[摘要] 如何在逆境中找到突出重围的发展方向？如何在调控大潮中全身而退？如何在激烈竞争中华丽转身？三亚搜房网本期大话地产特邀业内人士参与本次论坛，诠释2012海南房企转型发展的殇与路。
背景：
2011已然远去，但楼市调控年的基调却仍然在延续。2012刚刚粉墨登场，房企等待的将会是怎样的市场？龙年春节假期刚刚过去，相对于楼市，海南楼市尤其是三亚楼市的火热，似乎给2012海南房企些许的期望。但面对仍然趋紧的调控大势，海南房企心中仍然忐忑，调控收紧、观望浓厚、销售乏力、融资无门、资金承压……，除了苦练内功外，面对着一系列困境的房地产开发企业或许已到了需“涅槃重生”的时候了。建设初期的国际旅游岛成为名副其实的“房地产岛”，这显然不是政府的初衷。为此，海南政府作出一系列表态，希望降低纯住宅的开发比例。而传统的住宅开发企业也在不断升级的调控之下谋求向旅游地产的转型。传统的发展模式已难以适应当前房地产市场格局，“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题，海南各大房企频频出招蓄势转型。对于房地产行业，2012年或成转型年。
在刚刚闭幕的2012三亚两会上，三亚市市长王勇发布的政府工作报告中，提出引导企业产品转型升级，加大商业地产和商务办公地产发展力度。优化产业布局，严格控制滨海一线住宅建设，限制新建普通住宅，着力加强房地产项目配套服务设施建设的要求。海南房企的转型创新之路已是迫在眉睫，2012海南房企如何在变数中寻求可持续发展的源动力？如何在逆境中找到突出重围的发展方向？如何在调控大潮中全身而退？如何在激烈竞争中华丽转身？三亚搜房网本期大话地产特邀业内人士参与本次论坛，诠释2012海南房企转型发展的殇与路。
【主持人】：2012年海南市场的走向？海南旅游地产何时转型？
【杜云程】：虽然今年项目还没有进入销售阶段，但就近期海南春节黄金周楼市成交数据来看，虽然整体稍有下滑的趋势，下滑30%左右，但比预期要理想的多，市场形势依然比较紧张，但市场还没有出现大幅度降价的现象。对比内地市场，海南市场受调控影响要小，而调控的力度也分化了购买产品的类型，主要是以高端别墅和低端刚需的产品为市场主流。
但就目前市场情况来看，大批量产品转型的时机还尚未成熟，但是各个开发企业可结合自身的特点、项目定位、土地成本在营销渠道上下更多功夫。自2008年海南房地产火爆以来，大多数项目还只是根据自身的资源、配套设施等作为卖点来吸引客户，但随着市场的不断细分和受调控压力的影响，除了在产品自身的物理属性方面进行调整，还要在精神层面等方面进行改变，结合目前客户的特点来制定营销方式，另外，中低端产品要结合自住、养老、刚需等需求进行产品定位和营销转变。
三亚士诚浩业总经理杜云程
就今年市场销售特点可以分为两类，一类是一些开发时间较早，拥有大量的老客户群体的项目销售比较理想，另外是一些以较低的价格刚开盘不久的项目销售情况也十分可观，抢占了市场先机。所以我对于2012年市场还是充满信心，但要根据客户来源、结合产品自身的特点来制定方案，未来市场会更加细分和精细化。
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【主持人】：您认为目前海南楼市已经朝着健康、平稳的方向发展了吗？
【杜云程】：从2010年国际旅游岛政策实施以来，随着市政等城市基础设施的不断完善，房地产犹如注入了强心剂得到了迅速的发展，但较快的发展也过后也带来了诸多问题，房价上涨过快导致了升温后迟缓期的提前降临，延长了对客户心理预期的调整过程。目前经过开发商一系列促销方式后房价有所放缓，在调控政策的作用下楼市已经逐步走上平稳、健康发展的轨道。
【主持人】：在刚刚闭幕的2012三亚两会上，三亚市市长王勇发布的政府工作报告中，提出引导企业产品转型升级，加大商业地产和商务办公地产发展力度。优化产业布局，严格控制滨海一线住宅建设，限制新建普通住宅，着力加强房地产项目配套服务设施建设的要求。房企的转型创新之路已是迫在眉睫，旅游地产是否能够成为海南楼市的救命稻草？今后公司是否计划往旅游地产方面转型？
【杜云程】：还没有转型的计划，从目前海南市场情况来看，旅游地产比如产权式酒店、度假型公寓等产品类型存在着一些亟待研究和解决的问题，一些有关旅游地产的政策还需细化和调整，短时间内旅游地产还不能成为市场主流。
08年的时候到三亚，当时就面临两个问题，个是下了飞机后，在机场找不到行李车，第二是出门到哪里打车。很多人对于比较重视后期的服务。比如说，就亚龙湾和神州半岛来看，亚龙湾在08年以前，除了星级酒店，只有少数的商业配套措施。亚龙湾离三亚市区较远，人们出行不便。
我认为，开发商应立足于后期服务的角度看问题，加强小区的配套措施，以便于人们的日常生活。后期服务对于项目的发展起到非常重要的作用。项目在策划、到落实建造时，各种层出不穷的问题都频频袭来。此时，企业应积极寻找问题的根本所在性，制定相对应的措施，解决项目出现的各种疑难杂症。
再看君临海神州半岛，这是一个新的项目，同样也面临配套措施这个问题，因为君临海神州半岛和亚龙湾一样，都地处离市区较偏僻的地方。从以往来看，大部分来海南买房的人都有相同的特征：一是希望在买到心仪的房子；二来希望能感受到当地的旅游文化。
企业在对项目进行规划的同时，应注重周边的配套措施建设，如对影院、超市、餐馆等等。海南是一个拥有富饶的自然资源和舒适的气候的好地方，部分业主到海南并不是为了单纯的游玩，而是在海南能感受到不同的精神文化。所以，企业不仅要保证房屋的质量，同时要重视配套设施的建设。
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