[摘要] “10月7日是我们楼盘降价促销的最后一天，过了这一天，楼盘折扣幅度不变，但是总价会小幅提升，同样的房源，每套总价大约上涨3万元左右”，合生.滨江帝景一位销售人员向本报记者如是透露。10月7日当天，本报记者在上述楼盘的售楼现场也发现，几位客户正在咨询买房事宜，也有客户签约订房。
有消息人士透露，部分房企库存消化较快，“银十”期间将小幅提价，四季度房价下降可行性几乎不存在
“10月7日是我们楼盘降价促销的最后一天，过了这一天，楼盘折扣幅度不变，但是总价会小幅提升，同样的房源，每套总价大约上涨3万元左右”，合生.滨江帝景一位销售人员向本报记者如是透露。10月7日当天，本报记者在上述楼盘的售楼现场也发现，几位客户正在咨询买房事宜，也有客户签约订房。
实际上，今年的金九银十期间，各地楼市成交情况冷热不均，但就市场整体成交情况来看，各地楼市成交量整体偏低。
对此，有市场分析人士向记者表示，尽管开发商看似放低身段，为抓紧长假窗口期打折促销，但房价仍有微涨态势。此外，部分开发商库存相对并不是非常充足，在这一档口，这些房企一般会放缓推盘节奏，因此四季度房价下降可能性几乎不存在。
银十旺季楼市开局遇冷
值得注意的是，今年金九期间，各地楼市成交量表现不一。以北京为例，其新建商品房成交量环比下跌超过三成，不少开发商寄望银十发力。尽管部分房企放低身段，尽量优惠促销，但银十楼市表现依然开局遇冷。
据阳光家缘数据显示，9月30日至10月5日，广州全市总成交量为731套，环比国庆黄金周前六天成交量下降70.8％。透明售房网数据则显示，杭州今年国庆前三天主城区楼市一共成交了65套，位列近五年国庆同期的倒数第二。其中，9月30日至10月2日，杭州主城区商品房成交204套，仅相当于此前一天的成交量。
除此之外，据中原地产市场研究部统计数据显示，国庆节假期前三天（9月30日—10月2日）北京全市二手住宅网签总量为137套，虽比去年国庆假期前三天的成交量上涨了303％，但相比平常休息日均依然有明显下调。而深圳楼市9月30日成交25套，1日成交10套，2日成交2套，3日成交1套。
对此，中原地产研究部总监张大伟向记者表示，各地楼市基本处于休眠状态，其少量成交也并没有反映到网签数据上，因此假期的成交量并不能反映市场的实际情况。此外，张大伟也表示，今年国庆长假期间次免费高速，外出游玩的人比例高，大部分开发商也都处于休息状态，这也影响了黄金周的楼市成交量，但总体来看，还是看房的人多，买房的人少。
不同楼盘冷热不均
“市场观望情绪已经再度出现”，万科北京公司副总经理肖劲日前曾对本报记者表示，因此房企会积极抓住今年最后的窗口期。实际上，正如肖劲所示，不少房企都在黄金周期间举办了打折促销活动，但其表现却并未如市场预期一样火爆。
“龙湖.长楹天街长假期间确实推出了12万元抵30万的促销活动，而且7日是最后一天促销，因为房源已剩下不多了”，龙湖.长楹天街一位销售人员向记者透露，“长假期间成交还算可以吧”。
同样的情况也出现在通州，长假期间通州多个楼盘均有不同程度的促销活动。“每套总价直降20万元-40万元，只剩下几套可选。”M5.朗峰一位销售人员向记者介绍。此外，记者在现场发现，其售楼处的销售人员也在撤离。不过，一位销售人员向记者透露，尽管大幅降价，但其销售情况并不如预期一样理想。
值得一提的是，通州区销售领先的热销盘合生.滨江帝景表现的相对较好。“从长假开始到6日晚上，我们楼盘已经售出140多套，总值不到2亿元。”合生.滨江帝景的一位销售人员向本报记者透露，“预计7日当天订房数量还会增多”。
部分房企将小幅提价
“10月8日起，即使是相同的房源，我们也将小幅提价，到时将无法享受到每套优惠将近11万元的优惠，不过折扣情况还将不变。”上述合生.滨江帝景的销售人员向本报记者透露，“预计每套房总价将上涨3万元左右”。
除此之外，据记者了解，龙湖.长楹天街和M5.朗峰也将在10月8日取消长假优惠活动，执行正常的销售价格。
