[摘要] 经历平淡“金九”后，“十一”黄金周期间，全国楼市表现亦十分惨淡，市场观望气氛浓重。据中原集团研究中心监测，全国54个城市10月前7天，新房成交量较9月份同期下降75%，较去年同期微降3.7%，较2010年“十一”下降近三成。
经历平淡“金九”后，“十一”黄金周期间，楼市表现亦十分惨淡，市场观望气氛浓重。据中原集团研究中心监测，54个城市10月前7天，新房成交量较9月份同期下降75%，较去年同期微降3.7%，较2010年“十一”下降近了三成。
在政府多次重申“限购”“限贷”等调控政策不放松的条件下，无论是从市场面还是政策面分析，楼市成交量和房价大幅反弹的条件并不具备，未来一段时间内，市场将进入温和释放期，“以价换量”仍将是楼市主旋律，亦是房企的明智选择。
事实上，本轮楼市成交出现“淡季不淡”、“旺季不旺”的特点并非偶然。从市场角度观察，前期楼市回暖，既与地方微调、信贷宽松等因素密切相关，也受市场预期转向的影响。而进入9、10月份，随着前期降价促销楼盘被快速消化，而跟进降价楼盘减少，购房者开始产生观望情绪成交量自然出现下滑；另一方面，由于今年3月份以来住宅市场持续回暖，有效需求已得到充分的释放。
这从两组数据中可以得到印证，据中原集团调研数据显示，9月以来，北京、天津等10个城市的购房者中有超过60%的客户为刚性需求。其中长春、郑州、济南、重庆、西安、大连、沈阳该比例均超过了80%。
另据中原集团研究中心对北京、上海、广州等多个城市“十一”房展会监测，大部分房企并未采取明显的降价促销，购房者观望氛围依然浓厚。并且中原经理人指数亦连续两周维持下降趋势，表明经理人对后市信心不足。
就政策面而言，调控高压态势有增无减。住建部和国土部近日分别表示加强对高房价、高地价的监管。其中，住建部有关负责人明确指出，将继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限购措施实施效果。适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。
与此同时，近期地方政府为稳定预期，紧急出台措施，巩固调控成果。继杭州和南京之后，重庆、安徽及山东等多个省市在9月中旬至10月底启动“一房一价”专项检查。较之以往，此次检查范围有所扩大，从抽查改为普查，并对违规的处罚标准给出了明确规定。上海9月前后两次重申房地产调控不放松，并针对住房限售政策等执行情况进行检查，广州对个别高价项目采取了限制预售规模和控制交易节奏，北京加强限购审核等。
近日有多位观察家认为，四季度楼市将进入僵持阶段，政策上不会有丝毫放松，不排除房价上涨幅度较大的城市会采取更加严厉的针对性措施，从而确保全年楼市调控目标的完成。
可以预见，在调控高压、高库存待消和保障房建设稳步推进的多重因素影响下，房价反弹预期将进一步减弱，房价趋稳将是大概率事件。但值得注意的是，房地产市场调控仍处于关键期，除了面对经济稳定增长的压力，房地产调控还要承受更多考验，而当前影响房地产市场平稳运行的不利因素仍存。以土地市场为例，地方政府基于土地供应的年度计划以及土地出让金收入等考虑，近期开始积极推地，土地市场明显升温，高总价和高溢价拿地情况不时出现，应警惕土地价格上升影响房企预期，进而导致了未来房价走高预期的形成。
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