[摘要] 一度被作为房地产商融资“救命稻草”的房地产信托在2012年迎来了集中偿付期。尽管不同的市场机构预测的数据有所差距，但用“巨量”形容这个兑付额度依然不过分。而兑现投资承诺对于房地产企业、信托公司都具有不可抗拒的“刚性”压力。
一度被作为房地产商融资“救命稻草”的房地产信托在2012年迎来了集中偿付期。尽管不同的市场机构预测的数据有所差距，但用“巨量”形容这个兑付额度依然不过分。而兑现投资承诺对于房地产企业、信托公司都具有不可抗拒的“刚性”压力。
面对信托偿付压力，开发商或许将加速降价销售以求快速回笼资金。这样的预测得到了两会代表和委员的认同。2月底，在两会召开之前，接受记者采访的几位政协委员均 认为，到期的房地产信托可能会导致一些企业和项目降价销售。他们认为，受政策影响今年房地产市场的价格或许还将出现小幅下行。
集中偿付或迫局部降价
在代表和委员们赶赴北京之前，中央就连续传达了关于“调控政策不动摇”的信号。而在继芜湖新政三天内夭折之后，2月29日，上海也暂停了微调不久的新政策。分析人士认为这更加说明了中央计划巩固调控成果的决心。
而在此前的官方统计中，70个大中城市的房价在同比以及环比项下都出现了“停涨”。来自市场机构的数据则显示，房地产市场的成交量亦未有明显起色。而在此时，又传来了房地产信托产品集中兑付的消息。
来自中国信托业协会的数据显示，截至2011年底，房地产信托余额达到6882亿元，同比增长59%。在这一基础上，不同机构开始预测今年到期的房地产信托产品。2012年房地产信托到期总规模为1172.5亿元，约为2010年的2.5倍。国泰君安证券的统计数据是房地产信托2012年总到期规模达到1759亿元。中金公司则预计到期规模将在2000亿到2500亿元。
中金公司的报告显示，2010年和2011年新增信托估计为5000亿元，占到存量信托的70%，按照1.5～2年的发行期限，预计2012年和2013年将分别需要还本付息约2500亿和3100亿元，由于房地产市场的低迷，这些信托将面临着还款风险，需要以降价促销、“借新还旧”以及项目转让等方式来应对。由于今年第三季度是信托还款高峰期，所以将加剧第二季度行业的调整；但总体而言，信托展期将使得系统性风险延迟到2013年释放，上市公司、龙头企业信托参与度较低或占比较低，而参与信托较多的中小开发商将面临较大风险。中金公司根据中国信托协会以及其他专业信托机构的数据模拟推算显示，2012年3月将是偿付小高峰，信托公司大约需要偿还220亿元；从7月开始，每月须偿还超过300亿元。于是，调控持续、成交低迷、信托到期等宏观背景接连摆在房地产开发企业面前。
长期研究房地产问题的政协委员、江苏省政府参事室主任宋林飞在接受记者采访时说：“房地产信托到期可能会给开发商带来更大的压力。原本一些企业的资金链已经很紧张了，现在他们应该快速降价销售，以回笼资金。这是目前最明智的办法。”
宋林飞认为，大部分靠信托投融资的企业是中小型企业。这些企业土地储备不足，在建项目较少，面临调控则资金链更加紧张。房地产信托到期必须还本付息，但如果没有足够的资金支持，房地产企业可能面临一定的风险。
另一位政协委员、清华大学政治经济研究中心主任蔡继明也对记者预测，今年房价下降的可能性较大。他告诉记者：“很多地方都在微调，结果都失败了，这说明中央的调控并未放松。房企应该明白能在顺境中获利也会在逆境中损失的道理。”不过，他并不确定到期支付的信托产品将对房地产市场带来多大影响。
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