[摘要] 受到今年以来市场行情走弱的影响，今年广州楼市呈现出“不低价，无成交”的市场节奏，产品类型以2万元/m2内的中小户型“刚需”产品和商住同体的低总价商业公寓撑起整个“五一”楼市。
今年以来，受到市场行情走弱的影响，广州楼市呈现出了“不低价，无成交”的市场节奏，产品类型以2万元/m2内的中小户型“刚需”产品和商住同体的低总价商业公寓撑起整个“五一”楼市。
据相关数据显示，“五一”黄金月期间，广州十区新货供应整体充足，约1.35万套，加上增城（新塘）则有1.45万套。新货以“刚需”产品为主，其中100平方米以下的“刚需”产品逾五成。从新货的分布区域来看，中心城区依旧缺货，新货主要分布在萝岗中心、南沙明珠湾区，预计板块新货超千套；市区的金沙洲、荔湾西关板块新货均在500套以上。
除了“刚需”的产品，商业公寓也将在“五一”黄金月打响抢客大战。从目前搜集到的新货情报来看，黄埔（萝岗）和番禺将是商业公寓产品的主要供应片区，中心城区将有单价在3万元/m2以上的公寓产品持续加推新货。
豪宅的市场则呈现出供需低迷的态势，尽管近期网签略有放松，但“五一”黄金月期间，市场上的别墅新盘鲜见，珠江新城也仅有两个全新豪宅盘亮相，可看亮点十分有限。
[住宅]·市区仍然缺货 郊区热点转移
东部大热领跑 番禺价高掉队
虽然市中心区的整体难大热，但白云区金沙洲“刚需”产品供应足，且价格较为优惠，预计将有多个盘热销，将成局部热点。预计白云区新货中，100平方米以下的产品占近八成，如江悦湾、保利西海岸及时代花生Ⅱ等。而从近期的情况看，不少楼盘的促销力度大，“刚需”产品销售情况较好。如保利西海岸和时代花生Ⅱ均采取了一次性付款可以分期支付的措施；星汇金沙的开盘价则比原预期价格下调超过2000元/m2。
荔湾区新货集中在价高的西关老城区板块，市场关注度高，但由于板块内新货价格普遍处于高位，预期成交不会出现大热。芳村板块的新货供应少，预期塞纳维拉销售较火，因为其“刚需”产品为市场需求主力，但新货货量仅有50套。隽泷湾有16套复式产品已出预售证，但会否推出市场仍未可知。
萝岗增城 供需两旺
在广州的东部萝岗、增城将成为今年“五一”楼市实时热门片区，并入黄埔区的萝岗楼市，新货持续井喷，“刚需”产品供应充足，个盘价格优惠幅度加大，人气成交皆旺。
反观此前一直领跑“刚需”市场的番禺区，由于价格没优势，整体成交一般，个别“刚需”楼盘或价格优惠的楼盘成交会略好。从供应量来看，番禺楼盘的货量充足，其中新货2300多套，余货约9900多套，并且大部分新货的产品、区位不错。但价格高企仍是目前制约成交的主要因素，若以目前市场价开盘，预计整体成交一般，仅个别项目成交略好。如要市场热度较大幅提升，则需要在价格方面有所让利，合富辉煌预测，番禺区新盘的价格若能下调一成或以上，方能大幅带动成交。
此外，花都区今年“五一”黄金月的新货供应量约2400套，同比2013年下降了14%。新货主要集中在汽车城板块，推货量的楼盘是祈福辉煌台。120平方米以下的户型占比达84%，中小户型供应充足，价格平稳，以轻微低开为主，预计整体成交一般。
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[商业公寓]·上市井喷 新货量远超住宅
价格战一触即发 或有笋货执
值得注意的是，今年“五一”楼市除了有“刚需”楼盘担当主角外，限购后高温不断的商业公寓也将在“五一”黄金月期间开闸抢客。
据房天下数据监控中心实时统计，上周广州市十一区共派出14张预售证，其中8张住宅预售证，共斩获1392套房源，环比前一周（1899套）跌了26.70%。而商业方面，却迎来小高潮，很有“逆袭”住宅房源之势，上周斩获了6张预售证共2479套，远超住宅房源。
随着2012~2013年外围片区多宗商业地块成交，今年大量商业项目进入市场，2014年“五一”黄金月将有大量商业公寓入市。
价格吸引 前景难料
商业公寓项目的来势汹汹令人既期待又紧张。期待的是，经过近两年的市场调节，此类商业公寓项目在产品设计上强化了居住功能，越来越多以前仅出现在住宅楼盘中的元素，现在已出现在商业公寓，譬如双阳台设计、明厨明厕、明火煮食、双套房等。其总价更是比周边同类型住宅有优势，深得自住买家欢心。
但令人担忧的是，由于近年外围板块，如黄埔、番禺等片区的商业性质土地供应量加大，陆续入市的商业公寓进入供应井喷期，此类在限购政策土壤中萌芽的“商住同体”物业，其保值功能备受业界质疑，一场因供需关系变化而发起的价格战已在酝酿。
整体来看，外围板块的商业公寓产品如增城、花都，现时均价低于万元大关。萝岗中心板块的公寓普遍在1.5万元/m2左右，而中新知识城则在8000元/m2左右。番禺区的公寓多徘徊在2万元/m2上下。
老城区荔湾的商业公寓产品售价多介于1.7万~2万元/m2；占据优质路段的越秀商业性质公寓的单价普遍在3.7万元/m2以上；天河区的在售商业公寓产品不多，价格在4万~5万元/m2；同样货量不多的白云区，商业公寓产品的价格在2万元/m2浮动。业内人士指出，部分外围板块的商业公寓项目为求尽快跑量，将在“五一”期间加大促销力度。
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