[摘要] 据三亚房天下统计，2012年4月三亚楼市均价为23430.78元/㎡。从2011年1月至2012年4月的16个月时间里，有12个月的时间三亚楼市均价超过了2万元每平，“2万”已然成了三亚楼市最明确的均价范围，似乎也成了三亚房价的“紧箍咒”，一直紧紧将三亚房地产的发展“圈禁”其中。
地产调控政策基调未变，一片萧条的房地产市场，却见得一片风景独好，这就是近几年异军突起的旅游地产。海南便是典型的一例。不足4万平方公里的土地上，动辄引来数十亿、上百亿的投资，旅游地产项目星罗棋布。十大房企排行榜中已有半数房企进驻海南，包括万科、雅居乐、恒大、碧桂园、绿城等知名房企。其中更是以三亚及周边“大三亚”为最盛之地。2010年海南将建国际旅游岛政策颁布以后，海南房地产如同注入了一剂强心针，呈现了惊人的“量价齐升”场面，三亚房价更是犹如过山车，市区房价从2009年的5000元/平方米一下涨超万元，一线海景资源项目更是暴涨至每平米几万元。然而喧嚣之后，现已平静下来的三亚楼市自然是不复当年飙涨几万元每平的盛况，却也未降至谷底，均价一直徘徊在2万元左右。据三亚房天下统计，2012年4月三亚楼市均价为23430.78元/㎡。从2011年1月至2012年4月的16个月时间里，有12个月的时间三亚楼市均价超过了2万元每平，“2万”已然成了三亚楼市最明确的均价范围，似乎也成了三亚房价的“紧箍咒”，一直紧紧将三亚房地产的发展“圈禁”其中。
2011年1月-2012年4月三亚房价走势
进入2012年，随着中央关于进一步巩固调控成果，促进房价合理回归方针的明确，关于楼市出现反弹和相关政策可能出现调整的预期正在淡化。与此同时，房地产企业也纷纷采取更加主动的措施，加快多元化布局有望成为今年整个行业着力的重点。今后国内房地产市场的重要发展方向之一，就是传统的、单一房地产格局将被多元化的房地产市场所代替。多方信息显示，从去年开始国内一批领先的房地产企业已加快实施多元化战略，涉及商业地产、旅游地地产、养老地产等。中铁、雅居乐纷纷在海南旅游地产上加码。凭借一块三亚地王曾在海南名噪一时的中铁，眼下正与中弘股份考虑合作进军海口旅游地产业务，计划组成联合体，参与竞标海口市东海岸如意岛项目。
而2012年3月20日，海南，雅居乐砸下2.7亿元，将“文昌市月亮湾”四幅住宅用地及一幅酒店用地收入囊中。上述五宗地总面积高达35.6万平方米，规划总建筑面积接近30万平方米，折合楼面地价仅898元/平方米。该公司表示，此次购得地块，将配合当地政府打造“休闲度假旅游”项目。
无论是中铁、雅居乐抑或是其他的房企，已经将眼光剥离住宅地产范畴，更多的将重点投注在三亚、海南旅游地产上。虽然这些巨头的走向并不能完全代表所有房企，但作为行业的先锋，他们的战略步伐或许更具有前瞻的意义。然而，旅游地产是否真的能够将三亚楼市摆脱紧箍咒?是否是引导三亚楼市健康稳步发展的法宝？三亚房地产业界对此也颇多争议。
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经营性地产逐渐开始回温
今年一季度，海南省商品房新开工面积460万平方米，销售面积187万平方米。预计今年普通商品住房供应面积将持续下降，其它经营性地产开始回温。统计数据显示，今年一季度三亚共成交3878套，占海南省季度成交总量的35%，同比下跌17.12%。在价格方面，今年一季度三亚均价下跌逼近20000元/㎡。
近两年来，海南省委、省政府坚定不移地贯彻国家房地产宏观调控政策，控制纯商品住房开发规模，大力发展保障性住房，促使房价合理回归。省住建厅有关负责人介绍，海南省将适度限制商品住房和岸线房地产开发规模，严格控制海岸线、河岸线、湖岸线土地出让。同时加快构建多元化、多层次、可持续的房地产产品体系，逐步形成以海口、三亚为两大中心，东、中、西部地区特色各异互补，区域、城乡均衡发展的房地产发展格局。重点发展度假酒店、度假村、康体养生、购物中心、特色商业街区、金融、商贸、风情小镇等经营性房地产；升级居住房地产，适度发展满足避寒、疗养等不同需求中高端度假旅居型房地产；配套发展商务办公房地产和文化、教育、体育、会展、娱乐、医疗卫生等服务设施。
