[摘要] 楼市回暖，土地先行。从“金三银四”到“金九银十”，可以说在今年所谓“严厉”国五条调控的背景下，不断上演着开发商“面粉贵过面包”的拿地大戏，其热情如同夏日气温一样火热。而这种激情却持续制造着一个又一个的“地王”，并没有因秋天的到来而转凉。
楼市回暖，土地先行。从“金三银四”到“金九银十”，可以说在今年所谓“严厉”国五条调控的背景下，不断上演着开发商“面粉贵过面包”的拿地大戏，其热情如同夏日气温一样火热。而这种激情却持续制造着一个又一个的“地王”，并没有因秋天的到来而转凉。业内行话称，拿地有风险，入市需谨慎。土地成为了楼市热话，让我们来看看土地到底准备在“金九”上演哪些好戏！
土地与政策：楼市在念“紧箍咒”
从8月份以来的市场数据来看，10个重点城市住宅用地溢价率水平较高，上海以62%的平均溢价率排名首位，10城市中半数城市平均溢价率高于20%。随着三季度最后一个月份的到来，土地市场也将逐渐进入高潮期，地价上涨动力较强。
近日，江苏省国土资源厅会同省发改委、省经信委共同编制发布“限地禁地令”，明确规定不同级别城市所出让住宅用地面积的限定标准。业内分析称，此后类似“南京下关地王”等大体量地块将不会出现。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，对于重点城市尤其是一线城市，可能会推广短期内遏制地价过快上涨的具体措施，比如“限房价竞地价”“限房价竞配建”等出让措施。但“限房价竞地价”适合在房价上涨较快城市进行推广，而不适合土地、住宅供应相对充裕的三四线城市。
张宏伟分析预测，要想根本解决土地市场虚热的局面，还应该从控制市场流动性、增加土地供应、盘活存量土地、改变城乡二元土地结构、土地集约化利用等方面入手，此外也应该建立起土地市场的长效性调控机制，稳定土地市场价格持续上涨的预期。
土地与财政：合法流转的“醉翁之意”
近期，一份事关农村土地的重要文件下发至河北、辽宁、吉林等省市。文件确定28个试点市县将于今年8-9月份正式启动农村集体经营性建设土地使用权流转，原则是不突破现有土地法律法规基础，农村土地不能变成商业土地。
土地制度改革是经济社会转型期永恒的话题，特别是在当前土地问题牵扯面广、土地财政备受争议的背景下，对十一月份将召开的十八届三中全会有关土改问题的讨论与期待成为热点。随着新型城镇化的推进，农村产业结构发生变化，劳动力大量转移，农村土地的流转迫在眉睫。目前多个城市已开展农村集体建设用地流转试点。
目前中国经济社会面临着一个可上可下的战略选择，土地问题作为上一个十年的增长“驱动器”，是需要首先解决的问题。无论是土地流转、城镇化用地还是房地产市场，背后都有土地财政的驱动因素。这三个现象性问题也是最需要做出方向性把握的。把问题解决在“路上”，远比对其进行“善后”要明智的多。未来发展一定是基于公平效率基础上设置土地制度。
地方政府通过土地财政进行区域发展，基础在于城市土地的有限性及政府对土地市场的垄断。如果农村建设用地可以合法流转，这个市场将变为一个“次公平”的市场，在这个市场上政府的竞争力无疑是无法保证的，这就成为地方政府管理市场能力的挑战。决定农村建设用地能否全面流转的关键，在于能否有效解决上述核心问题。
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土地与金融：草船借箭顺应东风
土地流转毫无疑问会提高征地成本，这会是对中国房地产市场的重大利好。特别是拥有大量土地储备的公司。中国规划中的城市群中完成土地收储的公司估值会成倍提升。
土地流转概念股遭热炒，隐形地王有前途。如果公司出让土地可以获得，那么拥有大片土地的公司价值将获得提升，9月3日早盘，土地流转概念股集体上攻，多股涨停，而其中的佼佼者罗顿发展在2013年已出现5轮暴涨。罗顿发展2002年以2.16亿元向博鳌控股公司购买位于海南省琼海市博鳌水城大灵湖规划区万泉河侧的土地使用权计1800亩，用于建造国际友好村、度假别墅区等项目。未来协议项下的地块依法出让超出开发成本（含应缴税费）所得溢价部分，由琼海市政府与罗顿发展按3：7的比例分享。也就是说罗顿发展可以拿到70%卖地的钱。
另外，土地流转信托产品有望近期面市。土地流转信托以实现农村土地流转为目的，基本原理是将农村土地使用权（包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权）作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理，并实现土地受益权的标准化和凭证化，农民凭证定期领取。
顺应农村土地流转改革的大趋势，土地流转信托近期有望获得长足发展。有消息显示，由北京国际信托有限公司（简称“北京信托”）主导的土地流转信托产品近期有望推出，涉及的土地范围覆盖多个省份。此前湖南益阳和福建沙县也曾成立相关公司试水土地流转信托。
土地与视界：百花齐放 百家争鸣
在有地产界“大炮”之称的华远地产董事长任志强说“老百姓能够消费得起200万元以上的房子”时，北京年内土地出让成交额不仅赶超2011年1055亿元的高点，也比2012年全年647.92亿元的成交额多出近一倍。
有央企开发商表示，虽然目前一线城市地价较贵，但如果有好的地块，也还会继续参与。
还有开发商认为，虽然目前的地价较此前高了不少，但由于地块的稀缺性，拿下这些项目仍然有着足够的利润空间。
不少业内人士都认为近期高价抢地的公司，对于未来的房价走势可能有些过于乐观。毕竟，房地产调控的“利剑”仍高悬在众房企的头顶上，如果房价再次大幅走高，不排除调控加码的可能性。
有专家坦言，很多三线、四线城市地产销售是很困难的，房价是很难涨上来的，他们的房地产市场压力还是很大的。而一线城市各种资源丰富，同时土地资源也很有限，房价的上涨，尤其是高端房价的上涨，应该是一种必然的趋势。
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