[摘要] 今年执行限购的46个城市中，有45个限购政策即将在本月底到期。这是一场静悄悄的博弈：中央政府需对全局负责，强调对限购令的坚持；地方政府依赖土地财政，总有放松限购的冲动。住建部日前关于限购令若无特殊情况当延期的表态，应当会在本月晚些时候获得各地的正面回应。
来源：无锡商报
今年执行限购的46个城市中，有45个限购政策即将在本月底到期。这是一场静悄悄的博弈：中央政府需对全局负责，强调对限购令的坚持；地方政府依赖土地财政，总有放松限购的冲动。住建部日前关于限购令若无特殊情况当延期的表态，应当会在本月晚些时候获得各地的正面回应。
以珠海为例，去年前10个月，珠海市本级土地使用权出让金收入为203.9亿元，而今年要达到100亿元都不是易事。
根据今年6月国家审计署公布的报告，截至2010年底，除54个县级政府没有政府性债务外，省、市、县三级地方政府性债务余额共计107174.91亿元。至2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元，涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。
地方债务研究专家、广东当代经济研究中心主任杨正浒对本报分析，目前的负债是建立在财政收入增速远高于GDP和居民收入速度的基础上的，建立在宏观税负水平比较高的基础上的，亦即财政收入增长的潜力已经快被耗尽。
他指出，在目前房地产市场宏观调控、土地市场频频流拍的“寒冬”下，土地出让收入锐减，部分地方的土地出让金同比减少了50%以上，而今明两年，又刚好是偿债高峰期，“到时候他们拿什么去偿还债务呢？”
而明年土地市场的严峻形势可能进一步加剧。“今年头几个月土地市场的情况还是相对不错的，如果明年继续维持这么严厉的调控，明年的土地财政收入将肯定比今年少很多，土地减少必然考验地方政府执行调控的能力。”中原地产三级市场总监张大伟表示。
统计数据显示，执行限购的46个城市中，政策有截止时间的城市为福州、厦门、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州。这些城市中，除南宁截止时间为明年2月底外，其他截止时间都为今年12月31日。
据此前媒体报道，住建部已知会地方政府，对于“限购令”即将到期的城市，如果没有极其特殊情况，须出台政策对限购令有效期进行延续。而尽管目前这些城市还没有表态，但延续限购应该不会有太多问题。“一般在12月中下旬会表态。”张大伟估计。
“无论是学术界还是政府部门、业界，都认为目前限购令解除的条件、时机还不具备，所以2012年调控的基本方向是不可能改变的。”厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华教授指出，目前调控正朝着预期的方向在发展，取得了一定的效果，但调控的目标还没有最终实现，与管理层的出发点还有一定的差距。
在不少专家看来，从目前的形势来看，对楼市松绑只会引来炒房资金的流入，楼市有可能出现报复性反弹，如此一来，两年多的调控将可能前功尽弃。“限购一旦松动，对整个市场的影响会很大，这也是管理层所不愿意看到的。”李友华说。
而实际上，因楼市低迷导致土地财政和房地产税收锐减，今年下半年以来，已有部分城市在试探放宽限购，如佛山、成都。虽然最后都被叫停，但地方政府放松的倾向仍值得警惕。目前的调控政策仍然处在中央政府严厉执行，地方政府期待放宽的博弈过程中。
例如，虽然今年7月，中央要求部分房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，但其后只有浙江的台州、衢州和广东的珠海出台了限购举措，而且措施亦十分温和。
中原地产分析认为，在目前国外经济环境恶化导致出口上涨乏力的情况下，2012年楼市调控政策很难继续维持2011年的力度。对于部分城市来说，目前的楼市调控已经基本见效，在一定程度上恢复放宽中小套型的购房需求可能会是拉动经济和不放松调控下的两全之举。
“最起码明年上半年会延续较严厉的调控。但局部有一定的放松的可能性也很大。”张大伟说，地方延续限购没有问题，但延续之后也有可能出现一些修改。例如部分二三线城市可能会做一些微调。在不改变初衷的情况下，这种微调对全局影响不大。
李友华认为，限购政策作为一种临时性举措，虽然看起来很简单，但其效果是最有效的。他预计，明年将可能有更多的一二线城市征收房地产税，待到房地产税全面铺开并且发挥作用之时，也是限购令退出市场之时。
延伸阅读：
"五大调控利器"致楼市深度降温 房价拐点渐显
"房产税"传闻再起波澜 全面开征或已成为定局
来源：中国房地产报
