[摘要] 日前记者前往西安调查发现，仅仅在小寨到电视塔短短的三站地铁中，就出现了百盛购物中心、赛格购物广场、金鼎、长延堡以及正在规划的百万平方米的西安国际中心等众多商业地产项目。
日前记者前往西安调查发现，仅仅在小寨到电视塔短短的三站地铁中，就出现了百盛购物中心、赛格购物广场、金鼎、长延堡以及正在规划的百万平方米的西安国际中心等众多商业地产项目。
近两年来随着一线城市商业地产的饱和，二三线城市成为了商业地产新生力量，但是定位雷同、消费水平有限、缺乏先进经验等制约因素为这些涌现出来的商业地产项目埋下了烂尾隐患。根据预计，今年中国新增购物中心总数将创新高，在20个主要市场将有约150个新购物中心开业。
“目前，中国的零售业正经历转型。2012年底至2013年初，零售销售额增长开始放缓。据相关数据，2012年底，上海及北京两地分别仅有两三家零售商场实现了销量增长，大部分商场的销售额增长率均有所下降。”仲量联行数据表示。
仲量联行大中华区零售地产部总监邓汝舜表示：“2012年零售业的放缓实际上为我们敲响了警钟。相信今后零售商在中国的发展将更加谨慎，并对各个市场进行更为深入详细的分析。区别于之前着重扩大品牌影响力的策略，目前各大零售业据透均采取利润驱动型的发展策略。”
其实这只是近几年来商业地产在二三线城市过剩发展的一个缩影。
2012年中国购物中心产业资讯中心曾发布报告称，珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积增幅将高达83.9%，出现过剩化的趋势。
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商业地产泡沫持续膨胀“钱荒”下将曝危局
有业内人士担心，如果流动性持续收紧，房地产融资日益困难，曝出危局的可能是商业地产。这是因为在住宅持续受限的背景下，作为调控空白区的商业地产供应量正持续放大。
据K8土地网数据显示，今年上半年百城土地供应量与去年同期相当。1-6月，百城共推出土地9106宗，供应量为39029万平方米，同比增加2%。但各类供地中，商办物业的供应增幅。数据显示，今年上半年商办用地共推出1911宗，供应量为5960万平方米，同比增加42%;其中，商办用地共成交1516宗，成交量为4969万平方米，同比增加45%;商办用地楼面均价为1790元/平方米，同比增加17%。增幅都远远超过住宅。
另外，中原集团研究中心监测的13个城市中，商办用地5月份供应面积环比上升85%，创年内供应新高，较2012年平均水平上升13%。各线城市供应均有所上升，其中二线发展中城市表现较为突出，供应面积环比大幅上升约603%;一线及二线发达城市分别上升约51%和34%。
中国的商业地产投资存量已经超越日本，成为亚洲的市场。据DTZ戴德梁行近日发布的报告显示，中国商业地产投资存量的价值增长15%，达到1.5万亿美元。
与开发商在商业地产领域跑马圈地不同的是，国内商业地产到目前为止，并未寻找到真正有效的运作模式。某著名品牌开发商商业地产负责人告诉记者，他所负责的购物中心每年的目标是收支平衡，所谓收支平衡是指，利润与各种物业管理费持平，而不计前期的投资额。
典型表现就是所谓城市综合体热，部分城市不顾当地实际，一味强调建设住宅、五星级酒店、高级写字楼和大型购物中心，一个也不能少，而一些三四线城市在可见的将来根本就无法消化那些过于高端的商业。值得注意的是，北京高端写字楼租金环比出现下滑。据北京中原市场研究部监测的数据显示，2013年5月北京甲级写字楼租金为432.80元/平方米·月(不含物业费)，环比下降0.33%，同比涨6.17%;准甲级写字楼租金为253.98元/平方米·月，环比降0.34%，同比涨9.78%。
北京中原市场研究部认为，受实体经济运行、货币政策紧缩和金融脱媒深化等因素影响，经济形势面临严峻压力，实体经济资金流入进一步收紧，这也抑制了写字楼租赁量价的上涨空间。预计核心商圈写字楼租赁成交量继续收缩，租金稳定。
有业内人士认为，开发商转型商业地产是个伪命题。因为转型之后，相比住宅，商业地产的运营盈利模式并没有发生根本改变，加上开发商蜂拥而上投资商业地产，未来商业地产爆发风险的几率正在逐渐加大。
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