海南去年四季度地产景气指数同比上升24.3

链接：海南楼市新变化:单一住宅向多元化产品过渡

与此前房企扎堆海南东部不同的是，2011年海南新增供应逐渐向以西海岸为核心西部区域扩张，如澄迈、临高、儋州等地。据海南搜房网的数据统计显示，2011年海南西部城市新增楼盘已达近20个。

据了解，自海南海口、三亚出台限购令以来，越来越多大型房企看中海南西部未限购区域资源和较低的拿地成本，再加上海口市政府的西迁，更加速了这些企业纷纷扎根西线、寻求新的市场增长点。2011年11月海南商品房和土地成交数据显示，海口、三亚等一线城市的成交量大幅缩水，而二三线城市则正在崛起。其中11月澄迈商品房成交量占全省总量9%，位列全省第四，居二三线城市第二。土地成交方面，11月海南西部区域共成交10宗土地，占同期总成交数量的27%。

产品多元化

除了区域新拓展，海南楼市产品也逐渐从单一住宅向多元化产品过渡和演进。

“之前开发商主要集中在东海岸，开发产品都是住宅，盖完就卖，同质化严重而且空置率很高”，海南恒盛元国际旅游发展有限公司总经理高刚明对记者表示，而西海岸的开发模式会有很大的不同，市政府搬迁至西部之后已规划了几个大项目未来还会继续引入相关生活配套设施。

据高刚明介绍，海南恒盛元在西线开发度假养生项目——昌江棋子湾项目，就规划开发了包括五星级特色海景酒店、国际高尔夫球场、体育公园、高档低密度生态度假物业及旅游配套设施等多种业态，总用地达600余亩。

此外，海南房地产所依托资源不再仅仅是海洋，山景、湖景、温泉、湿地、高尔夫，甚至当地的农作物、人文等资源均开始推广。例如，位于琼海官塘的美岭湖项目，就是一个融山、河、湖、泉为一体的高尔夫别墅公寓项目，虽然没有海景资源，但是景观设计针对不同功能区、利用多样景观设计手法，将建筑和景观融为一体，塑造出一个生态休闲的西班牙园林风情居住空间。而且，因为其高尔夫球场是中国为数不多拥有正式牌照的球场之一，所以，开发商不惜重金聘请国际高尔夫球场设计团队。其负责人表示，只有充分利用项目拥有的资源，才能抓住置业者的心。

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品质为王

随着竞争加剧，高品质越来越成为海南开发商争夺客源、占领市场的法宝。

当同行们为销售率焦虑之时，琼海博鳌印象的相关负责人却没工夫想这个，他们满脑子都是项目的样板间。这个拥有博鳌一线海景的项目，虽然先天就具备了得天独厚的优势，但是他们依然希望能把项目品质做上去，通过产品品质的提升来体现价值，让置业者更加满意。“大环境不是我们能改变的，不管怎么样，产品的品质都是首要的，目前我们能做的就是做好产品。”据了解，除了打造产品本身的舒适度之外，该项目还会在物业管理上实施代租代管等各项定制式服务。

位于海口的广物地产持有同样观点。

广物地产旗下的滨江海岸项目尚未入市时，配套的欧美风情商业街、灯塔广场、沿街公园等设施就已经先行投入使用了，而这些配套设施的费用高达上亿元。“就是为了营造一个舒适的居住环境、还原海南本土传统文化与特色环境”，广物地产开发有限公司副总裁、海南公司董事长王春芙如此表示，“先造环境、再盖楼盘”本来就是广物地产的理念，在海南，广物要打造高端地产品牌，更要将这一理念执行好。未来，该项目还将建设游艇码头、游艇会所、高端写字楼及酒店等配套设施。

在王春芙看来，海南楼市调整从长远来看并不坏事，海南地产将会更加踏实、不再浮躁，产品也会更加注重品质，而不再仅仅是凭借概念卖房。

北京人海南置业稳步上升

独特的气候条件和自然资源使海南成为越来越多岛外人过冬的最爱和。随着购买数量的增多，在这些购房的人群中，区域分布、年龄层次、职业以及资金情况等方面也均呈现日益多元化格局特点。

其中，北京购房群体在数量不断攀升的同时，在购买住房层次上也渐趋于高端化。

从“黑龙江省三亚市”到“四高一都”

在三亚，普遍流传着一个说法：“黑龙江省三亚市”。这一说法在遍及三亚街头巷尾的东北话与东北餐馆中一再得到了证实。据了解，海南房地产本轮行情启动于2004年，且一开始来自气候寒冷的东三省，尤其是黑龙江省的购房人。据统计，黑龙江购房者占所有购房者的30%，因此才有了“黑龙江省三亚市”的说法。

经过几年的发展，北京、上海、江浙、西南等区域购房比例逐渐上升，形成了东三省、北京、上海为前三名的格局。业内人士将此现象归纳为“两区一都”特征，“两区”是以上海、浙江为主的长江三角洲经济发达地区和以哈尔滨为中心的高寒地区；一都则是首都北京。其中，在数量上东北，资金上则是北京。

但在2009年海南房价上涨之后，市场范围有所突破，出现“四高一都”特征，即以哈尔滨为中心的东北高寒地区、以上海为代表的经济发达地区、以山西为代表高收入者地区、以重庆为代表的人口密集地区以及首都北京。

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北京人在海南

不论是东北客群一枝独秀还是范围内遍地开花，在海南市场上，北京购房人群一直是其最重要的客源地之一，起到了中流砥柱的作用。

根据北京四季地产研究院对北京居民购房需求一份调查显示，以旅游休闲度假为目的的北京居民异地投资置业，自2005年起规模性释放并逐年递增，从2006年约为1.73万套增至2007年的2.45万套，再到2008年的3.26万套，预计未来10年北京异地置业的总量需求将会在20万套至50万套之间，形成总价值1500亿元至3000亿元的异地置业的市场需求。

据媒体报道，在2010年秋季房展会上，十余个三亚参展项目中现场成交了5套，预定220多套，取得了不俗业绩。多个来京推广的海南楼盘开发商表示，北京一直是他们的主客群，但之前主要是靠口碑传播，从2009年开始逐渐有海南的楼盘进京推广。

除了购房数量攀升，北京购房群体在资金实力上也逐渐显现出了高端倾向。

“北京人在三亚一般瞄准高档住宅，单价都是在万元以上”，一位三亚地产商告诉记者，北京人在三亚买房总面积虽不及黑龙江人，但成交金额却名列各省之首，主要购买是海景公寓。

此外，北京购房群体在年龄层次和职业上也越来越年轻化和多元化。海南置业者中，70后、80后的比例正在逐步的上升，海南已经不再是老年人的居住梦想，也逐渐成为更多年轻人的聚居地。

业内人士认为，在房地产市场整体出现波动时，更容易体现出旅游房产投资抗风险性，北京年轻买家出手海南，除了提高生活品质的需求外，可能很大程度上也是考虑到传统房地产项目投资盈利空间正在缩小。

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