[摘要] 在刚刚过去的春节黄金周，海南楼市显得有些萧条，市场锁定内地的海南楼市呈现出一种“旺季不旺”的局面。经过一年的调控，海南房地产市场已经到了背水一战的阶段，传统的住宅开发面临极大的挑战，如何走出楼市寒冬，房企应该如何面对市场的变化。记者独家电话采访了顺泽地产海南区域营销负责人巫思儒先生。
背景：
2011已然远去，但楼市调控年的基调却仍然在延续。2012刚刚粉墨登场，房企等待的将会是怎样的市场？龙年春节假期刚刚过去，相对于楼市，海南楼市尤其是三亚楼市的火热，似乎给2012海南房企些许的期望。但面对仍然趋紧的调控大势，海南房企心中仍然忐忑，调控收紧、观望浓厚、销售乏力、融资无门、资金承压……，除了苦练内功外，面对着一系列困境的房地产开发企业或许已到了需“涅槃重生”的时候了。建设初期的国际旅游岛成为名副其实的“房地产岛”，这显然不是政府的初衷。为此，海南政府作出一系列表态，希望降低纯住宅的开发比例。而传统的住宅开发企业也在不断升级的调控之下谋求向旅游地产的转型。传统的发展模式已难以适应当前房地产市场格局，“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题，海南各大房企频频出招蓄势转型。对于房地产行业，2012年或成转型年。
在刚刚闭幕的2012三亚两会上，三亚市市长王勇发布的政府工作报告中，提出引导企业产品转型升级，加大商业地产和商务办公地产发展力度。优化产业布局，严格控制滨海一线住宅建设，限制新建普通住宅，着力加强房地产项目配套服务设施建设的要求。海南房企的转型创新之路已是迫在眉睫，2012海南房企如何在变数中寻求可持续发展的源动力？如何在逆境中找到突出重围的发展方向？如何在调控大潮中全身而退？如何在激烈竞争中华丽转身？搜房网发起开局2012系列高端访谈，诠释房企转型发展的殇与路。
顺泽地产海南区域营销负责人 巫思儒
在刚刚过去的春节黄金周，海南楼市显得有些萧条，市场锁定内地的海南楼市呈现出一种“旺季不旺”的局面。经过一年的调控，海南房地产市场已经到了背水一战的阶段，传统的住宅开发面临极大的挑战，如何走出楼市寒冬，房企应该如何面对市场的变化。记者电话采访了顺泽地产海南区域营销负责人巫思儒先生。
不能用非理性的市场表现，来衡量正常的、理性的市场表现。
在谈到海南楼市春节黄金周的表现时候，巫思儒有自己独特的看法，他表示，今年海南的楼市其实才算是真正回归理性。很多人有一个错觉，看到今年的楼市比前两年冷清了很多，就觉得海南的市场不景气了。但在巫思儒看来，前两年的市场才是不正常的市场，一天涨一个价，这样的市场非常不健康，所以，不应该以前两年楼市表现做为标准来衡量。今年春节的海南楼市虽然相比冷清了些，但是跟09年、10年相比，2011年的市场才算是一个正常的理性的市场。
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在目前的市场环境下，什么样的产品好卖。
大年初二三亚大东海举办的房展会上，现场的购房者表现的兴趣黯然，但成交数量却差强人意。在采访中，巫思儒也对这样的现象进行了分析，他说，通过大东海房展以及各楼盘春节期间的来访客户的数量来看，看房的客户还是很多的，但是客户的观望氛围确实很浓。
在浓厚的观望氛围下，仍然有楼盘取得不错的成交，那么，到底什么样的房子好卖？
巫思儒表示，有两种类型的项目会比较好卖：类，高品质的房子，满足高端人群、占据稀缺资源的房子比较受到青睐，比如一线海景的房源，或者占据独特资源的项目，他们能够满足高端人群的度假需求，这样的楼盘在春节期间还是有比较好的成交量，包括陵水的顺泽福湾项目，在这个春节期间也没有受到大市场的影响。第二类，性价比高的产品，这类项目价格有足够的竞争力，客户觉得划算，总价在可以承受的范围之内，所以也有一定的市场。“夹在这两类产品之间的中间档次的产品，则是比较难卖的了，这类型的产品品质还不够高端，而价格又没有明显的优势，恰恰是这类型的中间产品占据了目前市场供应量的主流，所以很多反馈的信息就变成了市场的不景气。”巫思儒总结道。
2012年房企面临的挑战：不是来自外部环境。
巫思儒在采访中表示，2012年海南房企面临的的挑战，是自身治理结构的调整和企业管理能力的优化。面对新的市场变化，房企需要调整产品路线或者投资和发展的战略，这样的调整必然需要有配套的企业内部管理体系作为保障，就比如，中国经济结构的调整，必须要有配套的制度和政策作为保障一样。所以，面对市场的转型，的挑战往往并不是来源于外部，而应该是来自于每个企业内部管理能力的优化和治理结构的调整，而不是单纯的，有资金问题就解决资金问题，有销售问题就解决销售问题，这种头疼医头、脚痛医脚的方式，这是不能从根本上解决问题和适应新的市场变化的。
住宅调控不放松 商业旅游地产发展需政策引导
调控政策是楼市的热点话题，在采访中，巫思儒也畅谈了自己的看法。他表示，以前的房地产市场是以住宅市场一枝独秀，而此次国家的调控政策也主要是调控住宅类产品的价格。从客观来看，国家的调控目的，，是要住宅市场的价格稳定下来；第二，大力发展商业地产、商务地产或旅游地产这类可以长期稳定扩大内需的房地产业态，海南很多地方包括三亚现在也已经提出了这样的发展思路。
顺泽地产针对这样的调控，有什么样的应对之策？巫思儒表示：“住宅市场经过这么多年的开发，价格和供应量已经到了相对高的峰值和相对饱和的状态，所以，我们更多的是考虑商业地产、商务地产和旅游地产这种类型的产品方向。要真正良好发展这类产品，有一个前提，就是需要地方政府给予商业、商务、办公、旅游、度假这方面的政策支持和引导，要对商业经营的生存业态进行有效引导和梳理，因为商业、商务和旅游地产不像住宅地产那样简单的买地盖房，它更核心的问题是牵涉到后续长期经营的问题，这就需要有强大的产业链和良好的商业经营环境的支撑。我们公司也会顺应国家的政策和市场的潮流，不断的调整自身的经营结构。”
保障房的覆盖范围需要往社会“夹心层”进一步扩大。
针对2012年的保障房建设，巫思儒表示：“保障的范围肯定是要扩大的。”他进一步分析，如果按照原有的保障房标准，实际受益人群面非常窄，而目前，住房最困难的“夹心层”群体，比如刚毕业的大学生、外地打工的农民工、其他普通白领阶层，这是一个非常庞大的群体，他们的住房问题也是非常突出的。在他看来，保障房的标准和使用范围需要进一步扩大，保障房的操作和实施也应该更加透明，能够让公众更加清晰的了解保障的分配，从而让买不起商品房的老百姓真正受惠。
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