[摘要] 海南天惠房地产开发有限公司营销总监霍晨表示，海南楼市已经进入传统淡季，在淡季期间开发商应该继续加强产品质量的打造。对于保亭区域房地产的未来，霍总表示，保亭雨林地产发展潜力巨大。
背景：
2012已然远去，但楼市调控年的基调却仍然在延续。4月1日海南宣布不发布落实国五条地方细则，三亚海口继续延续原有的限购政策，消息一出立刻成为业界讨论的焦点。在这样的楼市调控政策下，2013年房企等待的将会是怎样的市场？目前海南2013年一季度的楼市成交表现平稳，但是进入4月，海南楼市将迎来传统的楼市淡季，面对仍然趋紧的调控大势，海南房企心中仍然忐忑，调控收紧、观望浓厚、销售乏力、融资无门、资金承压……，除了苦练内功外，面对着一系列困境的房地产开发企业或许已到了需“涅槃重生”的时候了。而在三亚、海口一线城市面临压力的时候，海南二线城市房产正在逐渐崛起，尤其是保亭。
随着城市建设以及配套的成熟，保亭从沉寂许久的孤寂到现在高端物业的云集，离不开大三亚经济圈的配套支持、便利交通、区域内日益完善的基础配套，保亭区域已逐渐被众多有识之士所关注。保亭被称作三亚的“后花园”，以热带雨林、山地温泉等资源特色成为了新的旅游目的地。可以说，保亭是全岛少有的“自然生态+城市级配套”完美结合的度假胜地，是天然养生居所“长寿圣地”。随之而来的是保亭“养老度假地产”发光发热，让市场看到了其巨大的潜力。2013保亭房企如何在变数中寻求可持续发展的源动力？如何在调控大潮中全身而退？如何在激烈竞争中华丽转身？三亚房天下为此采访保亭各大项目相关负责人，来听听他们的看法。
海南天惠房地产开发有限公司营销总监 霍晨
【房天下】：请您为我们介绍下项目的基本情况和目前工程进展。
【霍总】：天惠·仙嶺郡是公司在海南开发的个项目。随着集团不断的发展壮大，慢慢的开始涉及到一些房地产项目，并在2010年开始投资海南房地产业。之所以选择海南来投资房地产业，主要原因与海南独特的自然环境气候有关系。随着国际旅游岛的建设，海南被越多的人所熟知，海南独特的地理环境气候也越来越受到大众的喜爱，来海南购房的人群也在逐渐的增加。在这样的市场需求下天惠·仙嶺郡应时而生，并以打造度假养生产品为主落定自然气候和人文地理环境都十分优越的保亭。公司相信在未来海南房产发展过程中，雨林项目更适宜市场的需求。
天惠·仙嶺郡项目2010年开始运作2012年正式推向市场，项目整体占地面积360亩，一共分五期开发，目前一期项目正在紧锣密鼓的进行中并且已经开发了9栋楼，其中有5栋是高层公寓，4栋是洋房，目前定于今年12月份开始交房。当下，一期工程正在做内装，园林景观已经投入施工将在2个月后完成。项目诸如泳池和网球场的配套将在今年的9月至10月份投入使用，正好满足一期业主12月交房后的生活配套。 预计今年下半年一期项目将再推出3栋18层的高层公寓。该高层公寓以40㎡、60㎡和101㎡的中小户型为主，所处的地理位置是整个项目中的。另外，12月份也将推出二期产品，主要以五十多到七十多平米的户型为主。
【房天下】：据数据显示，海南楼市目前出现了很多“打折、降价”的声音，对于一些项目来说促销的作用很大。保亭产品是否也加入了这个行列？对于项目的营销、促销，您有何看法？
【霍总】：其实优惠、打折和促销都是项目的一种营销手段，目前海南的整体市场处于稳中有升的局势，部分项目为了迎合节点加大销售量可能会适当的推出一些打折优惠等促销的手段，这是毋庸置疑的，但是，并不代表海南的房价正在下降或者存在“泡沫”之说。我觉得海南的房地产市场不适宜打“价格战”，不管是什么产品，大家都在各支其招为的是把项目做得更好。我觉得很多项目不管是产品的打造还是营销方式都做得很到位，这些项目的是值得我们同行去借鉴、沟通和学习的。在不断的学习过程中提升自己项目的产品各方面因素，同时对海南房地产行业也会起到推动作用。海南的营销手段不是常规性的一成不变，而是多元化发展着。单纯的常规性营销不再适合海南的房地产销售，而目前我们最常见的除了线上的媒体推广以外还有答谢会和推介会等线下活动。在这些营销活动中最值得一提的是项目“体验式活动”，这种“体验式”销售方式是将客户邀请至项目实地感受项目。在内地，以刚性需求为主的项目是很难做好客户“体验式活动”，因为“体验式”销售方式对项目的整体配套要求很高的。目前，这样的销售方式在海南的房地产营销策略上算是比较新的方式，同时也得到到不少客户的认可。我建议，无论是什么样的营销方式开发商都必须要根据项目的特点来做推广，不能盲目“跟风”。
