[摘要] 将房屋租给他人经营，没想到合同还没到期却联系不上承租人。潘女士称，对方尚拖欠半年的租金，而且未将物品从该房屋内搬出去。无奈之下，潘女士到市城郊法院提起诉讼，要求与对方解除房屋租赁合同，承租人还应支付拖欠租金、违约金及滞纳金等款项。
将房屋租给他人经营，没想到合同还没到期却联系不上承租人。潘女士称，对方尚拖欠半年的租金，而且未将物品从该房屋内搬出去。无奈之下，潘女士到市城郊法院提起诉讼，要求与对方解除房屋租赁合同，承租人还应支付拖欠租金、违约金及滞纳金等款项。
多次支付租金
潘女士诉称，2010年6月底，她与罗某签订书面《房屋租赁合同》。该合同约定：潘某将三亚市某小区一房屋出租给罗某使用，租期4年，合同将于2014年6月底到期。双方约定每月租金8000元，每半年结算一次，每满6个月前15日支付下6个月的租赁费，每延误一日按月租金额的千分之五计算滞纳金。此外，该合同还约定潘女士有权终止合同。
合同签订后，罗某、万某共同使用该房屋经营饭店，并以万某为业主办理个体工商户登记。潘女士称，从2010年底开始，对方先后5次支付租金，例如2010年12月19天支付下6个月的租金、2011年12月同样19天。在此之前，双方已在合同中明确约定了租金的支付时间。但在房屋出租期间，5次支付租金短则10余天，长则70多天，加起来一共134天。按照合同的计算方法，这些天数产生滞纳金5000余元。
罗某在未经潘某同意以及消防部门的批准下，擅自安装煤气管理和户外排烟管道，影响了小区其他业主的生活环境，存在火灾隐患以及噪音污染，潘女士多次要求其予以拆除，该小区物业公司也向罗某发出整改通知，要求其整改排烟管道，但对方没有理睬。
未付租金仍占房屋
令潘女士没想到的是，去年12月中旬，她要求罗某预付当月底至2013年6月的租金，罗某已经停止经营饭店，未支付该笔租金。随后，她试图联系罗某，却发现已无法和对方取得联系。潘女士还发现，罗某的物品仍然放置在租赁的房屋内，没有搬出去。与此同时，物业公司也在催收当年12月的水电费、物业费，大约有4000多元。于是，潘女士开始用各种方式找当初与自己签合同的罗某。
今年1月，她委托律师向罗某发出律师函，告知因不支付租金，将解除与对方签订的房屋租赁合同，并要求罗某腾退房屋。同年2月，她又在报纸上刊登公告要求对方腾退房屋，但罗某均置之不理。今年3月的一天，潘女士委托某家政服务中心将租赁房屋内的物品搬出，然后自己租赁一处房屋用于放置这些物品。
在后来的诉讼中，潘某起诉请求法院判决依法解除双方之间的租赁合同、被告立即腾退房屋；同时要求罗某、万某向其支付租金、违约金、滞纳金、代缴的水电费及物业费、搬运费、保管费、登报公告费；被告罗某、万某擅自安装的排烟管道等设施，应进行拆除，恢复房屋原状。
法院确认合同解除
潘女士以万某和罗某为被告，向法院提起诉讼。在该案中，两位被告未到庭，也未提交书面答辩状。
法院经审理认为，潘女士与罗某之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。在该案中，和潘女士签订租赁合同的是罗某，但是万某系在房屋经营的饭店的经营业主，而且万某与罗某在饭店经营期间均向潘女士支付过租金，可以推定其二人系该饭店的共同经营人。由此，潘女士以这两人为被告并要求其共同承担合同义务于法有据，获得了法院支持。
潘女士以对方支付租金为由，通过委托律师向万某及罗某发函要求解除合同，符合单方解除合同。在罗某支付租金已构成违约的前提下，潘女士今年1月以律师函的方式通知罗某解除合同，应视为双方的房屋租赁合同已于1月解除。
合同解除后，罗某未腾退房屋搬出物品，仍然占用该房屋，该情况一直持续至今年3月初潘女士自行收回房屋，承租人实际占用房屋这段时期的租金仍应支付。
但是，对于潘女士主张自己支付的搬运费等也应由被告承担等诉求，未能得到法院支持。法院审理认为，其于今年3月雇佣搬家公司将房屋内的东西搬出，并另租赁一处房屋保管这些东西，应视为已腾退房屋。虽然腾退系被告的法定义务，但须通过法定程序来完成，而潘女士采取了自行清退房屋的作法，由此产生的搬运费、保管费应由原告自行承担。
法院随后作出判决，确认双方签订的房屋租赁合同已解除，两被告应向原告支付租金、滞纳金2万余元，被告应将其在租赁房屋期间内安装的排烟等设施拆除，恢复房屋原状。
律师说法
海南惠海律师事务所实习律师胡建：关于《房屋租赁合同》期满终止或达到约定解除条件时，承租人拒绝腾退房屋的情况发生时，出租人何如妥善处理的问题。
如果双方就合同终止的事实没有争议，出租人将承租人物品清退出场时，应当采取合理措施保全物品原状。出租人依照约定解除条件通知解除，自通知到达对方时生效，如果双方就合同是否终止产生纠纷时，因为合同效力尚处于不确定状态，出租人不得擅自清退他人物品，造成的损害的还应当返还原物、恢复原状或赔偿损失。租赁合同效力产生纠纷时，首先应当确认合同效力。经过法定程序确认租赁关系解除或终止后，根据实际情况，可以主张返还原物，排除妨碍等。
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