[摘要] 为回笼资金，降低库存，“以价换量”已成了三亚开发商2012年的主基调。“种种迹象表明，三亚楼市降价通道已经开启，而此时购房更需谨慎。”业内专家提醒，降价一定会牵动购房者的神经，聪明的三亚购房者要懂得多看少动，谨防促销降价下的陷阱。
随着调控的步步深入，房企的日子也越渐难熬。资金紧缺，库存攀升，虽对刚需偶有优惠政策，但市场前景依旧不容乐观。楼市调控政策预期不改，住宅市场继续受到抑制。为回笼资金，降低库存，“以价换量”已成了三亚开发商2012年的主基调。“种种迹象表明，三亚楼市降价通道已经开启，而此时购房更需谨慎。”业内专家提醒，降价一定会牵动购房者的神经，聪明的三亚购房者要懂得多看少动，谨防促销降价下的陷阱。
中小房企面临破产威胁
据地产市场研究部统计，截至4月20日，已有39家上市房企发布了一季度营业报告，除保利地产外均为排名100以外的中小房企。其中18家发布了一季度财报，利润合计仅4.49亿元，同比下降41%。另外未发布财报的21家房企业绩预告也不容乐观，其中15家房企出现亏损和利润同比下滑。
地产市场研究部陈雪认为，房企利润大幅下滑表明2010年以来两次调控对房企盈利能力影响开始深化，对于中小房企来说尤为明显。中小房企持有项目数量少，在应对市场变化时，推盘节奏和促销策略的选择都极为有限。再加上财务成本升高，利润下降在所难免。日前，建行就通知各分支机构不再对小企业放开发贷，预计下半年，中小房企融资环境将更加恶化，资金压力会更大，如不加速降价回笼资金，破产风险将会陡增。
渣打银行调研报告显示，房企破产风险还在继续增加。渣打银行发现，中国房地产正在处于“弱平衡”状态，短期内建设前景稳定，但3个月之后有可能更趋疲软。绿城中国再次转让旗下置业公司股权回笼资金也折射出房企资金链隐忧。
对于房企破产的可能性，中国房地产经济研究院院长谢逸枫认为：“中国中小房企破产危机的确存在。首先是货币政策和信贷政策未全面放松。其次是限购和限贷政策的存在，市场购买力难释放。再次是中小房企的融资成本高和信贷困难，销售回款缓慢，导致资金越来越紧张。最后是大房企的价格促销力度越来越大，中小房企的大幅度下降影响到利润预期。”
北京中原市场研究部总监张大伟分析：开发商库存依然偏大，未来潜在供应依然处于较高水平，房地产市场整体仍将呈现供大于求的局面。在需求受限的情况下，未来房价仍有下行空间，成交量短期内难有明显放大。
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三亚楼盘出实招优惠
此前，楼盘“亲民价”的推出，均获得不错的销量。25度阳光、海润·桃花岛、丽冠雅居等低价开盘都取得了意想不到的好成绩。“品质向高端看齐，价格向低端看齐”，一时之间成为了三亚热销楼盘的特点。虽然众多高端楼盘“不屑”以此道换销量，但“以价换量”仍被开发商作为5月营销的不二选择。
火辣辣的“五月”，火辣辣的降价秀。开发商似乎已学会了和谐生存的“舍得”之道。从三亚近30家楼盘的优惠力度来看，跟之前相比，优惠力度并没有太大变动，其中住宅类特价优惠7折。这些楼盘多通过特价房、清盘特惠、直接加大优惠、新房源预约优惠等来增加筹码。
从折扣范围来看，9折以下优惠楼盘有增多的趋势，中铁子悦薹全款8.1折，万科森林度假公园全款8.2折，半岛蓝湾全款8.5折，新浪国际公馆、华庭天下均全款8.8折。大部分为9折以上的折扣，揽海听涛、凤凰水城南岸和昌达山水天域均为全款9.5折，万科森林度假公园二期等新项目、新房源也都推出了给力优惠。
降价成趋势陷阱要小心
“以价换量”争取有限客户源，成为眼下很多三亚房地产开发企业的首要任务。楼市高歌猛进的过往不仅会令部分开发商仍不愿对调控完全妥协，更会令购房者心有余悸匆忙出手，而目前严酷的三亚楼市行情，则会令三亚开发商进一步作出实质性让步。在日前三亚房天下举办的“2012海南地产重申转型 旅游地产面临升级机遇”大话地产活动上，大部分三亚开发商已认可降价是必然趋势，眼下的谨慎，则是为了更好地把握适当的降价幅度和抓紧的时机。
特价房源、全款购房打折、送入户双花园露台、精带装修约提高，五花八门的促销噱头令人眼花缭乱。在售楼员口若悬河的介绍中，购房者也必须保持清醒，如果稍有怠慢，能不能捡到便宜还真得另说。据知情业内人士透露，现阶段买房人心态微妙，一旦价格停涨或降价反而会加重观望，因此，小幅度上调价格，再通过打折、赠礼等优惠方式把实际的成交价格降下来，既满足了购房人资产价值持续上涨的期望，又降低了实际支付的总购房款，是相当普遍的营销方式。
消费者在三亚购房时，也应警惕三大陷阱：一是交了定金不一定能买到房。定金只能证明消费者有权买房，如果没有书面合同确定房价，遇到开发商“耍赖”，很难通过定金收据维护自己的权益。因此，购房者一定要在交定金时，与开发商签订其他更加明确的书面协议，以约定双方的违约责任。二是警惕“被查封、被抵押”房产。已被有关部门查封、被开发商抵押的房屋不能办理房产证，消费者如果买到这类房产，虽然打官司可以讨回购房款，但获得的赔款十分有限。因此，算上购房过程中花费的时间和精力，自然是得不偿失。因而，消费者在购房之前一定要到房管部门查询房屋的真实情况，对房屋准售的面积、楼层等基本情况要搞清楚，以避免不必要的法律纠纷。三是警惕购房合同中的“文字游戏”。对于购房合同，消费者一定要看仔细，如“交房付款”，到底是先交房还是先付款，就有不同理解，在法庭上，消费者和开发商都可能输官司。因此，消费者与开发商在签购房合同时，要特别注意付款、交房、违约条款以及双方在办理房产证中的责任划分、办证期限，同时，消费者应当保留开发商不能按期办理房产证时退房的权利。
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