李小姐，刘先生夫妇在韶关已经有了3套房。“我们在单位宿舍买下了两套房改房，共花费了20多万元，剩下的20万元存款在碧水花城买了一套房子，支付了首期。”两夫妻月收入共计5500元，但每月基本生活开支后所剩无几。当年5000元一平方米买的新房现在已经涨到了7000元每平方米，就算卖掉两套房改房他们也无力再在同一小区给父母再买新房。
“限购也未必能限价，我们觉得限价是最实际的，至少要保证两夫妻一个月的工资能买起一平方米。”多数市民说。
市民赵小姐看中了一套小户型的房子，开盘那天，她大清早就去排队，可是下午轮到她的时候，开发商说卖完了。这样的事情赵小姐已经碰到过很多次。“过去韶关的房子建好了就所有单位都拿出来卖，这两年变了，开发商每隔一段时间拿出几十套房子出来卖，一次能有两百套以上出售的很久没看到过了。”
外来购房比例低 涨价因为地皮紧
韶关的房价为什么涨得这么快？陈清华表示，除去基数低的原因，土地供应吃紧和成本上涨快是重要的原因。
他告诉记者，韶关市每年商品房销售量为100万平方米左右，现有的土地供应指标完全可以满足商品房的需要，但是供地结构是失衡的。其中恒大地产在芙蓉新城的楼盘占地1046亩，碧桂园在韶关市区两个盘的用地足够满足韶关市区13年的市场供应，但都地处郊区，无法满足工薪阶层的需要。配套完善的市区只拥有少量的用地指标，市民只能不顾价高抢购市区盘。
2007年御龙湾的楼面地价仅需1000元每平方米，而今年西河农业局的一块土地，楼面地价已经高达3000元每平方米。建房成本在飞涨，建设标准也在提高，过去韶关住房都是单体楼，现在居民小区普遍配有电梯、地下车库和花园，这也大幅提高了成本。
韶关市副市长尚伟告诉羊城晚报记者：“韶关的房价仍然处于一个理性的区间，相比周边的清远、郴州、赣州等地都要低，如果限购令下来，无疑对韶关经济将是一个沉重的打击。”他表示，限购令主要针对的是投资型和投机型的购房，这种类型的购房在韶关房地产交易的不足一成，其中外来购房比例仅占14%，全市房屋空置率不足10%，如果仅仅凭借涨幅就下发限购令显然有些不合适。
尚伟说，韶关房价的上涨是供地结构性不平衡造成的，为了将人口高度密集的小岛附近居民转移出来，推动芙蓉新城等新区的开发，扩大城市规模，韶关市委市政府相应地减少了老的市中心土地的供应。但是由于市民改善型住房刚性需求大，芙蓉新城等新区开发偏慢，导致配套较好的老市中心楼盘价格被抬高了。韶关保障型住房中经济适用房偏少，导致了房价的上涨。
市政府近期将推出系列抑制房价上涨的政策，老市中心的土地供应量将增加，7500套限价房和经济适用房将开工建设；另外，将针对开发商执行严格的预售登记备案制度；新推出的楼盘半年内不能超过周边楼盘价格的10%，同楼盘的价格不能超过5%。
惠州
限购风吹紧，“中招”可能性大
惠城区上半年新建商品房同比上涨了20%
根据国家统计局公布的70个大中城市房价指数，从新建商品住宅价格指数同比涨幅排名来看，惠州6月排名为28位，7月排名更前进到26位，排名较前。惠城区上半年新建商品房均价6534元/平方米，与去年同比上涨了20%。6月份一手住宅成交均价同比涨幅显示，惠州惠城区更上涨31.08%。因此，业界认为惠州被限购的可能性相当大。
业界：开发商降价不大可能
惠州搜房网一项由500人参与的限购调查显示，70.3%的网民认为，惠州房价上涨过快，极需限购。64%的网民认为，限购可以解决惠州目前房价问题。
惠州多位业内人士表示，就目前的情况来看，尽管限购风吹紧，惠州现在降价的楼盘仍比较少。预计今年下半年楼市的供应量会有很大的放量，随着下半年供应量的增大，开发商“以价换量”趋势将增强，预计下半年的成交量稳中有升。
