[摘要] 12月10日，三亚湾红树林2013年岁末新品——棕榈酒店横空出世，新项目近期有什么动态？在当下旺季到来的节点项目将做何打算？带着这样的问题，房天下独家采访了今典地产集团副总裁张军。
三亚湾红树林31234元/平方米[天涯区]三亚湾红树林0套在售度假世界是度假目的地综合体，为度假人群提供了“拉斯维加斯式”的全生活度假模式。几大支柱业态可以满足客人吃、喝、玩、乐、游、购、娱各方面的度假需求。继海棠湾、亚龙湾之后，红树林再度挥师三亚湾，打造海南星级酒店度假航母。据了解，三亚湾红树林标准客房达5000余间，相当于10座五星级酒店，2座澳门威尼斯人酒店，同时设有4000人同时宴会、6000人同时会议的国际会议会展中心、拳击馆、娱乐吧，8万平米的商业街、主题水上乐园、世界上的酒店艺术汇——今日艺术汇、浪漫婚礼广场，体量之大，堪称全海南之最。12月10日，三亚湾红树林2013年岁末新品——棕榈酒店横空出世，新项目近期有什么动态？在当下旺季到来的节点项目将做何打算？带着这样的问题，房天下采访了今典地产集团副总裁张军，来听听他的解析。
今典地产集团副总裁 张军
【房天下】在新产品新闻发布会之际，给网友介绍红树林新产品？
【张总】三亚湾红树林31234元/平方米[天涯区]三亚湾红树林0套在售度假综合体的产品不会很单一，作为对市场营销这一部分产品，一个项目里有一到两个产品是很正常的，规划早都有了。这个产品是对三亚湾红树林股权酒店形式的补充和完善。差异在于没有分红，但在硬件和软件上同样享受三亚湾红树林70多万平米的大配套。一期已投入的酒店配套、园林部分，可以看做是棕榈酒店和二期的样板区，从建设标准到园林绿化、配套设施、酒店服务，棕榈酒店都可以共享，物超所值。
【房天下】只有棕榈酒店可以享受五星级的酒店配套吗？
【张总】不是，是全部，包括股权酒店，红线内所有配套都是“大一统”的、共享的。而且棕榈酒店在产品设计上跟股权酒店有差异，股权酒店是标准化五星级标准或套间客房设计，而棕榈酒店偏重于室内的部分，类似于公寓，适合长期度假居住，实用性比较高。股权酒店除了度假住宿功能，有一定的投资属性。
股权酒店有一个月的免费居住期，其他11个月委托酒店经营公司进行经营，有一定的投资属性，一个月就相当于一个短期度假或在红树林酒店内交换使用。棕榈酒店可以长期、全年居住，即使有空置期也可以委托经营公司出租，业主享受利润分成。
【房天下】红树林度假酒店与高铁站紧密相连，周边配套逐渐成熟，项目当初选择落户在这一片区是出于怎样的考虑的？在此之前是否已经对这一片区进行过考察和市调？
【张总】中间红树林度假世界32331元/平方米[天涯区]红树林度假世界0套在售在亚龙湾和海棠湾都有项目，尤其在亚龙湾是个标杆项目，运营8年，年平均出租率71.4%，在整个星级酒店林立的亚龙湾也是个突出的成绩；海棠湾的定位是超七星，处于海棠湾核心位置。在三亚湾选址时，主要考虑到区域结构的问题，另外从红树林在大三亚的三个项目来讲，三亚湾红树林31234元/平方米[天涯区]三亚湾红树林0套在售侧重承接大中型会议会展和娱乐功能，所以在选址时距离机场、高铁、海湾处于相对居中的位置，交通的便利性以及客房的规模，以及会议会展中中心、拳击馆、水上乐园、娱乐吧、艺术汇、商街的规模，这些都是选址的重要因素，能达到这个标准，唯有三亚湾莫属了。
【房天下】红树林项目在接下来有何宣传策略？是否考虑过会超越亚龙湾？
【张总】首先从规模和规划看，三亚湾红树林31234元/平方米[天涯区]三亚湾红树林0套在售已 越亚龙湾了。亚龙湾拥有502间客房，海棠湾将近一千间客房，而三亚湾将近5000间客房，包括规模、规划面积、规划内容等，从硬件上已 越亚龙湾了。我们需要移植的，是亚龙湾成功的经营和管理，把它复制到三亚湾和海棠湾，打造中国一流度假、会议会展酒店的品牌，包括青岛、杭州、丽江、广州等地的项目。三亚湾和海棠湾的项目，明年年底前都要全部投入使用和运营，肯定在施工上是大会战。开业方面，酒店经营公司和管理公司也是齐头并进的。三亚湾这个项目实际上是两期，一期是1322间客房以及部分配套，客房只占总规划中的四分之一，明年会投入运营余下的部分，也就是三千多间客房；同时商业的部分，现在看到一期的部分只相当于十分之一，二期，90%的商业面积要投入使用，包括会议会展中心、娱乐吧、拳击馆、水上乐园、商街等。目前，娱乐吧只运营了2600平米，二期近30000平米；会议会展中心可以同时容纳6000人的会议，4000人的大宴会和5000间客房，这是继博鳌之后，在海南能够具备接待超大型国际国内高规格会议会展的目的地，就在三亚湾。