三亚旅游地产面临机遇
对于当下市场，半山半岛房地产经纪公司销售副总经理马兰对三亚房天下表示，今年随着更多均价1-2万多中端楼盘的入市，三亚楼市成交量被分流的比较明显。今年三亚楼市中端市场的竞争相对比较激烈，加上购房者对房地产市场信心逐渐减弱，持币观望的态度日渐浓厚，所以当前楼市低迷的情况下，受到影响最明显的要属中端市场。对于三亚旅游地产来说，因地制宜，顺势而为才是各自楼盘的生命力所在。现在三亚房地产开发的区域层次明显，卖点独特。目前房地产市场受调控政策的影响较大，但三亚房地产产品的起步较高。的房地产成功、成熟的案例和经验更多被引入到三亚，也更能适应时代发展，产品形态越来越丰富的同时对产品研究深度越来越深，要想着如何把产品优势发挥出来，才能更好地适应市场需求。
“三亚这个城市听起来很美，但看起来却不够美。但单从各个楼盘现场来看，我觉得卖相还是比较漂亮的。”马兰表示，开发商要在原有的自然资源方面再深入下功夫，现在不光三亚的楼市惨淡，楼市的状况都一样，很多一线城市的楼市情况还不如三亚。开发商都把目光转向了二三线城市，着重针对刚需一族的需求来开发楼盘，满足最基本的居住要求。
而凤凰水城南岸副总经理陈鹏则是对今年一季度海南楼市的表现有点出乎预料，整个市场的成交情况和预期有点落差。“去年我们对今年的楼市进行了预判，觉得今年的市场不会出现像目前这样深度的调整。但我觉得经过两年的攀高回落之后，目前海南楼市的成交价格已经呈现正常状态。”陈鹏表示，抛开国际旅游岛的头衔和短期之内暴涨的因素影响，三亚市场的成交均价目前处在一个正常的区间。
陈鹏表示，前几年购房者来海南只有普通的度假要求，就是每年过年过节冬天的时候能来度假。随着客户体验的不断深入，对旅游地产的需求和生活目标会越来越高。现在很多开发商都提到深度的度假体验，因为三亚房地产提供了独特的气候资源，很多开发商的卖点都只是这个。但是实际上，对客户而言不可能一天到晚的守着气候发呆，要有更深刻的度假体验，比如希望物业能，这也是现在很多开发商在做的事情，不断的帮助客户提升产品价值，把住宅转化成经营性的房产，在服务方面也会做的更深入和细致。
陈鹏认为，不论开发商针对客户如何提升服务，还是要切合项目本身的实际情况，找到项目的核心竞争力。如果是小而快的楼盘，可以在价格上做文章。如果是一个长期开发的大盘，那么在开始的规划、产品定位时，就应有长远的战略性考虑。现在的客户随着购买力的提升，希望能有更深度的旅游度假体验，开发商能提供更深度的度假服务，这种需求是需要创造出来的，而不仅是满足客户原有的需求。“在ipad没有问世的时候，我们从来没有想到触摸式的平板电脑会这么受欢迎。”度假地产为什么难做，就是因为要不断的创造需求。旅游地产在后期的产品运营和规划当中，能够给业主带来怎样深度的度假享受，这跟产品的服务和配套是息息相关。做好了这一点，才能使得产品在任何市场形势下都能旺销。房地产项目的成功的关键在于核心竞争力，只要明确了核心竞争力，加上好的产品品质和硬件配套，项目就会有好的业绩。
三亚旅游地产期待新的腾飞
在2012年房地产市场调控绝不放松的政策基调下，2012年一线城市成交开局惨淡，而经过一年的限购政策，三亚楼市成交也已有明显下降趋势，成交虽有所下滑，但三亚2012年首季成交却依然呈现出了久违的楼市“小高潮”，1月在楼市一片降声中三亚楼市却迎来了传统旺季，成交一路飘红，2月楼市亢奋情绪依然高涨，楼市成交上升势头强劲，2月成交达1609套，3月虽然较前两月稍有下滑，但“金三”的旺市也为三亚楼市带来了春的暖意，成交再破千套。