一位知名房企的高层向本报记者透露，部分房企酝酿小幅涨价比较正常，因为上半年以价换量的销售策略已经让一些房企吃了亏，其利润大幅下降的同时库存又消耗过快，在库存不多的情况下，开发商四季度一般不会降价，反而会小幅提升价格，放缓推盘节奏，等待市场观望情绪改变。
对此，张大伟向记者表示，预计房价将继续环比上涨。尤其融资渠道已经拓宽，很多企业更容易获得低成本的资金，房企在这个金九银十的压力与去年同期已不可相比，因此对于大部分开发商来说，降价的忧虑已经消失。
今年的中秋、国庆双节，沪上喊“堵”的售楼处并不多见。
10月7日，某上市房企营销总监介绍，该公司在沪一个在售的中高端别墅项目，双节长假期间共定售出4套房源，“这一销售成绩和平常时候差不多，算正常，没有出现往年长假期间的火爆场景，长假效应没有得到体现。”
金丰某&；佑威联合研究中心发布的监测数据显示，10月4日至10月6日，上海合计成交新建商品住宅5.11万平方米，合计474套房源；日均成交1.70万平方米、158套房源。这一成交量较去年同期（同比）上涨了月68%，但和过去6年同期的平均成交量相比，则下降了32%。
缺乏实质性优惠，是长假期间成交乏力的原因之一。
上述上市房企营销总监坦言，针对双节长假，该公司仅推出了“团购优惠”，但其实这只是个说法而已，实际优惠和平时一样为8折。其间，意向客户不必付50万元的定金，只需付10万元的意向金即可，但“8折优惠是在报价基础上打的”。
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少见实质优惠
受访开发商及代理商中，感慨假日楼市不济的不在少数。
德佑地产区域总监张剑东介绍，就该公司参与代理的一手楼盘看，今年双节长假期间的销售情况一般，客户带看量也没有出现明显增多，和平时差不多。而以往“十一”长假，多是楼市旺季。
上海盘谷房地产有限公司总经理宋海也说，从该公司位于嘉定新城的楼盘——盘古天地的销售情况看，双节长假期间的销售情况还是可以的，比平时略好。
但宋海说，盘古天地周边的其他楼盘销售情况则并没有想象中那么火爆，不过成交量比去年好很多。
价格因素的抑制作用不言而喻。
某房企营销总监感叹，过去6年中，除了2008年和2011年，其他年份的国庆长假行情都非常火爆，但以前楼市的好日子已经不再了。
这位营销总监分析，目前楼市的整体价格都已经上来了，不存在去年年底以来所谓“市场价基础上的折扣”了，多数楼盘都在以正常价销售，“毕竟今年已经过去三个季度，各区域、板块都已建立形成了新的市场价格水平，当然目前的价格水平仍然要较调控前低。”
据他介绍，今年的情况是，房子是可以陆陆续续卖掉的，开发商没有快销的要求，楼市也比较常态化，“我们在上海以外的几个城市的项目卖得不错，因此资金压力不大，能实现总体平衡。”
缺乏降价动力的还有新江湾城某中高端别墅开发商。
该新江湾城别墅项目相关负责人介绍，长假期间，该楼盘的客户量还可以，但成交量没有明显提升，该公司也没有推出特别优惠措施。该楼盘周边其他项目的情况也差不多，“在没有大幅优惠的情况下，销售自然会较为平缓。”
上述房企营销总监还提到，对于一些打出大幅折扣噱头的中高端楼盘，购房者也主要看实际的行情价，眼睛只盯着折扣的购房者比较少。
开发商“没有货”
除了价格因素，推盘量有限也打压了长假行情。
宋海说，嘉定新城区域除了几个全新盘，针对双节长假开盘、加推房源的楼盘并不是很多，主要原因是没有货。
“一些大体量楼盘经过去年底以来的多次推盘，目前已经过了强销期，尤其是嘉定新城核心区，尤其是中小户型（稀缺）。我们也想推，但没有房源。”宋海说，在嘉定新城区域，筹划在10月推盘的楼盘多为全新盘，而一些在售的楼盘由于推出的多为大户型甚至别墅房源，销售速度较为缓慢。
“这样的情况就是放在全市范围也仍然存在。”宋海说。
新城地产上海区域公司某负责人称，该公司旗下推盘的销售节奏一向是比较快的，但长假期间他们没什么房源可推，“嘉定新城及周边的几个楼盘都是如此，我们在节前该推的都推了。”
虽然沪上新房库存重回1000万平方米上方，但以中小户型为主的普通住宅存量并不算高。
截至昨日发稿，网上房地产显示，上海市一手住宅库存面积为1057.6万平方米，其中，普通住宅仅为260.5万平方米。