在十一届人大常委会第二十三次会议上，财政部部长助理王保安表示，将针对房地产市场发展实际情况，加快税收政策的制定，抓紧总结重庆、上海房产税试点经验，加快推进房产税实施，进一步发挥其在房地产市场运行中的调控作用。住建部部长姜伟新亦表示，采取税收办法对房价进行调节，是一个“非常重要的意见”。
开征已成定局？
日前，一位接近国税总局的人士表示，房产税将是未来地方的主要税务来源，不管房价是涨是跌，都会坚决推出。结构性减税、增值税转型及房地产税全面实施是“十二五”期间的工作重点。
“房产税又被重提，缘于用房产税替代限购政策的设想。实际上，这两者有关联但不应该是替代关系。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受本报采访时说，近年来，国家有关部门和地方政府一直在围绕房产税改革问题进行相关研究、试点，但尚未听说有具体的规划。
年初，重庆、上海房产税试点，业内普遍认为两个试点城市的模式有可能进一步在推广。但到目前为止，对两地房产税的征收效果，外界异议颇多。
中央党校国际战略研究所副所长周天勇在微博上表示，“上海和重庆的房产税，基本上没有力度，财政部应当制定有用的房产税方案。”他认为，关键是先要对二套及二套以上征收累进房产税，把房屋严格限制在消费品上。另外，还要考虑废除目前的出让金制度、费改税，保证地方政府财政的可持续性。
财政部财政科学研究所副所长王朝才在接受记者采访时指出，世界很多国家都征房产税，它是地方的一个重要税源。在我国，房产税的推广要有一个时机的把握，在目前房价高的时候推出，也不是不可行。但问题是信息、监管等条件必须要具备。而目前的状况却是，40个试点城市的个人住房信息联网工作虽已在推进，但面临诸多难题，处于艰难推进中。
不过，在上海社会科学院房地产业研究中心学术部主任陈则明看来，重庆、上海目前试行的房产税方案若要在推开都不可行。“对于房产税的征收，很多人认为是信息统计上存在技术难题，但真正的核心是法理上有障碍。”陈则明说，房产税是一种财产税，是针对房地产这种特殊的增值性私有财产征收的。我国由于土地是70年使用权，并没有私有化，征收房产税不具备条件，强行征收法理不通。
知名地产商任志强在微博上则表示，“中国在收取大量土地出让金的同时不应征收房产税。”他认为，现行的土地租用制度中，收取房产税存在很多重复和不合理，大部分国家房屋保有税是从土地角度出发征收的，中国在收取大量土地出让金的同时不应征收房产税，英国也有出租土地上征收房产税的先例，但出租土地和私有土地上的税率是差距巨大的。
延伸阅读：
"五大调控利器"致楼市深度降温 房价拐点渐显
房产税究竟怎么征？
事实上，房产税究竟怎么征？只征增量房还是存量房也要征？税率怎么定？税种结构的设置等都是牵一发而动全身，需要全面推进税制改革才能完成。如果税制改革像重庆、上海目前两个试点城市一样，单纯围绕居住功能来设置，税费成本最终还是会转嫁到普通老百姓头上。
刘洪玉告诉记者：“从国外经验看，房地产税制度设计有五个关键问题要解决：一是房产税的功能定位；二是房产税税收如何使用的问题，以及使用过程中公开透明的决策监督体系建设问题；三是税制设计中的公平问题，也就是如何在开征房产税后确保横向公平（住房价值高的多缴税、价值低的少缴税）与纵向公平（收入高的多缴税、收入低的少缴税），这个问题看似简单，但因为住房价值与拥有该住房的家庭收入之间并不一定匹配，要实现两个公平是非常困难的；四是税负问题，也就是说房产税开征后，税负水平必须是可负担的；五是征管效率问题，即征管成本与税收收入之间，要有一个合理的关系。”
人大财经委副主任吴晓灵则一直主张，可以用增值税收递减的方式限制过度炒作房屋。比如年卖房子可以征50%到70%的增值税，然后逐渐递减，每增加一年就少一些税收，让他们长期持有房屋用来出租。此外，应用征收房产税的方式，在扣除一定住房面积后，对存量房进行征税，这样就可加大对持有人的现金流压力，可以鼓励一些人用投资房来出租。
实际上，目前我国房地产税收主要集中在三个环节：开发环节、流通环节和保有环节。重庆、上海的房产税改革，主要是对保有环节的税收。刘洪玉认为，增值税通常是在交易环节征收，与作为房地产税的财产税功能不同。对存量房征收房产税，增加持有住房成本，有利于存量房资源的优化配置和有效利用，是房产税的重要功能定位之一。
不过，“用增值税收递减的方式限制过度炒作房屋，面临的问题是较难操作。一是二手房交易的阴阳合同可能使增值税设计落空；二是这需要有一个联网的个人住房信息系统作基础，而这个系统目前尚推进艰难。”刘洪玉表示。
延伸阅读：
"五大调控利器"致楼市深度降温 房价拐点渐显
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
