[摘要] 三亚撤镇设区，新版城市规划将对楼市带来什么积极效应？楼王、地王的出现，让海南楼市的体量和规模越来越大，海南房地产业未来如何发展？三亚房天下本期大话地产特邀业内人士参与本次论坛，共话2014年三亚楼市在竞争、谋变中的新发展。
2014马年楼市热闹开局，杭州个别楼盘的大跳水、马佳佳的90后不买房论、房贷不松反紧、再者就是两会。尔后，一线城市土拍火热，二三线城市冷热不均，楼盘降价的新闻悄然涌现。更值得注意的是，金融层面的开发贷的部分暂停和房贷的慎贷已然出现，各种声音一时间鱼目混杂。李克强总理回答记者提问中指出房地产是个大问题，要分类分城施策，是否调控再从严？海南以“旅游经济”立省，每一个新的旅游项目的开发，都将为房地产行业带来发展契机。不论是文昌卫星发射基地、还是三亚市撤镇设区，海南的发展已经上升为国家战略，巨大的国家投资将撬动新一轮的开发热潮。
在这样的市场大背景下，2014房地产政策导向如何？2014房价会继续升温，还是会在楼市分化局势下出现下跌“拐点”？楼市调控政策究竟会在多大程度上影响房价变动？三亚撤镇设区，新版城市规划将对楼市带来什么积极效应？楼王、地王的出现，让海南楼市的体量和规模越来越大，海南房地产业未来如何发展？
三亚房天下本期大话地产特邀业内人士参与本次论坛，共话2014年三亚楼市在竞争、谋变中的新发展。
領海渠道策划经理 李星
[主持人]2014马年开年之初，三亚楼市出现量涨价跌的“暗淡”情况。据房天下数据统计显示，1、 2月三亚楼市成交量环比均上涨，但价格环比下跌，对于2014年三亚楼市一季度表现您如何看待？
[李星]刚才我看了一下资料，一二月份的三亚楼市成交量是环比上涨的，只是均价下跌了。这说明什么？说明我们的客户反而多了，这样算下来实际上我们今年的客户数量反而比往年都要多一些。
从上述变化看出，三亚楼市在各地还是蛮有吸引力的。三亚楼市的未来的走势，也可以说立足点一个是价格，另外一个就是品质和产品的特色，这样可能更要求一些开发商在以后做产品，包括在产品价格的分析上面更理智和贴近市场，这个是我从这个数据方面看到的。
[主持人]近来内地雾霾袭城，牵动了海南新一轮“候鸟”购房的热潮。面对这一类人群，三亚各项目应如何拓客？在户型设计上应如何创新产品吸引客户？
[李星]北方的雾霾、西南的泥石流以及各种各样的恶劣环境气候影响，其实对于整个海南的置业来说是一个优势，毕竟这样才能把我们整个海南优越的自然环境凸显出来，所以渠道这一块我们走的比较多的就是承销商，就是岛外找一些中介和代理通过一些机构弥补产品信息失衡。我们现在主要做的就是老客户的开发，一期销售客户大概五百个，二期基本上如果老客户可以帮助我们消化一大块的话，我们的压力会减轻不少。
其次，开发渠道，尤其我们岛外以前不经常关注的城市。前段时间我们走进新疆的油田，当地人还是有资金来海南买房的。
在市场调查中我们发现，新疆、贵阳等以前不是特别关注的地区依然有很大的购房需求。所以在这些区域，我们领海要做的就是老客户的维护和新客户的拓展。对于上淡季来说，我们岛内分销做的不是特别多，主要把我们的现场包装一下，做一些吸引人的内容留住客户，这也是我们营销的重点。
再次，在户型设计这方面，整个海南的户型都是倾向通透和采光，領海也是遵循这个理念来进行户型设计。我们二期的户型主要是南北通透，如79平方米的户型我们就打造了三房两厅一卫的格局。采光这一块我们打造出三面看景——给客户了解海南的原汁原味的景观感，这个未来可能也是我们产品打造的其中一个重点。
[主持人]从近期的楼市情况来看，经历银行停贷和杭州等城市降价潮的热炒后，楼市“崩盘论”声音四起，您如何看待这种情况？三亚楼市会否受到影响？
[李星] “崩盘论”就一直存在于房地产市场中，但是在三亚“崩盘论”是不成立的。因为在三亚我们卖的不是刚需楼盘，我们卖的是生活。如果开发商只是做一个房子或者想着资金利用率的开发，想着挣钱的话，还是会担心市场是否崩盘。如果想着做一个理念或者产品，应该不用考虑到“崩盘论”。因为我们卖的不是房子，我们卖的是一种生活。一种度假生活，我们是在资源上延伸我们的产品，“崩盘论”不攻自破。
[主持人]三亚市“撤六乡镇设四区”将改变三亚城市格局，三亚也将朝着海岛型滨海旅游度假城市的方向发展。您认为三亚“撤六乡镇设四区”对三亚房地产市场有何影响？三亚房地产会否凭借此契机转型？
[李星]其实三亚现在撤镇设区，说白了就是城镇化更大，乡村缩小。对于开发商而言，以前我们的一些开发商承担了很多的政府做的事情，撤镇设区之后会相对不需要承担太多。
另外我觉得撤镇设区之后，需要大家一起去抱团做，而不是分片把每个区域隔离出来。以后，我们也会慢慢向刚需度假区转变。
[主持人]3月两会召开，但政府工作报告里却只字未提楼市调控；紧接着，国家住建部提出了2014年楼市要”双向调控“；国土部宣告不动产登记制度6月出台，2014年房地产市场将面临更大的挑战，对于今年楼市走势各位如何看待？
[李星]以前政府宏观调控的作用相对要大，现在已经慢慢的转向市场自我调控机制。从开发商角度而言，拼的是产品设计、质量和营销。开发商混日子的时候已经过去了，是时候比拼真正实力了。产品才是硬道理。
[主持人]马年开局，绿地集团首进三亚23亿拿下红沙棕榈滩地块，紧接着2月富力一举拿下陵水6宗地块，各大房企纷纷加快布局海南房地产市场步伐，您认为2014年三亚房产业竞争将会演变成怎样的局面？
[李星]我觉得这个应该是一个好事，对于整个三亚房地产来说是利好消息。对于三亚房地产早期市场而言，入驻三亚的真正一线开发商只有万科和碧桂园，没有恒大和绿地，保利只是在海棠湾。我认为，绿地进驻三亚，表明一线房企重视三亚市场，他敢以23亿拿下这块地表明他觉得这个地是值钱的，有发展前景的。
另外三亚的房地产开发情况参差不齐，高端的有半山半岛，低端的甚至几千块钱的也有。所以现在，三亚需要有一个半山半岛般的高端项目。从这个角度来说，绿地三亚拿地其实对于整个三亚的房地产应该利大于弊。这将刺激房地产业不断的提高自身产品质量来迎接品牌房企的挑战。
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