[摘要] 11月2日，海南省政府出台《关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》(下称《意见》)提出，从明年起，逐步降低商品住房开发比例，并纳入市县考核指标体系。同时严禁以城镇化为名，变相进行土地成片开发和房地产建设。
从明年开始，海南要降低商品住房的开发比例了。
11月2日，海南省政府出台《关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》(下称《意见》)提出，从明年起，逐步降低商品住房开发比例，并纳入市县考核指标体系。同时严禁以城镇化为名，变相进行土地成片开发和房地产建设。
据当地媒体报道，2012年下半年，海南陵水、三亚、琼海、文昌等地出现了多起开发商拖欠工程款和欠薪情况，包括三亚某标志性楼盘。而记者年初在海南采访时发现，海南楼市正进入阵痛期，甚至有老板“跑路”等现象出现。
海南现代管理研究院院长王毅武在接受本报记者采访时说，从海南本地的实际需求来看，商品房的超量发展，不利于海南整体经济的发展。
商品住房比例下降至少14%
《意见》称，自2013年起，海南将逐步降低商品住房开发比例，增加高端、经营性房地产比重，计划至2017年末，全省商品住房新开工面积占商品房新开工面积的比例由2012年的84.4%下降至70%。
“海南的土地面积有限，人口也不多。”王毅武说，“从目前海南房地产的发展情况来看，这几年商品房空置率是很高的，很多外地的业主买了房但不来住。”
官方统计显示，2010年，海南全年房地产开发完成投资超过467亿元，同比增长62%。有机构统计，这一年，开发商在海南房地产的总投资不低于1000亿元。
导致房地产开发热的因素之一是，2010年1月，国际旅游岛政策出台刺激海南在短期内急剧膨胀，购房者和开发商再一次涌至海南。而深层次原因则是，在海南房地产市场中2009年~2010年间上马的项目过于集中，导致大量楼市扎堆入市。而在国家房地产调控政策的持续打压下，海南楼市最终在2011年再次滑落。
《意见》称，海南将往多元化的房地产产品方向发展。即发展与旅游业、当地特色产业及产业园区结合度高的度假酒店、疗养、康体养生等经营性房地产;适度发展酒店式公寓等规划建设标准高、生态环境好的高端旅居型产品;发展产权式酒店、分时度假酒店等各种特色经营投资型房地产。
“海南的地产市场经历了两个时代，个时代是城市地产时代，第二个是度假地产时代。”享受国务院特殊津贴专家、海南大学社会科学研究中心主任曹锡仁教授此前在接受媒体的采访时说，“与其他内地一线城市不同，海南已经进入了度假地产时代，出现了非中心城市的发展趋势，滨海、滨江、滨湖、依山、依林等房产多点分布。”
《意见》还指出，将探索实行按片区设置房地产价格底线制度、确保优质土地资源高效节约集约利用。
10月29日，海南省政府《关于全省闲置土地处置工作情况的通报》(下称《通报》)提供的数据显示，目前，海南“批而不用”土地总量高达28.68万亩，其中，“批而未征”5.47万亩，“征而未供”10.15万亩，“供而未用”13.06万亩。
在10月29日召开的海南省闲置土地处置工作会议上，海南省委副书记、省长蒋定之说，海南许多城市用地指标严重不足，土地成为的制约因素和发展瓶颈，同时征而未用、荒芜闲置的现象大量存在，不少土地被晾在一边晒太阳。
因为政府原因造成闲置的土地较多，而市县政府财政资金有限及储备土地不足，采取置换或有偿收回方式处置的压力较大。
“一旦国家发布更加严厉的房地产调控政策，这些空置房何去何从就是一个大问题。”王毅武分析说，“一旦房地产市场价格下跌，空置房就会出手，这势必加剧海南房地产市场价格下跌。”
另一方面，王毅武说，如果政府不能很好地解决空置房的话，一旦商品房的价格急剧走高，就会加剧两头供房的严重程度。所谓两头供房，一个是投机性购房，另一个是投资性购房。“空置房是一个定时炸弹。”他说，“在很平稳的情况下，要减少这些空置房，新建的商品房需要考虑房地产市场容量，为空置房的一个出路。”
严管违规开发和圈占土地
海南还将严格房地产开发规划管理。《意见》指出，对土地利用总规中取得的旅游建设用地，不得随意改为商品房用地。未经省政府批准，各市县及各部门不得擅自与企业签订土地成片开发协议，不得审批新的土地成片开发项目。对未经省政府批准签订的各类土地成片开发协议要进行全面清理自查整改。
此外，海南还将抓紧编制海岸带土地利用总体规划，统筹岸线土地资源开发利用，明确岸线土地资源的开发保护功能分区及开发时序，严格控制一线岸线土地资源单纯用于商品房开发。
严禁填河、填湖进行房地产开发建设，用于规划建设的滨海、滨河、滨湖等优质土地资源，原则上主要用于度假区和酒店及旅游配套服务和相关产业的建设。严格控制填海造地开发房地产。
按照《意见》，各市县要严格控制住宅用地单宗土地出让规模，严禁以各种开发名义圈占土地。而对超过年度计划供应商品房用地的市县，当年度不得再供应商品房用地;对超规模供应的，相应减少该市县下一年度商品房工地计划供应面积。
“海南没有被圈的土地恐怕不多了。”王毅武说，“所以海南现在又有一个新政策，就是要把已经圈了的地，几年不开发利用的无偿收回。”
针对这些问题，海南省近日出台了《海南省闲置土地认定和处置规定》(下称《规定》)，自今年11月1日起施行。根据《规定》，非因政府原因和不可抗力造成土地闲置满2年未开发的土地，政府将无偿收回。
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