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上海:房地产调控至今 房价为什么能持续微涨?

新民周刊   2013-07-18 12:03

[摘要] 上海(楼盘)楼市没有陷入冬季,但也绝对没有挺进春天。自2010年房地产调控以来,上海房价一直保持着平稳的微涨势头。因此,我们要尊重市场的发展规律和交易现状,既不要怨妇骂街般地唱空楼市,让持币观望者错过必要的购房时机。也不要故弄玄虚式地唱多楼市,让投机者削尖脑袋地挤进并不平静的楼市。

上海(楼盘)楼市没有陷入冬季,但也没有挺进春天。自2010年房地产调控以来,上海房价一直保持着平稳的微涨势头。因此,我们要尊重市场的发展规律和交易现状,既不要怨妇骂街般地唱空楼市,让持币观望者错过必要的购房时机。也不要故弄玄虚式地唱多楼市,让投机者削尖脑袋地挤进并不平静的楼市。

其实,无论是政府部门,还是广大百姓,真心关注的是房价为何能持续微涨,这种上涨是否属于合理范围?而以专业角度而论,我们更关心的是,调控是否遏制了房价过快上涨的势头。据有关统计数据显示,今年上海上半年房价与去年同期相比,仅仅微涨了4.5%。这种涨幅是否合理?很难下肯定和否定的结论。客观分析上海房价为何能持续微涨的原因,或许能让盲目唱空和过度唱多者都得以清醒。笔者抛出“一家之言”,期望达到“引玉”的作用。

其一 ,上海商品房交易量的逐步回升是房价上涨的基础条件。截至今年6月底,上海新房交易量达605万平方米,同比提高了57.2%,占去年全年交易量的64.5%,是2010年房地产调控以来同期的值。同时,上海今年上半年二手房交易量超过17万套,而去年全年成交约25万套,再次创新市场的交易纪录。巨大的二手房交易量不断地在推高新房的交易量,有交易量就有市场存在的理由,交易量逐年回升,意味着市场购买需求依然旺盛。交易量存在和购买力旺盛的必然结果,就是房价也会不断地上涨,这就是目前上海楼市的现状和规律。

笔者始终坚持应务实地对待市场规律,房价确实不是谁能说了算的,最终是由市场交易数据来论证的。因此,有交易量和购买力存在的房地产市场,房价上涨是必然而合理的,但这种上涨幅度必需是在一定范围之内才能被大家接受。

其二,上海地块拍卖市场的持续火爆是房价上涨的导火线。有人通俗地把土地比喻为“面粉”,把房屋比喻成“面包”。面粉贵面包肯定不会便宜,面粉价涨面包价肯定不会跌。截至今年6月底,上海土地拍卖成交928万平方米,溢价率24%。去年同期成交708万平方米,溢价率8.3%。以上数据显示,上海土地市场交易量在增加,表明开发商囤积土地资源的欲望膨胀。而更令人担忧的是,土地成本的涨幅就达15%,而上海上半年的房价涨幅仅在5%以内。因此,这种微涨的房价不仅是可以理解的,且是有道德底线的合理上涨。

其三,各种政治经济的综合作用是房价上涨的助动力。也许我们不能容忍房价的上涨,但往往会宽容其他物品的价格上涨。而事实上,上海房价的不断上涨,使购房者更加迫切地去提前消费住房需求。理由很简单,因为房价始终没有大跌过,而房价历年来的涨幅一直很稳定。

同时,我们也必须清楚地认识到,其他各种因素也是房价上涨的助动力。比如老百姓的投资渠道不多,资金再利用或获利的机会不多,就只能投资购买房屋保值增值。比如人口流动性形成的巨大购买力。上海作为国际化大都市,是人口流动的核磁场。吸引着国内外的人口导入,而这种人口导入所形成的住房购买力是无法估量的。再比如上海经济持续发展的红利效应;通胀预期加大;房地产是地方财政收入主要来源等等因素,都会助推房价不断地上涨。

笔者认为,上海房价微涨是可以理解的,但房价平稳才是合理之道,房价稳定才是健康之路。

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