[摘要] 海南没有出台“国五条”地方细则，还是根据以往的调控政策走，但看整体的房价走势，是否有必要紧跟调控的长效机制？有业内人士表示，海南土地资源有限，海南房价长远看会继续上涨，建议海南在做好保障房的基础上，走商品房的高端路线。
近期楼市“地王”频现，业内人士称是下一轮房价上涨的信号。放眼多年来的楼市调控，真是“十年九调控，越调越高”。令人担心的是，新“国五条”的这次调控似乎也没有带来大力度的改观，甚至出现了负效应。海南没有出台“国五条”地方细则，还是根据以往的调控政策走，但看整体的房价走势，是否有必要紧跟调控的长效机制？有业内人士表示，海南土地资源有限，海南房价长远看会继续上涨，建议海南在做好保障房的基础上，走商品房的高端路线。
调控与房价上涨的恶性循环
今年，房地产行业到目前为止，至少是给足了想象空间的。直到春节后，业内的专家对于年内房价走势的评定大多都是以稳为主。特别是在新调控政策出台后，看上去比以往都要偏稳的态势更给了这个行业以更多的念想，让不少人都觉得起码在今年，楼市行情会一路高歌猛进。土地市场上重现往日激烈场面，地王出现频出的现象也仿佛可以看出，不少开发商对于行情走势也是全面看好。
5月份，很多企业都在拼命地拿地，但细看就可以发现，抢着高价盘地的都是近两三年以来自定义为要高速扩张的企业，那些大品牌的企业则仍然比较谨慎。万科总裁郁亮就曾经表示，地产行业的利润率下滑是正常现象。而金地财务总监也曾认为，地价不跌，住宅开发的利润只会越来越薄。这反映出，即使今年房地产行业看上去红红火火，但埋在暗处的坑坑尘尘洼洼还真有不少。
地王频出、土地出让金大幅上涨引起了人们的广泛关注。有业内人士认为，虽然房地产调控政策频出，但均为控制房价与需求，而对土地方面却没有过多要求。部分企业认为调控已经到了"最严厉"水平，并且据此判断政策利空已出尽，因而拿地态度积极。国家行政学院教授汪玉凯认为，“地王”频出不是正常现象，是房价下一轮上涨的信号。
依文企业集团董事长夏华和当当网董事长俞渝在“商界木兰”年会上向任志强抱怨房价太高，称“一套房把三辈子的收入都掏进去了”，任志强反问夏华，一个房产项目从开发到最终完成要好几年，你做一套衣服用多久？再说，“胸罩那么大一点，要好几百块钱，按平米算，比房子贵多了”。
也许楼市发生什么样的事情都不稀奇，但传说由分管房地产的副市长亲自审批新房预售证，还是让开发商们始料不及。副市长亲自审批卖房的背后，是楼市的价格机制已然失灵。从过去几年的调控来看，由于“土地财政”未变，流动性依然宽松，以“限购限价”为核心的行政管制并不能带来供应的增加，只能短暂地抑制价格上涨，而一旦政策松动，房价便报复性反弹，积累的需求一瞬间释放，将楼市恶性循环演绎到。
根据市场中流行的逻辑，“经济向好的时候打压房地产比较有底气，经济不景气的时候总是很难对房地产下重手”，很多人认为近期对房地产继续出台调控政策的可能性不大。因此，地方政府在中央可能问责的压力之下，能够稳定房价的手段，似乎只有行政“限价”。
延伸阅读：
长远看海南的房价还会涨
海南省统计局发布，今年到四月底，全省房地产开发共完成投资282.31亿元，比去年同期增长33.1%，较去年同期20.5%的同比增幅加快9.6个百分比；与今年三月底时29.6%的累计同比增幅相比也加快了3.5个百分点。省统计局同时发布，去年1-4月，全省房地产开发投资占整个固定资产投资的比重为40.65%，今年同期变化为42.46%，也升高了近两个百分点。
海南省统计局发布，今年迄至四月底，全省地方财政用于住房保障方面的支出方面累计已超过九亿元，实际规模为9.04亿元，比去年同期增长14.2%，尤其是四月当月，支出规模达2.30亿元，比去年同期增长73.9%。
海南的房产购买者有70%-80%来自岛外，这是海南房地产的需求结构特征，短期内海南房地产销售主体是岛外购房者这一特征不会改变。
海南省政协经济委员会副主任、海南产业经济研究院院长、海南大学教授李仁君在接受媒体采访时称：从长远看海南的房价还会上升，因为海南可用于建设开发的土地资源有限，珍贵的土地资源不能贱卖，所以在总量要控制。海南省的商品房建议走高品质、高价格、高服务的路线。因为海南土地资源有限，而本地房产市场面对的是需求，不能让海南岛变成房产岛，无限制开发，所以就走豪华路线，“放开价格，控制数量”，让市场来主导价格，有多少需求，就有多高的价格。同时李仁君还补充说，建议商品房走高端路线，是建立在保障性住房这方面做好了，只有这样才不会让高房价伤到普通百姓。
延伸阅读：
控房价应建立调控长效机制
近期，北京房地产市场“限价”越来越成为舆论关注的热点，有媒体爆出“北京预售证审批需副市长签字”的消息。据说，北京市住建委已立下军令状，在二季度要让房价数据有所改观。虽然这背后或许也是有关部门遏制房价上涨的良苦用心，但依然不免被诟病。包括预售证限价，包括可能存在的高价房延缓签约节奏，这些都可能带来一时“房价数据”的改观。
限价这只手不可能一直摁住不松，必然需要其他替代举措。有一个或许容易取得立竿见影效果的举措，就是通过“限地价、竞房价”，增加普通商品住宅的用地供应。这种土地供应方式并不新鲜，北京已经尝试过。今年4月8日，北京在公布今年供地计划时，有关负责人表示，将继续完善土地出让方式，通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。
专家认为，调控政策的落实在短期内确实起到了一定成效，但是一些开发商仍然想方设法“玩猫腻”，钻政策的空子。因此，在外敷调控这副“外用药”的同时，也应该内打土地、财税改革等“长效针”，只有开出外敷内用、相辅相成的综合处方，才是抑制房价过快上涨的良药。
面对房价仍然可能继续上涨的压力，房地产市场似乎陷入了越调越涨的怪圈。对此，调控若不升级，房价可能将失控。但是调控政策确实也存在问题：一是抑制需求，而增加有效供应不足；二是过多使用了行政手段，而对经济手段重视不够。宏观调控本身很难掌握火候，市场冷时加柴，可一不小心火势就会失控；市场热时浇水，弄不好又会熄火。因此，应进一步完善住房制度，尽快形成保障房和商品房的供应双轨制，建立起调控市场的长效机制。 有业内人士认为，房企和政府之间有关房价的博弈才刚刚开始。尽管政府对于预售证的监管意图非常明显，但是依赖项目预售证审批环节“按死”项目预售价格以稳定市场房价的做法及效果，仍然有待探讨。在市场供需失衡情况下，试图仅仅通过价格监管就让房企放弃市场供不应求下的高利润，尚且存在一定的难度。如何“限地价”，如何控制房价上涨速度，是一篇大文章。越是大文章，越需要先有整体思路，做好通篇架构。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