惠州市民期待限购政策会影响下半年房价，但是，记者从业界得到的信息对买家不太利好，“今年上半年，光耀、中信、合生等大开发商的销售业绩一片晴朗，回款充裕。这种情况下，开发商降价销售的可能性不大。预计下半年惠州房价大幅上涨或下跌的可能性都比较小，价格策略总体将以平稳为主。”从事多年房地产经营的陆函晖告诉记者说，面对愈发严峻的调控政策，也不排除资本实力稍弱的中小开发商降价销售的可能。
陆函晖预测，惠州若实行限购政策，会使楼市成交量产生大幅下降。“但即便惠州实行限购，由于楼市成本不断上升，售价与一线城市的价格相比仍有差距，房价下调幅度将十分有限。而且，如果限购政策不能平稳着陆，房价很可能会出现报复性反弹。”
市民：买不买房很纠结
房地产限购风乱吹，买不买房让市民很迷惘。从事设计工作的黄先生说，由于女友年龄大，家长催结婚，在计划买房，“但是，政策迟迟不落地，只在天空猛打雷”。黄先生说，买就怕政策下来房价下跌吃亏，不买女友催得又紧。他和女友最近因此经常吵架，他说，国家这样出台政策叫人闹心。
已经拥有一套房，计划换房的陈小姐很理性，她认为，惠州目前的房地产市场的空置率已经比较高，而且深圳客比较多，前几年她已经经历一次地产“危机”，她看到那时很多深圳人因财力不济断供低价抛售。陈小姐说，月亮不会永远是圆的，她坚决等到房价降下再换第二套房。
限购风在楼市旺季到来之时吹起，加上楼市“金九银十”的销售旺季到来，惠州多家房企负责人表示，会加快楼盘的推货节奏。据了解，惠州房管部门在加紧与各楼企协调，希望各楼企收紧楼价，平稳楼市，不要让楼价上涨过快以致上了限购榜。据业内人士透露，近两月惠州房价涨幅较小，在安全范围之内，但是也没有明显降价。一些优惠降价的楼盘是因为之前的定价太高，重新调整价格策略。
湛江
若限购，会打压刚性需求
当地官员分析认为，楼价高很多是乡镇群体涌到市区买楼造成的
记者袁增伟报道：湛江的房价升幅较高，湛江是否会纳入限购范围引起了当地市民的热议。“如果将湛江纳入限购城市，对刚性需求影响肯定会很大。”8月23日，记者在湛江采访时，当地一名对房地产市场较有研究的官员如是说。
这位官员表示，限购会让楼市成交量会降低，但房价不会明显变化，总体上市场仍有相当的刚性或改善型需求。
“湛江房价高，其实都是湛江人自己买高的。湛江全市有770多万人，大部分都居住的乡镇和农村。近几年，到市区买房的人越来越多，其中，有相当部分是在乡下赚了钱的人。他们为了孝敬父母，也为孩子读书创造良好的环境而纷纷涌到市区购房的。另外，湛江有多所高校的教职员工、南海西部石油公司、电厂，以及驻军的领导等。他们有的是首次购房，有的属改善型购房，由于需求量大，所以拉高了湛江房价。”业内人士王先生指出，正是由于存在较大的刚性需求，所以湛江的房价才一路走高。
从事地产营销公司的黄先生表示，如果湛江出台限购令，今年的“金九银十”会产生一定影响，成交量会萎缩，但房价明显下滑的可能性不大，因此其影响不会像人们想象的那么严重。当然，对于部分实力不强的企业或可能出现资金困难，需要加大促销力度；部分开发商会延缓推盘。但湛江市刚需人群比较多，不排除部分刚需购房者在限购令实施之前提前入市。
海南人北上购房，徐闻房价飙升
二三线城市限购或殃及小县城
徐闻，祖国大陆的最南端，粤西小县城，地价最近却猛如潮水。随着一线城市限购以及二三线城市限购风吹紧，地产老板计划转战小县城。近日，珠三角多位地产老板到粤西小县城徐闻买地投资时发现，当地的地价已经飙升到与珠三角一些城市不相上下的地步，结果空手而归。
