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海南再遭岛外媒体唱衰:旅游地产泡沫或将破裂

法治周末   2014-02-16 10:45

[摘要] 由于得天独厚的气候和地理位置,每年春节三亚市都会吸引大批游客。来自三亚假日办的数据显示,今年春节黄金周三亚共接待游客70.74万人次,同比增长25.47%;旅游总收入54.64亿元,同比增长25.31%。

“北京的空气太差,周围很多邻居都选择去三亚过年,这已经成为一种潮流。我们一家5口今年就去三亚过的春节。”北京的孙丽女士对记者说。

由于得天独厚的气候和地理位置,每年春节三亚市都会吸引大批游客。

三亚假日办的数据显示,今年春节黄金周三亚共接待游客70.74万人次,同比增长25.47%;旅游总收入54.64亿元,同比增长25.31%。

不少人选择在三亚租房度过假期,这也推高了三亚春节前后的租房价格。房地产市场数据提供商禧泰房产提供的数据就显示,2014年1月,三亚的平均租金为100.42(元/月/㎡),环比上涨31.78%,同比上涨18.84%,一举超过了北京成为租金的城市。

但三亚租房市场的火热,并没有带来房价的类似比例上涨。记者从三亚房地产信息网获悉,当前三亚的楼市均价在20151元/㎡,同比下降2.15%。

2010年年底,孙丽在三亚买了一套三居室的房子,一方面是为了休闲度假,另一方面是作为投资。但这套房如今却成了她的头疼事:“我每年只有半个月时间待在三亚,其余时间房子都是闲置的。这期间不仅要还银行的贷款,每年还要缴纳高额的物业费,这样算下来买房还没有住在酒店实惠。”

“当初买房更多的是考虑三亚房子的潜力,但这两年三亚的房价基本没涨。”孙丽觉得自己当初的投资预期已经很难实现,“现在三亚的房子有价无市,每年都新增大量的楼盘,二手房就更不好卖了。”

旅游旺季销售不旺

新房二手房销售均遇冷

每年9月开始,三亚进入旅游旺季,春节时到达顶峰。春节前后,各大开发商也蓄势待发打出了各种优惠,希望借着人气卖出更多的房子。记者在咨询部分售楼处时,销售人员直接询问飞机落地时间,表示他们可以直接去机场接机。

但2014年首周,三亚楼市开局遇“冷”,出现量价齐跌,多位房产销售人员均表示,目前三亚的销售情况并不是太好。

据相关数据显示:今年春节长假,三亚楼市的成交量为254套,与去年春节同期相比,同比下跌了28.25%。

自2010年国际旅游岛概念提出后,包括三亚在内的海南省受到房地产开发商追捧,加之旅游地产当前发展如火如荼,投资者对三亚市场倍加青睐。

中原地产研究总监刘渊告诉记者:“很多地方都在做旅游地产,由于一线城市限购,大量的资本开始涌向旅游地产,三亚的房价曾经更是一路飙升。”

三亚市统计数据显示,2009全年的房屋销售均价为11154元/平方米,2010年价格暴涨到18319元/平方米。

“以前三亚的房价并不高,2010年申请国际旅游岛后房价翻了几倍。”在海南从事房地产销售的伟志强(化名)介绍说,“但房价的高速增长没能持续,到了2011年房价有所下调,这两年三亚的房价没有多大的涨幅,市区的均价保持在1.8万元/平米左右。”

2010年1月11日,也就是海南国际旅游岛规划出台的第7天,700套房源当日销售一空,凤凰岛顿时成为海南地产圈的传说,海南楼市最发烫之时,凤凰岛的价格曾经达到过16万元/平方米的天价。

“凤凰岛的房子都是认购的,还没有建好就已经卖完了。现在这里的均价在7万元/平方米,便宜点的在五六万元/平方米。”伟志强表示,即便价格下降,这里的二手房也并不好卖。

伟志强坦言三亚的二手房销售整体都不乐观:“今年以来三亚新开了20多个楼盘新房尚且卖不完,二手房销售自然会受到影响。海南的二手房交易市场本身就不完善,在‘国五条’的影响下更难出手,这也是目前很多购房者的顾虑。”

房价不涨购房被套

投资者拖欠物业费

“当时觉得购房既可以度假也可以,没想到现在把自己套住了。”2011年,在朋友的劝说下张林在三亚市区买了一套120平米的商品房,但如今他的投资梦也破灭了。

“这两年房价几乎没涨,有钱还不如存在银行。”张林劝记者暂时不要在三亚买房,“每年只有3个月的时间租金比较高,剩下的时间并不好租,200多万元的房子,淡季的租金才3000元/月,还不够交物业费。”

张林后来索性不把房子往外租了,成为“候鸟大军”的一员,但这样一来只能自掏腰包缴纳物业费。

2011年起,海南省取消了空置房物业费7折优惠,采取全额收费。记者从三亚房产网售房联盟获悉,三亚的物业费在3.2元/平米至3.8元/平米,200平方米的房子每年物业费近万元。

由于房屋大量闲置,在三亚,拖欠物业费是很普遍的现象。

位于三亚市中心的金元椰景蓝岸小区2008年开盘,早已经售罄,但不少别墅尚未装修,没人入住。该小区物业人员向记者抱怨:“由于空置率比较高,见不到业主,物业费很难收,只能通过其他方式增加收入,比如以前小区里的游泳池是不收费的,现在也开始收费了。”

多位业内人士表示,现阶段投资旅游地产需要谨慎,中原地产的市场调查结果显示,国内40个主要城市以旅游为卖点的项目占到5%。

中原地产研究总监刘渊认为:“这个比例不低,况且还没有算上已经拿到地尚未开盘的旅游地产项目。从投资者的角度看,三亚旅游地产的价格虽然前几年涨得很快,但很多投资者并没有注意到三亚的房屋供应量也很大。除非是一些很有知名度的楼盘,否则日后出售会比较困难。市场必须经历这样一个过程,投资者才能回归理性。”

“过去几年旅游地产发展很快,海南成为旅游地产最集中的地区。由于大家对旅游地产不存在刚性需求,一旦房地产市场发生变化,旅游地产的潜在风险比一般住宅市场大得多。”刘渊表示。

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