[摘要] 为了三亚房产不贱卖，为了实现三亚楼市的量价齐涨。三亚楼市决定不能靠低价来吸引客户，如果单纯靠打价格战致胜，损害的不仅是开发商的品牌，损害的还将是三亚整体市场，“覆巢之下无完卵”。
背景：
2013已然远去，但楼市调控的基调却仍然在延续。2014刚刚粉墨登场，我们等待的将会是怎样的市场？相较于2012年，2013年三亚楼市仍处于稳健发展的局面。据三亚房天下数据监控中心数据显示，2013年三亚楼市成交16394套，同比2012年10829套上涨51.39%，成交均价为26983.20元/平米，同比下降3.8%。部分业内人士认为2013年三亚楼市成交量的上涨与年度供应量提高有关系，但是成交均价的下降是否与楼市调控效果的显现值得大家更进一步了解。三亚东扩、北进（以荔枝沟片区为核心的城北片区）一切的市场表现都在告诉大家三亚房地产市场正在不断的发展。
在房地产市场不断发展背景下，调控政策也在不断的从严。近十年来，房地产调控下，房价仍是居高不下，市场供需矛盾突出。如何建立有效的楼市调控机制，仍是未解之题。然而，随着楼市温度持续升高，房价再度面临“失控”，调控加码的声音也日渐扩大。2013年底，深圳、北京、上海等地纷纷出台了楼市收紧政策，但都不被看好。随着十八届三中全会落幕，但在房地产方面寄托了较多希望的朋友，未免有些失望。因为，至少从公报内容来看，并无提及房地产，惟一沾点边的是“建立城乡统一的建设用地市场”。备受瞩目的房地产政策几乎只字未提，这是传达了一种什么样的信号？房地产后市究竟将走向何方？这是否影响到2014年三亚乃至整个海南楼市？
作为三亚房地产界的发声者，三亚房天下本期大话地产特邀房地产业内、专家、学者一起探索2014年三亚楼市发展，预测未来楼市将走向何方。
【主持人】刚刚结束的2013年，三亚全年成交量有所上涨，但楼市均价却小幅下降。对于2013年三亚楼市的表现，各位嘉宾有何看法？
【吴迪】首先感谢大家莅临双大山湖湾现场参观指导。自国际旅游岛获批之后，2010年三亚楼市呈现出量价齐升的良好表现。之后国家的宏观调控让三亚楼市有所稳定。2013年因为国内雾霾及污染一系列问题，国人对于海南旅游地产有了更全面的认识，导致2013年楼市成交量有了很大幅度的上涨。但是从中也可以看到，因为开发商在13年投入了更多产品进入市场，导致三亚库存量达到历年新高，也间接导致成交量上涨。我认为，品质优良的楼盘的价格是逐步走高，不会越卖越低。对于2014年三亚楼市，我认为竞争会比2013年更加激烈，在价格上也应该有较为坚定的立场坚守。希望大家努力把三亚房地产市场的氛围往好的方向带动，是良性竞争而不是恶性竞争。
希望开发商们携起手来，共同把三亚地产这个品牌打出去，共同创造有价值的市场，让更多客户选择三亚房地产。
【主持人】在2013年底到2014年初，三亚房地产区域市场的敏感词就是迎宾路，而另一个热点词就是荔枝沟，我想请吴迪分享一下双大集团在这个时机推出荔枝沟区域的山湖湾项目。是如何看待这个市场的以及对山湖湾项目您有何期许？
【吴迪】从划分来说，我们山湖湾属于泛迎宾路片区。06年我来到三亚，07年进入三亚做地产，当时三亚湾主要分布有昌达、兰海等楼盘，均属于三亚的主城区，07年的汇丰国际、卓达大家都会觉得偏僻，直到09年和10年，儋州小区、汇丰国际才逐渐演变成主力地段，这必然导致三亚楼盘开发的核心区转移到迎宾路和荔枝沟片区。在北京工作的朋友都知道，北京卖完一环卖二环，卖了二环卖三环，三亚也一样，卖完一线海景，卖二线海景，卖完凤凰路就开始卖迎宾路，现在我们地段可能有点偏，企业也比较扎堆，但是三年以后，没准就像刘秘说的，这一片区的发展会跟海棠湾一样迅猛；三亚城区发展之后，乐东、保亭、陵水一带或将成为未来的主流开发区。