受海南国际旅游岛以及琼州海峡跨海大桥筹建消息的影响，徐闻已经成为湛江市的另一房地产热点，海南人北上徐闻购房，北方“候鸟”也南下徐闻购房度假过冬，当地房地产价格大涨。广州地产行业的一位人士认为，一二三线城市限购，地产资金或者会转向有发展潜资类似徐闻的小县城。
临街铺面9年升30倍
徐闻最贵的地段要数城东大道。城东大道刚开建时，当地政府统一把临街地规划为长度为10米到20米不等的临街铺面地，当地民间交易土地时，只说临街宽度有多少米，而不称多少平方米。2002年前后，城东大道两边的临街土地只卖一万多元一米，但是到今年，城东大道的临街地已经卖到近30万元一米，并且那么容易买到。
今年3月，迈陈镇那策村一位在外地做生意的老板欧某在城东大道买了一块地，这块地长度20米，当时地主开价要29万元一米，最后以27万元一米的价格成交，欧先生买了4米，花了108万元。如果他在城东大道刚刚开建时购买，只需花数万元。
水涨船高，徐闻地价飙升，房价也随风看涨，徐城新建楼盘已经卖到4800元一平方米，县城房子均价3500元一平方米，当地大大小小的新楼盘有十五六个，几乎是全面开花。在徐闻街头，前几年还难得一见的房地产中价，今年如雨后春笋般冒出来。据了解，现在徐闻房价均价约为3500/平方米，与前年相比，每平米售价大概增长了500-600元。
南北客炒高徐闻房价
据熟知徐闻地产行情的郑大理说，徐闻的房地产价格开涨是在2006年，之前一直平稳。2006年后，随着国家政策以及海南因素的影响，徐闻的房地产价格开始疯涨。海南被国家规划为国际旅游岛以及粤琼共建琼州海峡跨海大桥的消息传出后，徐闻作为大陆通往海南的桥头堡，房地产炙手可热。
郑大理还特别提到两种新鲜的现象，一是海南人北上徐闻买房和北方“候鸟”在徐闻买房过冬度假。郑大理说，从去年开始就有海南人到徐闻购房，他说，在海安路边的蓝海小区的房子就是给不少海南人买走的。
郑大理说，海南人在徐闻购房或许是岛内的房价太高或者用于投资。个别北方人在徐闻买房度假当“候鸟”也容易理解，徐闻与海南一海之隔，徐闻拥有鲜为人知的旅游资源，相对三亚、海口上万元甚至几万元一平方米的度假房，徐闻的冬季度假房显得很廉价。
郑大理说，徐闻房地产的火爆，在湛江市除了湛江市区以外，就数徐闻了。目前徐闻的房价与当地工资收入差距越拉越大，当地人买房越来越难，他抱怨地说，“这个地方，你称为天堂也行，叫地狱也行”。
珠三角老板盯上小县城
今年6月和7月，广州地产商陈铸光与几位来自珠三角的投资商到徐闻县考察地段，准备投资买地。结果老板们发现，前几年才卖30-40万元一亩的地价，今年飙升至100-200万元一亩，还远远超过这个数目，与珠三角地区的一些城市的地价持平。当地政府卖地的指标有限，他们空手而归。
尽管陈铸光认为目前徐闻的地价偏高，但他表示仍会前往徐闻看地建房。“总体来说，还是相当看好徐闻房地产的开发前景。主要是狭长的海岸线，保存完整的自然资源给我留下深刻印象。”随着二三线城市限购风吹紧，陈铸光认为这会促使一部分投资商把注意力转移至更低一级的县城。短时间内大规模的中小城镇房地产的开发潜力会被挖掘，但投资过热也可能导致当地房地产业泡沫，后续力不足。
曾任徐闻县新闻秘书的刘卫认为，这主要是国内整个房地产市场的大势所致，而不是海南“离岛免税”政策的推行。同时，他表示，一旦琼州海峡大桥落成，徐闻的土地会点石成金，又因为海南房价高企，购房者的注意力会转移到徐闻这边。
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