[摘要] “分类调控”成为今年楼市调控政策的关键词。2014年政府工作报告提出，要坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。
“分类调控”成为今年楼市调控政策的关键词。2014年政府工作报告提出，要坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。业内人士分析指出，分类调控的楼市政策适合海南楼市的发展现状。此外，海南是时候控制土地结构与供应结构了。
激活刚需市场加速去库存化
对于政府报告中提出的“针对不同城市情况分类调控”，海南锦诚旅游地产服务机构（以下简称海南锦诚）负责人王路结合海南房地产的发展现状做出解读。他表示，海南是旅游度假目的地，而购房置业客户多来自岛外，因此，海南的房地产业发展要坚持走市场化道路，不适宜“一刀切”的调控政策。
海南锦诚分析指出，在当前分化的市场需求下，调整政策不再由中央统一制定，而是针对性地分权至地方。可能会使供求基础程度不同的城市之间调控政策出现明显差别：一线和少数二线城市，由于房价涨幅较大，调控仍从紧；对于供大于求、房价涨幅小的三四线和部分二线城市，维持现状；对于严重供大于求，房价上涨或下跌的，可以适度放松政策。
整体而言，在实体经济疲软，GDP增速放缓的大环境下，房地产行业对经济的支撑作用将被重提，政策上的宏观调控呈现明显放缓趋势，尤其针对海南这样以第三产业为主导，缺少第二产业支撑的城市，房地产行业对经济的带动作用将更加明显。
在2013年中央调控放缓，以及经济增长软着陆的背景下，海南的房地产调控除了跟随中央制定的“国八条”、“限购”、“限贷”政策外，较少出台地方性新政，且房地产调控历来秉持相对宽松的态度。在“分类调控”的政策背景下，以及2014年初期房地产成交表现较差的市场背景下，今年海南的调控方向应该是维持现状或适度放松。
此外，“增加中小套型商品房”这一条是鼓励刚需的政策，同时也明确提出“抑制投机投资性需求”。而“激活刚需市场”仍然是海南的开发商未来去库存化、盘活资金的突破口。
海南省养老地产开发或将“风生水起”
同时，2014年政府工作报告提出，要扩大服务消费，支持社会力量兴办各类服务机构，重点发展养老、健康、旅游、文化等服务，落实带薪休假制度。
有分析认为，该政策对海南更多的是促进作用。“养老、健康、旅游、文化”当前都是海南房地产开发的核心主题之一，而这几个服务产业的落地未来也需要更多地依靠房地产开发项目。
同时，在今年的海南省两会中也明确提出，利用海南天然的竞争优势，抓住机遇，面向，变传统“房地产开发”为发展“以养老服务为核心的养老地产”。因此，养老地产依然会是未来几年海南房地产开发的热门主题。
海南锦诚认为，具体到海南各区域，以海口为核心的琼北片区，依托省会较完善的基础配套以及人口数量，将更有利于养老、健康、文化等第三产业的运营落地与升级；而以三亚为核心的琼南片区，更适合依托较高的旅游知名度打造特色化旅游主题，兼顾打造软性养老、健康、文化服务平台。
海南省应控制供地结构有效利用资源
据了解，双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。
所谓高库存是指库存量高于月销售量的12-15倍，或者高过1年到1年半的销售量。
有业内人士表示，政府不适合再重蹈2010年因国际旅游岛效应而大规模出让土地覆辙，应优化土地出让结构，大力发展养老、健康地产项目。
另外，政府应重点加大医疗、教育及服务业方面的投入，大量引进岛外相关专业人才，使之能够与海南房地产发展配套。
王路表示，海南要控制供地结构及土地供应量，使土地资源能够有效利用，并且是可持续利用资源。
海南锦诚指出，结合内地气候来看，海南楼市“迎刚需”、“去投资化”、“长居型度假”、“候鸟养生”的发展特征将更加明显。在产品方面，普通公寓型产品在一定程度上侧重居住功能的营造，别墅等度假产品则需要更加注重产品使用性与度假体验感的合理共融。
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