三亚楼市一季度走势
今年五一期间海南楼市促销打折非常火热，三亚楼盘也不例外。由海南双大集团开发的三亚揽海听涛项目还推出了“车”的促销活动，对此，海南双大集团副总裁吴迪表示，按照海南的房地产销售周期来看，过了五一以后就是楼市淡季了。五一的打折促销只是吸引购房者的一种方式，同时也是开发商以价换量，抓住楼市最后一季旺市的最后一击。今年的海南楼市较去年来说不是很理想，但总体表现相对市场来说还算过得去，虽然三亚现在的楼市不如2009年或者是2010年形势那么好，2012年至目前为止，是房地产调控最艰难的时期，但是开发商资金回笼情况已经差不多了，完全可以支撑项目继续发展，并不会因为项目销售量不足而影响项目的开发进度。预计至2012年年底，海南房价不会出现大幅的上涨或者下降，总体持平是常态。
吴迪同时也表示，高端产品和低价格的产品受市场形势的影响不大，反而是中端项目受的影响比较大。三亚主城区和周边城区范围内的房地产产品在未来还是很有竞争力的，虽然海南楼市的整体库存量压力较大，但三亚每年楼市开发多少量，就能销售多少量，存量远低于海口、琼海等地。
对于三亚楼市的新近人员25度阳光来说，今年可谓是不同寻常的一年。25度阳光副总经理张凯对三亚房天下表示，与去年比较，今年三亚楼市均价已经出现了明显的回落，处于购房者可以接受的范围之内。高端项目特有的独特资源在市场中是非常大的优势，是一般中端楼盘不能相比的。高端楼盘有着特定的高端购房人群，可以支撑起高端市场。所以，在没有资源优势情况下，楼盘想要快速销售，只有先把自己的品质做好，均价预期不要太高，这也是25度阳光面对目前市场的不定性做出的销售策略。
25度阳光现在的主打概念为“首付十万，做三亚中轴主人”，主要针对的是40平米以下小户型的消费者。张凯表示，确定这样的策略是针对三亚房地产市场的现状，可以说是因时而动，因需而变。据分析，购房者现阶段买房对总价控制很强，市区的房子总价相对较高，进而导致购房力量向周边地区的楼盘转移。25度阳光是我们在三亚的个项目，对度假产品的打造正处于摸索阶段。针对现阶段市场现状，根据25度阳光自身特点，选择适合的目标客户。根据客户对市场预期的变化，25度阳光现阶段把该系列产品主推给在三亚的岛内工作生活的刚需白领一族，适当把门槛放低，让那些居住在三亚且符合按揭条件、符合纳税证明、符合限购、限贷政策的刚需族，能够买到适合的房屋，此类小户型总价在60—70万左右，三亚的白领刚需一族如果按揭购买该户型，可以在付了首付的情况下，将每月的房租来还月供，不仅拥有自己的房子还可以缓解生活压力。25度阳光周边配套齐全，交通便利，享受市政配套产，生活方便，符合该类人群的生活需要。
对于三亚旅游地产的发展，张凯认为旅游地产不一定非要具有旅游项目的地产，具有旅游项目的只是其中一种旅游地产类型，旅游地产有旅游住宅地产、旅游商业地产、旅游配套地产和旅游景区地产，这些都属于旅游地产。只是说每个项目各自特性不一样，客户能在项目停留几天，那是把项目充实得更加有竞争力，我认为它属于旅游配套地产中的一部分。第二，旅游地产，包括国际旅游岛的地产，是政府给自己出了难题。在还没有具备成为国际旅游岛的条件时，就已经把概念先抛出来了，配套、城市建设都没跟上，需要房地产开发商来共同完成。因为国际旅游岛的“帽子”，房价翻了两三倍，但至今还没有很实际的内容来充实国际旅游岛的概念。不过海南地产未来的发展机遇还是很大的，所以我认同刚才有嘉宾说要坚守项目本身的资源，坚守自己的做法。国际旅游岛需要我们一步一步给它充实，包括以后的博彩业在三亚是很有可能发展起来的，一系列的配套包括酒店、休闲、国际会展、马术等，都蕴含了很多机会。
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