上述新城地产上海区域公司负责人解释，虽然开发商都知道刚需市场比较好，但刚需楼盘价格定低了不赚钱，定高了又卖不掉。“刚需客户对价格十分敏感，一旦价格涨幅达到10%以上，会立马缩手观望，所以虽然刚需楼盘较为紧俏，但也涨不了价。”
宋海也说，目前在嘉定新城板块，单价能维持在1.45万-1.5万元的中小户型楼盘，销售还是能够保证的，价格再高销售就不行了。虽然全市范围内，刚需楼盘较为紧俏，但由于刚需客户对价格十分敏感，总价增加几万元就可以更改其决策，因此长假期间，刚需项目价格顶多只是略涨，销售情况由于有效供应乏力，因此都较一般。
10月促销力度或加大
不过，对于10月楼市，受访开发商仍有颇多期待。
某上市房企营销总监称，开发商在9月的心态有些浮躁，价格普遍定得比较高，10月大家的心态会放平一些，预计成交量会比9月好些。
“10月更接近年底，促销力度会比9月强些，同时很多开发商年底前会拿地，因此对资金有一定需求。”该营销总监说。
张剑东也认为，进入10月下旬，随着年底的临近，开发商销售任务、资金回笼的要求加剧，不排除会有一些楼盘打出较大幅度折扣的消息。
上述新江湾城别墅项目相关负责人则称，该公司今年没有迫切的跑量要求，“今年的市场形势比去年好很多，大家的资金都没到紧张的地步，公司没有紧迫的销售任务要求，比如必须要卖掉多少套房源等。”
少有开发商看涨10月房价。
宋海认为，10月刚需楼盘不会有太大促销，但也没有涨价的动力，这与中高端楼盘可能会尝试较大折扣来促销有所不同。
据他介绍，目前嘉定新城的总体单价水平在1.5万元左右，去年底大降价前，这一区域的总体单价水平在1.6万元；大降价高潮时，万科金色领域精装修房源曾卖过1.2万元/平方米。
至于10月楼市的成交量，宋海说，“长假前，我曾较为看好10月，认为10月的成交量会高过9月，原因是10月有长假、房展会打头，但实际的情况是，长假、房展会期间的楼市表现并不佳。我现在认为，10月上海楼市成交量和9月持平的可能性较大。”
相比宋海，佑威机构执行董事黄志坚则更为乐观。
他认为，双节长假的楼市存在偶然性，但楼市的总体运行态势会延续。“金九”表现差强人意，会促使部分开发商不再盲目乐观，重新考量10月的价格策略，因此，“银十”的月成交量还是有可能超过9月。但具体会呈现出何种成色，依然取决于刚需和改善型产品的开发商的让利幅度。
上述新城地产上海区域公司负责人也认为，今年的楼市形势比去年好很多，预计10月底就能完成全年的销售任务。
某研究员雄称，当下各地的楼市调控政策分化得厉害。目前整体来看，房价上涨的压力不大，不会有新政出台抑制。但京沪穗深等一线城市的调控政策将保持收紧，而像天津、成都、重庆等购买力比较活跃的城市，下一步可能会加严。
多个城市的假日楼市陷入疲软之际，贵阳抛出了一系列房产新政。
新华社10月6日报道称，据贵阳市日前公布的《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施（试行）》（下称“通知”），凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的，可在购房区域办理入户手续或居住证，享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制。
该“通知”还称，凡购买商业、办公用房金额每满500万元，并在贵阳市开办企业或经营的，可不参加摇号直接申请一个小汽车专段号牌。
一位不愿具名的市场人士透露，贵州省的楼市购买力大部集中在贵阳，贵阳原先就有买房入户这样的操作方式。
中国房地产信息集团研究总监薛建雄称，当下各地的楼市调控政策分化得厉害。目前整体来看，房价上涨的压力不大，不会有新政出台抑制。但京沪穗深等一线城市的调控政策将保持收紧，而像天津、成都、重庆等购买力比较活跃的城市，下一步可能会加严。
二三线城市跟进可能
贵阳推出系列房产新政，并未让开发商太感意外。
一受访开发商称，贵阳出台这个购房入户政策，和当地独特的房地产市场有关系。贵阳当地的楼市处于恶性竞争状态，地方出让土地没有经验，大型开发商拿了大量土地，垄断了市场，小开发商基本没有竞争力。