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【房天下】：目前海南楼市已经进入传统淡季，您认为房企开发商应该如何应对新一轮淡季的到来？贵公司在营销策略上将做何改变？
【霍总】：海南的传统旺季按照往年来说是应该是出现在九月至来年的五一，但是随着市场的发展，我们不难发现海南楼市的传统旺季期正在逐渐的缩减。我认为面对淡季的到来应该先提升自己项目服务、提升产品质量、完善配套设施和产品细化等“内功”才是最重要的。只有把自己的内部做好了才能去做外部，这也是我们项目应对当下淡季的核心点。天惠·仙嶺郡希望在旺季到来以后客户在项目可以感受到项目产品的价值所在，可以感受到项目给予客户的附加值是值得其投资购买的。
【房天下】：在刚结束的北京春季房展会上，海南房产受到大家的喜爱，尤其是养老养生度假地产更是受到大家的热捧，对于保亭区域来说开发商在开发过程中应该如何将其资源完美的融入到项目中，在这方面贵项目有何突出的表现？对于雨林地产，开发商应该如何面对接下来的竞争？
【霍总】：海南的地产业正在不断的细化中，除了开发较早的海居产品以外现在的雨林地产也逐渐的受到客户的青睐，尤其是养老养生度假方面产品近年来的市场需求正在不断的扩大。保亭整体环境给人一种远离城市喧嚣，回归自然的世外桃源感觉。所以在天惠·仙嶺郡项目的打造过程中尽量的在不破坏原有的生态环境基础上做建设。我个人认为海南的雨林地产的未来发展潜力巨大。 目前大部分的保亭开发商都在探讨雨林地产应该怎么去做，要如何做才能符合保亭区域的发展并成为海南的特色产品。以天惠·仙嶺郡项目为例，项目本身打造的是巴厘岛式的园林景观，但是，考虑到当地的人文因素，将保亭特有的黎族、苗族文化融入到项目中去。细节表现在：园林景观融入黎族、苗族图腾，建筑上以巴厘岛的建筑风格融入当地少数民族特有的“船型”等建筑风格。天惠·仙嶺郡在不失巴厘岛风情的同时将黎族、苗族传统文化融入其中，让当地的特色文化得到延续，这是作为一个保亭的房地产开发商应该有的责任和义务。随着社会的发展，很多地区的少数民族文化正在被“同质化”，原始的少数民族文化正在不断的减少，我们有义务保护和传承它们。项目目前正在考虑未来是否建设一个以黎族、苗族文化为主题会所，将黎族、苗族文化通过会所展示给客户和业主，让更多的人了解黎族、苗族文化。
【房天下】：保亭从默默无闻到如今的众多大型房企的项目落地建设，已是美名远扬。保亭的成长如此迅速的主要原因是什么？
【霍总】：除了保亭独有的自然环境气候和雨林资源外政府对保亭区域发展也非常看重，在重点建设保亭城市的同时大力的将保亭的区域特色推介到大家面前。众所 ，保亭区域整体的空气湿度、负氧离子含量、以及丰富的雨林资源是最适合居住的环境。这也是很多项目看重保亭并落地发展的重要因素之一。
【房天下】：呀诺达、七仙岭等区域由特色旅游资源到现今高端项目云集，保亭是以什么以怎样的优势来支撑高端项目的销售呢？
【霍总】：保亭独有的资源环境就是支撑区域高端产品的重要因素之一。我认为雨林地产与海居产品比较都有着各自的优势，不相上下。以海南的整体资源来看，可能热带雨林资源较海资源要稀缺。对于保亭的高端项目，除了产品品质高因素以外其他的资源配套因素也是其价格居高的原因所在。
【房天下】：保亭作为海南的二线城市，在城市的建设中，未来将朝着一线城市去发展，也同样以高端项目居多。您认为2013年保亭区域房产竞争将会演变成怎样的局面？
【霍总】：整个海南的区域竞争都很激烈，首先是以海口三亚为中心的竞争，其次是二三线城市之间的竞争，再细化来说就是同期产品的竞争。不管是什么样子的竞争，都为房地产行业的创新提供了很好的条件。其实保亭的区域房地产业竞争与海口、三亚、琼海和万宁等地的竞争比较，保亭的区域房地产竞争比较平和。我认为在保亭做项目，最重要的还是做好自身产品。将雨林资源，特色黎族苗族文化宣传出去，将保亭的资源很好的利用起来才是最重要的。
天惠仙嶺郡的客户群体主要是以北京客户为主，在这些客户中，主要以中高端的知识分子为主。他们除了喜欢中国传统文化以外，山、水、鸟语花香也是他们期待的生活中不可或缺的因素。所以开发商在面对客户的时候应该将客户群体细化，了解客户所需求。我认为，来保亭买房的客户大部分都属于二次置业，这些人来海南买房基本上都是买的海景房，但是后来他们会慢慢的喜欢上海南的热带雨林，逐渐的海口、三亚等一线城市的客户将分流至保亭买房，所以保亭区域开发商在项目的打造以及营销上会更多的考虑二次置业客户群体。
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