根据开发时段和土地供应的情况，我们项目也是这样的，从萌发拿地的念头到谈判，到现在获得政府政策规划的批复，前后大概用了三年多的时间，基本上和迎宾路片区周边的开发商获得地块的时间是差不多的。就如之前说的，除了政府招拍挂的地块在三亚可以很快的进入到实际上的开发，其他土地的获得都需要一个相对比较漫长的时间，从“生地”到“熟地”的一个过程和周期，这一个过程导致了我们这个土地也逐步出现向外在发展的趋势，所以我们项目在现阶段或许会比较偏，但是从三亚市政府未来的划分来看，我们这个地区，包括迎宾路两侧，实际上在三亚整个版图来说，仍然是属于可开发地中的核心区，因为我们这一地块再往北就是山和高速了，实际上只要是绕城高速以内的，我认为都是未来三亚的核心区，而且作为一个新开发的商位，我们有更多的优势。
在三亚生活的人应该知道，从2013年开始，三亚的交通状况是急剧下降，虽然跟城区的改造有关，大家也知道，市政的道路设计规划没有太多的前瞻性，路相对比较窄，包括基础设施，三亚没有高架桥，也没有过多的人行通道，导致整个三亚的交通状况是非常的恶化，但是我们相信在未来的新城区，交通情况会非常便利。上了高速之后，去市区我们有几条主干线和快速通道可以直接到达海边，此外，到亚龙湾、三亚湾都很便捷。现在出行很多人都选择了高铁，去海口或者项目现场都是选择坐高铁的。总的来说，在交通上，我们新片区存在较大的优势。
在配套服务上，我认为在未来也会有优势，因为迎宾路在一个时间段就涌进十多家开发商，每个开发商都会有自己的商业服务配套设施，未来的超市、医院医疗、银行等相关的配套设施都会很齐全，相关的市政服务肯定会向这块区域倾斜。所以，我认为未来我们这个片区才是三亚真正核心片区，才是打造三亚未来便利生活、度假的真正片区。
【主持人】《海南省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》（以下简称《意见》）2013年11月正式下发，《意见》中规定，海南省将逐步降低商品住房开发比例，增加高端、经营性房地产比重。对于降低商品房开发比例在海南已经不是次提出，是否有效果？这个建议是否适用于三亚的房地产市场？
【吴迪】政府政策导向基本上是根据楼市未来发展方向来制定，但是不会硬性规定应该建什么样的产品，小体量产品有住宅有酒店是不太现实的。为了达到增加高端、经营性房地产比重的目标，政府可以在周边的市政配套上做出相应的支持。这方面的典型例子就是三亚的酒店行业。三亚的酒店业存在过快发展的现象，但光是有酒店，配套的基础设施能不能支撑？
就目前三亚的酒店市场来看，海棠湾的许多酒店已经入住了，但入住率远远比不上亚龙湾、三亚湾区域的入住情况。近几年三亚酒店的入住率并不是十分理想，很多酒店已经陷入恶性竞争，如在淡季恶性打压房价。对于三亚楼市，政府可以打造主题公园等配套设施，像广州长隆，像香港迪斯尼，开发更多可以度假、可以旅游、可以休闲的产品，而不仅仅紧盯着造房子、卖房子。
【吴迪】非常感谢大家今天莅临山湖湾，项目将于25号将举办一场隆重的面世仪式，今天借着房天下大话地产的活动邀请各位房地产业内人士来山湖湾参观，我觉得非常荣幸。我认为，2014年三亚楼市的整体楼盘消化量不会像2013年、2012年那样有非常大幅度的增长。许多开发商觉得2014年面临的压力会大一点，那是因为我们对三亚楼市怀有良好的祝愿，我们希望2014年三亚楼市能实现“开门红”。为了三亚房产不贱卖，为了实现三亚楼市的量价齐涨。三亚楼市决定不能靠低价来吸引客户，如果单纯靠打价格战致胜，损害的不仅是开发商的品牌，损害的还将是三亚整体市场，“覆巢之下无完卵”。
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