某不愿具名的市场人士进一步指出，不论是去年还是前年，单个楼盘年成交量的都在贵阳。仅贵阳世纪城单个项目的住宅开发体量有600万平方米，贵阳花果园单个项目的住宅体量更是高达800多万平方米。花果园今年上半年的成交量是157万平方米，而整个上海的年均新建商品住宅成交量是800万平方米。
上述市场人士指出，和贵阳情况类似的还有石家庄等二三线城市。虽然是限购城市，但石家庄去年成交量同比增长了近40%。
一央企开发商认为，“贵阳这样的政策，属于松动得比较厉害，可能会被叫停。当下整体政策上不会放松，市场形势也不会有大的改变。”
不过，某分析师称，贵阳推出这样的政策符合该市的城市发展周期。贵阳目前主城区的房价是5000元/平方米，并不高，市场非常健康。
改分析师称，贵阳市是一环内限购，而一环内新房很少，限购的作用不明显。户籍政策的松动，对市场的促进作用非常强，但与调控大背景不符合，所以阻力也会非常大。在她看来，限购政策误伤了很多刚性需求。贵阳这个政策一旦被默许，中西部的二三线城市都有可能跟进。
多地“点刹”
相比贵阳，京沪穗深等一线城市的楼市调控政策并无放松迹象。
9月24日，广州市国土房管局宣布，对市区个别异常高价的住宅项目采取限售措施。主要原因是“近期中心区域高价项目成交增多，导致总成交量占比提高，造成广州全市均价结构性上涨”。
一央企开发商认为，到了年底，地方政府限售高端住宅很平常，因为这样可以拉低成交均价，使之符合调控目标。
在北京，为稳定市场预期，北京市土地整理储备中心近期紧急叫停了10宗地块挂牌（招标）出让活动。根据预估，这10宗地块的入市价格可能超过百亿元。在9月的最后一个工作日，北京出让的土地中，合计配套保障房面积高达32.6万平方米，约占总供应量的28.8%。
“这显示了地方政府抑制土地价格上涨的努力。”中原地产市场研究部总监张大伟说。
此外，原定于9月21日出让的上海黄浦江沿岸综合开发用地也被叫停。
“一年就那么几块好地，供应量很有限。”一央企开发商感叹，出让地理位置好一点的土地，也是地方发展的需要。
新华社报道称，多位业内人士将北京和上海两地的紧急措施称之为“点刹”，目标很明确，就是让房价“减速”。新华社称，多家机构在报告中指出，第四季度将是楼市调控“严防死守”的僵持阶段，政策上不会有任何放松，甚至部分房价上涨幅度较大的城市会采取更加严厉的针对性措施，确保全年房价控制目标。
假日楼市冷暖不一
各地调控政策走向出现分化之际，各地楼盘的假日成交表现也冷暖不一。
据新华社报道，9月30日，素有深圳四季度楼市风向标之称、为期5天的深圳秋季房地产交易会如期举行。然而，这个打着“咱深圳人的购房节”口号的秋交会，参展的本地楼盘只有20余个，仅占参展楼盘的两成。其中，只有8个项目处于实际销售期，其余项目只是来“提前打个广告”。
与深圳相似，长假期间海南省内的各大楼盘门可罗雀。
按新华社的描述，在三亚“尚品华庭”楼盘，保安已将进入售楼中心的车辆通道关闭，几位售楼人员正在大厅闲聊。置业顾问邬以诺表示，现在一天从早到晚都见不到几个人影，偶尔有几个前来看盘的，至多也只是问问就走人。
不过，一些三、四线城市节日的房地产市场却呈现出另外一种状态。
新华社报道称，在河南著名的旅游城市信阳，恒大地产一个项目的售楼处在节日期间打出了“假日买房8折优惠”的大幅标语，吸引了很多市民假日看房，其中还不乏来自武汉、郑州等省会城市的购房者。售楼人员告诉记者：“现在一天能卖出10套左右。”假期成为近一段时间来销售最“火”的时期。
一些业内人士对新华社称，未来，在楼市深度博弈期，开发商的资金情况将决定房价的优惠力度，不排除房价下调的可能，但大幅降价恐怕很难实现。
一高端楼盘开发商认为，最近开发商没有太大的促销力度，今年市场会比较平稳。
某研究员则称，现在开发商的压力还是比较大，市场供过于求。上海9月的成交量是80.99万平方米。10月份会稍有上升，可能会到90万平方米。
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