[摘要] 今年以来楼市急转之下使得在信托产品中占比最大的地产信托面临的风险也越来越高，兑付危机时隐时现。针对以地产信托为代表的信托业存在的问题，4月8日，银监会下发《关于信托公司风险监管的指导意见》[银监办发号](以下简称99号文)指出，信托要做好风控，回归本业，实现转型，维护金融稳定大局。
今年以来楼市急转之下使得在信托产品中占比的地产信托面临的风险也越来越高，兑付危机时隐时现。针对以地产信托为代表的信托业存在的问题，4月8日，银监会下发《关于信托公司风险监管的指导意见》[银监办发号](以下简称99号文)指出，信托要做好风控，回归本业，实现转型，维护金融稳定大局。
地产信托风险将进一步暴露
Wind数据显示，今年提前终止或兑付的信托产品中，投向房地产的达28支，其规模已至62亿元，无论在规模还是数量上地产信托产品占比均为三成，并且这一占比相对较高。
另外，这28支信托产品中，仅1支产品在一线城市，由此对比在各大开发商不断被曝出资金链紧绷，兴润置业、海宁立德地产、盈佳地产等多家房企倒闭，二三线城市楼市冷淡的背景下，其它产品均在非一线城则显得有些令人担忧。
在这样的情形下不免让人心生疑虑，大量非一线城市的地产信托产品是否能到期兑付，未来地产信托产品的风险是否又会集中释放，使得投资者受伤。
根据早前海通证券测算，2014年房地产信托到期量约6335亿元，其中5月份兑付总额占比在20%左右，粗略估算下来到期项目规模或超1200亿元。
有分析人士就此表示，当前，开发商资金链紧绷，地产商频频破产，非一线房屋销售业绩不佳，这些致使地产信托产品兑付压力远高于其它信托产品的兑付压力，长期看其违约概率将走高，这也表明其产品的风险将进一步放大。
上述人士还表示，从以往开发商的做法来看，开发商越是资金紧张就越要硬撑也越渴求融资，因此，在银行紧缩信贷的背景下信托作为地产重要的融资通道，地产信托的规模、率和地产融资成本还会继续抬高，风险还会继续积聚，有待释放。
虽然上述分析人士所言有待市场验证，不过，仅从益信信托的统计数据看还是支持了此分析人士的部分看法。
益信信托统计，自今年截至5月25日，全行业发行的地产信托产品共487支，较去年同期增加88支;规模总计1204.8256亿元，较去年同期增加34.4586亿元;平均期限为1.83年，较去年同期缩短0.13年;平均年为9.70%，较去年同期提高0.05%，并远远领先于其他行业信托产品的。
地产信托规模和率的扩张同时也表明地产融资成本也在继续抬升，而在楼市转冷的背景下，或预示着其刚性对付的压力亦会越来越大，风险越来越高。
风控不严导致信托兑付危机
5月份，信托产品进入集中兑付期，而所有信托产品中地产信托则占到三成。
当月，证券日报曝出，时代地产净负债率高达93.2%，其销售业绩不理想，加上地产行业形势严峻，致使其在还融资款方面存在较大困难，从而使得中融信托涉及时代地产共12.5亿元的两个项目存在较大兑付风险。
同样是中融信托，去年8月发行且规模达1.1亿元的产品，因*ST新都名下新都酒店已被查封，和其实际控制人郭耀名深陷重重借贷危机儿而使得兑付困难重重。
虽然，上述事件给信托兑付前景蒙上了些许阴影，不过，总体言信托发展较为健康，只是地产信托风险正不断积聚值得注意，地产信托兑付的问题和风控有直接关系，中科创金融控股有限公司总裁常虹坦言。
常虹在由新富资本主办的主题为《信托兑付危机下，大资管行业对风控及营销的再认识》的沙龙上表示，如果信托出现兑付问题，那在发产品之初风控一定存在瑕疵。
常虹解释道，一方面，融资对象的信用信息，资产负债状况，抵押实际物价值等，是否做了认真详实的评估;另一方面，一些业务在走信托通道时，信托公司是否严肃的考虑了刚性兑付问题。
鉴于上述问题常虹说：“所以，不管是是信托业还是资管行业都需要一套完善的风控体系，从项目小组的介入及初审、预审、再审再到尽职调查一定要做扎实”。
在当前地产行业形势下，中融信托的兑付问题可能并非个例，还有为数不少的兑付问题或将逐渐显现。
地产信托继续扩张何去何从
据21世纪经济报道统计4月22日—5月21日期内的数据显示，信托业发行数量出现较大幅度的增长。
其中，21世纪经济报道认为，从完成募集的信托产品数据看，地产类信托在总量上仍然居首，尤其是上市房企的信托融资规模较大;从到期数据看，不少风险产品到期清算，风险预期继续增强。
不过，新富资本董事长李先林认为对于信托兑付风险的问题不必过于担忧。
李先林称，一方面，信托到期兑付还可以发行新的产品以新还旧，这种救急的办法业内并不少见，但不可持续;另一方面，信托行业整体发展态势良好，和破万亿的规模相比，未能兑付的情况还是少数，其占比也很小。
相比李先林的乐观，常虹则认为，信托规模的不断扩张反映了银行市场化的程度不够，利率自由化的程度不够，债券市场不够发达，大量的企业债、公司债不能发行，信托行使了银行、债券的部分职能，从这个意义上看整个行业的发展还并不健全。
目前，相比国外信托以财产信托、遗产信托为主要业务，国内信托的主要业务则基本是集合信托，并且国内信托也是影子银行，是银行的补充融资通道。
常虹就此表示，未来国内的信托需要转型，一方面，我们需要向国外信托的业务模式靠拢，行使信托本来应该行使的职责;另一方方面，我们应该做好投资者教育，逐渐把投资者要求保本保的观念转变为浮动的观念，以减轻行业风险，进一步压低违约概率。
99号文给信托发展方向定调
事实上，常虹这样的观点，早在5月份兑付高峰来临之前，关于信托未来的发展方向，国务院已经明确定调。
99号文指出，要坚持防范化解风险和推动转型发展并重的原则，全面掌握风险底数，积极研究应对预案，综合运用市场、法律等手段妥善化解风险，维护金融稳定大局。
明确信托公司“受人之托、代人理财”的功能定位，培育“卖者尽责、买者自负”的信托文化，推动信托公司业务转型发展，回归本业，将信托公司打造成服务投资者、服务实体经济、服务民生的专业资产管理机构。
在具体措施上99号文要求，一，做好风险防控，即妥善处置风险项目、切实加强潜在风险防控、建立风险防控长效机制;二，明确转型方向，即规范现有业务模式、探索转型发展方向;三，完善监管机制，即厘清监管责任边界、紧盯重点风险领域、严格监管问责、强化持续监管、建立风险处置和准入事项挂钩制度、完善资本监管、加强从业人员管理、建立信托产品登记机制、建立分类经营机制。(记者刘亮)
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