【房天下】如您所说的这么大的会议会展，在配套服务，尤其是专业人才方面需要作出很大努力，是否会考虑从海棠湾、亚龙湾引进有经验的老员工，把这边的人才队伍带动起来？
【张总】一直是这样展开工作的。一个红树林酒店实际上是两家公司，一家是经营公司，一家是管理公司。管理公司就是服务和管理；而会议会展经济、娱乐经济、商街招商，是由经营公司不同的团队完成的。这是一个整体，通过两个公司将整个三亚湾项目运营起来、服务起来。
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【房天下】商业街店面是否对外承包？有何优惠策略？风情商业街的外立面基本完成，预计何时开业？
【张总】一部分是外包的。至于策略方面先保密，精彩留在最后。预计明年年底前开业。服务客群方面，主要分为本地消费和外来度假型的消费，两者比例不同。我们的大众消费基本上来源于每年几百万的上岛游客，而另一部分是本地常住居民消费。整个商业部分的体量将近九万多平米，所以功能、业态上很必要进行组团式划分。
【房天下】已经进入岁末，不少游客已经上岛，目前红树林项目能否承接基本的会议？
【张总】大型会议暂时承接不了，明年年底前可以承接。目前，会议的外联系统已经着手搭建。未来，会议基本上来自各地，甚至全球各地，世界五百强企业有很多都已经进入中国，而中国的超大型企业也很多，把三亚、青岛等红树林度假体系作为会议场所的选址是大的系统，冬天来三亚开会，夏天去青岛开会，春秋天在杭州、广州，完全能满足需求。三亚和博鳌相比，交通、配套设施更完善，精彩更多。
【房天下】青岛的项目能否透露一下？
【张总】青岛项目主要是在黄岛区，也是一个新区，临海，自然、人文资源比较丰厚，项目的体量、规模和三亚湾一样，也是5000多间客房，总建筑面积70多万平米，也有会议、商业、娱乐设施等。明年，三亚湾的水上乐园会开放，在三亚是的项目。水上乐园不止针对住户，来三亚旅游的游客都可以过来体验。
【房天下】眼看已经进入年底，目前，红树林具体对外使用的客房数量有多少？
【张总】红树林度假模式是一个大体系。例如，在三亚湾购置了一套股权酒店，实际上就是进入了一个大的度假体系，每个月有30天的免费期，对于北方人来讲，可以冬天有十天在三亚，夏天有十天在青岛，在杭州住五天，在丽江住五天，实际上进入的是一个大的度假系统。从股权酒店的营销角度来讲，投资200、300万相当于你购置了5套、10套客房，是可以交换度假使用的。而其他地产公司开发的项目，只能是在三亚、青岛、杭州、丽江、从化各买一套，一共买五套以上才能具备这个功能。享受度假生活，别人要买五套，在红树林一套就可以满足，这是红树林真正的优势所在。目前，红树林这种度假模式已经得到很多业主、潜在客户的认可和欢迎。这是一个很有意思的系统，从接机服务、安排行程、住宿到度假综合体的设施，都可以作为VIP业主来享受。
【房天下】红树林集团当初怎么会选择这种度假模式？
【张总】张董事长从2007年就开始研发这个产品，结合了全球的度假体系，完善我们对度假体系的构思，是很多年的心血累积出来的，深入浅出。
【房天下】前段时间，三亚政府规定春节期间，酒店客房的定价不能超过5000元，此规定对红树林有什么影响？
【张总】我个人感觉没有影响，我们酒店的体量是有目共睹的，这么大的体量对出租率的要求很高，出租率高了，酒店自身的消费力也会相应提高，因此，即使三亚不出台这个政策，我们的定价也会以市场的合理定价为标准。不管从规划还是目前是实际来看，客房的收入占整个集团收入的三到四成，配套、会展、娱乐吧、水上世界、商业接占六到七成的营收。因此，我们在客房和整体配套之间是有平衡点的，跟传统酒店不一样。
【房天下】临近年底，大家谈论的就是楼市的发展，对于2013年三亚楼市的发展，您有什么见解？
【张总】不同的区域有不同的定位，三亚是比较平稳的，这跟三亚的特殊定位有关系。三亚基本以度假型定位为主，已经脱离了刚需、改善型的定位，可以把它看成提高生活品质的奢侈品，跟民生的关系不是太大。
【房天下】对即将到来的2014年三亚楼市有什么期望？
【张总】还是平稳发展，三亚市场没有出现过大起大落的情况，这和北上广深还不一样，今年北京房价上涨了20%，这种情况在三亚不可能有，从每天的开竣工面积和市场需求看，整体上是供需平衡的，这样也从整体上控制住了三亚房价暴涨、跳涨的情况。
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