[摘要] 2012第九届香港国际地产周即将启幕，关注房企销售策略及融资渠道的创新，为此三亚房天下特别赶赴博鳌鹏欣•白金湾，专访了上海鹏欣房地产（集团）有限公司营销管理部副总经理郑渊，了解博鳌市场发展现状，也为房天下友带来新春的祝福。
编者按:2012年，史上最严厉的调控背景下，开发商面临着严峻考验。一方面，部分房企在业绩下滑、销售不力、金融环境紧缩的压力下，选择被迫降价，试图“以价换量”获得销售回款；另一方面，银行贷款、信托渠道融资和股票市场融资等渠道不断收紧，房企融资难度不断加大，资金状况引人担忧。
目前，房地产市场新兴的O2O网络营销模式，房地产基金、房企并购、海外融资等多种融资渠道，都成为房企冲出销售困境、寻求资金保证的大胆尝试。2012第九届香港国际地产周锁定“宏观调控下的国际化营销和融资”，关注房企销售策略及融资渠道的创新，广泛征集房地产企业在当前市场下对营销策略及融资的需求，助力房企寻求营销与融资解决方案，推动中国房地产市场与国际资本市场的接轨。
走进2013年，作为博鳌的标杆项目——鹏欣•白金湾对于海南楼市的前景预期是怎样的？对2012年的成绩还满意吗？2013年又将有怎样的动作？三亚房天下专访了上海鹏欣房地产（集团）有限公司营销管理部副总经理郑渊，了解博鳌市场发展现状，也为房天下友带来新春的祝福。
上海鹏欣房地产（集团）有限公司营销管理部副总经理郑渊
在2012年楼市暖冬收尾后，尽管楼市调控利剑依然高悬，但2013年开局楼市回暖迹象仍旧势不可挡，对此郑总表示，随着十八大结束，今年房地产政策也逐渐明朗，市场也将会迎来一个相对稳定的环境，在未来相当长一个时期内，房地产调控的政策取向不会改变、政策力度也不会放松，可能发生的变化是政策结构可能面临调整，项目也将针对产品结构以及营销模式等方面做出相应的调整。去年集团销售超预期完成，今年预计将会在多地启动新项目的开发。
2012年海南房地产已经告别了大起大落的时代，走出了限购下的阴影，是相对平稳的一年，开发商“以价换量”渐现成效，购房者预期逐渐提升，对于2012年海南楼市郑总谈到，2012年在经历了冷清的“金九银十”，随着岛外游客的到来，年末出现成交翘尾，11月、12月迎来了久违的供需两旺行情，而博鳌作为海南房地产发展的第三极，受到三亚、海口两地成交的带动，也出现了成交小高峰。郑总表示，“随着博鳌基础设施的不断完善，因“博鳌亚洲论坛”而闻名世界的海滨小镇更具发展潜力和投资吸引力。”
随着互联网的普及，网络营销蓬勃兴起，也开始走进房地产市场，通过网络实现购房者与开发商之间的沟通与交易，郑总认为尤其在海南市场，海南房地产主要销售途径是异地客户购房，网络营销显得尤为重要。他表示：“经过几年发展，网络营销已 越了传统的营销手段，成为房地产市场营销的重要手段之一，能够有效的把握客户的需求，网络营销与其他营销比较，具有受众面广、信息发布全面、实效性和互动性强、较为经济等特点，能够更近距离地接近潜在客户，能够更直接掌握客户需求。”今年项目在营销策略上，也将加大网络营销力度。
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海南楼市在冬季传统旺季的到来之际，却遭遇了政府急查楼市存量。一时间，海南楼市供应量大增，遍地的开盘广告似乎已透露出这个未来的国际旅游岛正在面临的供应过剩、存量巨大的楼市现状。在供应剧增、消化不畅、投资需求减少的情况下，多重压力开始逼迫开发商降价，海南不少项目目前售价较2011年高峰时已下降三至四成。对此郑总认为，这是由于国际旅游岛政策利好下海南房地产过热所致，是受到海南优越的自然资源和气候优势吸引所致，海南市场与内地不同，客户需求都来自岛外，刚需群体微小，并且淡旺季十分明显，所以去库存化的周期也相对拉长，降价只是个别现象，也只是开发商促销的手段，而从目前市场形势来看，在房企的积极推盘和传统旺季的推动下，市场也开始复苏，2013年开局海南楼市成交迎来“开门红”。
从2005年房地产调控至今，房地产转型一直被提起，转型之路在哪里？2013年海南楼市又将何去何从？对郑总认为，2013年对于海南房地产市场来说将会是平稳、健康发展的一年，对于海南市场的利好因素表现有以下几点，首先是开发商对于产品品质上的不断提升，面对竞争，只有好的产品、服务和高性价比才能吸引购房者；其次随着市场的逐渐回暖，购房者对于海南旅游地产信息指数的增加；最后是政府对海南国际旅游岛总体规划力度上在逐步推进，三者相互紧密联系，共同利好今年海南房地产市场行情。
2012海南淡季楼市成交低迷，面对空前的销售压力，不断有房企“以量换价”降价促销，“价格战”此起彼伏。对此郑总认为，面对风云变幻的市场形势，海南房企也不断变换营销思路，在经历楼市“以价换量”之后，又把眼光对准了岛外，参加各地的房展等推介活动，今年以来，太原、上海、北京、重庆等地都能看到海南楼盘的身影，所以房企动作频频其最终目的并不是单纯的用价格优势来吸引购房者，而是实地去了解岛外购房群体的真正需求，让越来越多的购房者看到海南地产的投资价值所在。“产品的品质仍是吸引购房者的核心原因，所以项目今年也会把重点放在产品品质打造和对潜在客户深入挖掘上”郑总说到。
据郑总介绍，鹏欣•白金湾样板间将于春节前对外开放，届时将推出八大主题室内非毛坯的两种风格。项目通过对于客户居住需求的深入了解，还将特别推出度假兼顾居家的实用性新品房，“1+1百变户型”，增加户型的个性化和舒适性，设置大小不等的可变空间，实现功能性居住理念。不仅为居者带来“物超所值”的享受，更满足了度假者不同的个性化的生活需求。
最后郑总对房天下友送来了新春祝福，郑总表示，非常肯定房天下作为专业的房地产网络门户对于海南房地产所作出的贡献，希望2013年房天下从客户置业需求出发，从房企的宣传推广出发，新的一年再上新台阶，与房企共创辉煌！”
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