[摘要] 2014年3月19日，A股上市房地产股中茵股份和天保基建联袂涨停。当天晚间，这两家公司同时公告称，公司非公开发行A股股票申请获得证监会通过。这标志着，自2010年开始暂停的A股地产类公司再融资正式开闸。
中指研究院3月25日发布《再融资放开、优先股试点，企业竞争面临新格局》，2014年3月19日，A股上市房地产股中茵股份和天保基建联袂涨停。当天晚间，这两家公司同时公告称，公司非公开发行A股股票申请获得证监会通过。这标志着，自2010年开始暂停的A股地产类公司再融资正式开闸。
事件一：A股再融资开闸，近千亿规模待放行
A股再融资开闸，房地产融资回归市场化机制。2014年3月19日，中茵股份和天保基建两家地产公司双双发布公告称，其非公开发行的A股股票申请获得证监会通过。根据中茵股份发布的公告显示，公司拟以不低于9.53元/股的价格，非公开发行股票数量不超过1.8亿股，募集资金不超过17.15亿元，用于子公司旗下“徐州中茵广场项目”的开发与营运；而天保基建拟以不低于4.48元/股的发行价格，发行股份数量不超过3.46亿股，募集资金15.5亿元建设三个房地产项目并补充流动资金。由于两家房企定向增发所募资的投向均明确涉及商品住宅业务，这标志着时隔4年多，A股地产类公司再融资正式开闸，房地产企业融资方面的行政化干预正逐步退出，重新回归市场化机制。
实际上，早在去年三季度已经出现房地产再融资开闸的迹象。早在2013年三季度，新湖中宝公布再融资预案，拟以不低于3.07元/股的价格非公开发行不超过17.91亿股，融资总额不超过55亿元，用于位于上海两个棚户区改造项目。2014年1月24日,海印股份成为2010年以来家再融资获证监会审核通过的房地产企业，虽然此次定增募投项目偏商业贸易方向，但实际上该项目与商业地产有相关性，属于涉房定增。随着中茵股份和天保基建定向增发的获批，使得市场对于再融资开闸的期待变为现实，房企再融资正式开闸。
40家房企发布再融资预案，现金认购额度近900亿元。继2013年三季度，新湖中宝公布再融资预案，截至日前，已经有40家左右上市房企发布再融资预案，仅现金认购的额度就达到近900亿元。2014年以来，就有苏州高新、中国武夷和浦东金桥等5家上市房企发布预案。
房地产调控向市场化转变。暂停房地产上市企业再融资，曾是过去几年楼市调控组合拳中的重要一环，也是颇具行政色彩的调控举措之一。2010年4月，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。此后，虽然监管部门并没有下发正式的文件，但近4年来,证监会始终未对房企再融资和资产重组放行。包括万科、招商地产等A股龙头不得不想尽各种办法寻求获得海外融资的机会，房企通过信托等方式融资的利率也是不断创出新高。此次开闸，表明中央对房地产市场的政策思路和管理方式的转变，房地产调控正向市场化转变。
事件二：《优先股试点管理办法》正式发布，优质企业融资渠道再拓宽
证监会发布《优先股试点管理办法》。3月21日中国证监会召开新闻发布会，正式发布《优先股试点管理办法》对优先股发行、交易、转让作了明确规定。优先股（preferenceshare）是相对于普通股而言的，主要指在利润分红及剩余财产分配的权利方面，优先于普通股。与普通股相比，优先股虽然没有投票权，但是相对稳定，可预期性强；与债券相比，虽然其清偿顺序在次级债之后，然而其更高，条款灵活。根据具体公司优先股的条款设计，可分为是否可赎回、可转股、可调整股息（累积）、可参与红利分配等。
优先股撬动投融资市场新格局。《办法》拓宽了优抵优质企业特别是蓝筹公司的融资渠道，强化了投资者保护并且鼓励回购，对经济转型和企业发展均有促进作用，有望为资本市场带来积极的发展动力。
以位列上证50的保利地产为例：从其披露的2月销售业绩来看，单月新增6块土地储备，土地出让金达47.2亿元，较快的拿地速度使其对融资依然有一定的需求；另一方面，截至2013年三季度，保利地产的资产负债率再度攀升至80%以上，而同期公司的财务费用达到了9.71亿元，资金成本已在一定程度上影响其盈利能力。有业内人士判断，截至2013年底，保利地产的有息负债约为800~900亿元，据此估算平均融资成本在6.7%左右，如果按照目前净资产的50%发行250亿优先股，可以用优先股发行金额替代公司有息负债中的高利率部分，可以有效降低公司的融资成本，加快公司资本运转速度。
影响：资本市场打开直接融资渠道，房企竞争面临新挑战
封闭的资本市场一度制约行业发展。对于房地产行业来说，资金一直是影响企业发展、行业格局变化的关键要素之一。2010年A股地产再融资暂停，银行信贷融资仅向少数优质房企倾斜，上市房企传统的融资渠道基本被堵塞。但是，由于我国此前数年房地产市场总体趋紧的供求关系，房企或借助于信托、民间借贷等高成本融资渠道，或延缓开发进程，房价上涨的基本冲抵了资金高成本的影响。自此，影子银行规模不断扩大，在推高社会融资成本的同时增加融资风险。
十八大提出“市场化”改革方向，近期资本市场动向颇为抢眼。A股地产再融资的放开，表明监管层已经放弃以往通过加大资金链压力来促使开发商降价，从而控制房价的思路。打开资本市场，扩大房地产企业直接融资范围及力度，有利于满足上市房企进一步发展的资金需求，从而在实现企业发展的同时，以市场化方式增加、加快住房供应，这将成为构建多层次住房市场体系的重要一环。
而优先股政策的试点，将更有助于优质房企获取融资成本，在优化市场竞争格局的同时，有可能进一步推高市场整体集中度。发行优先股对于房地产公司而言，只需要支付相应的股息，并没有偿还本金的压力，是比债券和银行贷款更好的融资工具。从资本市场的表现来看，由于地产股估值偏低，负债率和净资产率较高，发行优先股是一个较好的选择。但与金融业相比，地产股分红普遍不高，现金需求较大，这是地产公司实际选择发行优先股的制约因素。
有条件地放开房地产企业融资，多渠道扩大企业融资来源，将使优质的房地产企业公平地享有正常融资渠道，一方面有利于房企、房地产市场的发展，从长远来看，也是完成我国金融市场改革的重要环节。但我们也要看到，资本市场化对于行业竞争格局的调整会产生较大影响，市场份额向领先房企集中的趋势将更为凸显，对企业自身经营管理能力将提出更大的挑战。
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