[摘要] 方兴地产（00817.HK）分拆酒店上市敲定，金茂（中国）投资控股有限公司（06139.HK，下称“金茂控股”）将在7月2日上市。
方兴地产（00817.HK）分拆酒店上市敲定，金茂（中国）投资控股有限公司（06139.HK，下称“金茂控股”）将在7月2日上市。
按计划，金茂控股从6月19日至6月24日招股，拟发行6亿新股，招股价5.35到5.65港元，定价日期是6月25日。按招股价区间上限5.65港元计算，这次全球发售所得款项额约33.9亿港元，未来市值达到107亿港元到113亿港元（约合90.8亿元人民币）。若行使9000万股超额配售权，募资将达38.985亿港元。
目前，金茂控股持有的这些资产估值高达243亿元。地产公司的市盈率普遍偏低，截至发稿时，早报记者看到万科市盈率是14倍，这个数字已经领跑业内。
目前，金茂控股已经引入4名基础投资者，CarnelianInvestment认购7750万港元股份、各认购7242.5万港元股份新加坡凯利板上市公司新海逸之董事总经理陈怀丹及非执董唐刚逸，以及上海建工认购1.55亿港元。
三个酒店未被注入
方兴此次注入的资产是1个超高层地标金茂大厦加7个五星级酒店，分别是5个已开业酒店—金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW万豪酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿大酒店和崇明金茂凯悦酒店，以及2个在建酒店—北京金茂万丽酒店和丽江金茂君悦酒店。
方兴系还有3个酒店此次未注入，分别是方兴持有48.8%股权南京威斯汀大酒店、同样持股48.8%股权的南京国际广场二期酒店和拥有100%权益的梅溪湖国际广场酒店。在前两个酒店中，方兴并不是大股东，所以此次未被注入。
对此，方兴地产非执行董事江南表示，方兴剩余的三家酒店，金茂都有优先收购权，如日后方兴发展其他综合体中的酒店项目，金茂也可优先收购。但金茂也会考虑收购方兴以外的酒店。
对于金茂控股开发中的酒店和日后新开发的酒店，方兴将持有至少30%股权。
选用上市商业信托模式
方兴这次分拆上市，选用的是上市商业信托而非REITs。业内人士表示，上市商业信托产品投资周期更短，REITs要向投资者贡献更多利润。
估值为243亿元资产是如何从方兴系打包进入金茂控股？方兴借用了2个壳公司—方兴拥有金茂投资70%的股权，金茂投资拥有金茂控股100%普通股权益。也就是说，金茂投资才是资产包的实际平台。
据金茂系的一位知情人士透露，金茂控股是在海外注册的壳公司，在香港联交所登记，符合香港联交所关于商业信托上市的相关政策和资产配置规定。金茂投资是在国内注册的壳公司，金茂集团将旗下资产注入金茂投资，它是上市商业信托的实际管理和运营方。
金茂控股的董事中，何操持股1.64%，李从瑞持股1.58%，贺斌吾持股2.23%。
上海金茂君悦去年收入5.19亿港元
相较一线城市办公楼租金节节高升，酒店业却是步步低迷。
招股说明书显示，从2004年到2013年，金茂控股5个已竣工酒店的平均入住率逐年下降，从2004年的84.9%逐步跌到2013年的67.6%。
上海金茂君悦就是眼下五星级酒店低迷的写照。近10年，其总收入不增反减近1亿港元。2004年，上海金茂君悦的总收入为6.18亿港元，2013年骤降至5.19亿港元。这源于上海五星级酒店供应过剩，尤其是新开酒店竞争激烈。
金茂也意识到这个问题，开始着手翻修。招股说明书显示，“金茂于2011年开始分阶段翻新上海金茂君悦大酒店的客房。于2013年底前已完成约400间酒店客房的翻新工程，并预期将于2014年底前完成其余客房的翻新工程。此外，预期将于2014年底前开始实施若干主要资产增值计划。有关计划主要包括金茂三亚希尔顿大酒店的翻新工程，将为其自开业以来进行的规模翻新。”
所有的商业项目都有一个共同点，翻新之后身价就倍涨，不论是商场、写字楼还是酒店。
分拆酒店上市不容易
方兴地产分拆酒店上市成功已不容易。
早在2011年，香港世茂集团董事局副主席许世坛就曾表态，世茂房地产旗下的酒店业务将在港交所分拆上市，一旦上市，将可募集上百亿资金。不过，这一计划一拖再拖。
分拆酒店上市计划同样草草收场的，还有长江实业。
2012年10月，长江实业向港交所就分拆酒店套房业务提交上市申请，但次年2月，长江实业执行董事赵国雄就对媒体宣布，这一计划已被搁置。
新世界发展在去年3月提出，考虑分拆该公司麾下若干酒店资产在港交所独立上市，但眼下这一上市计划仍无进展。
一名业内人士称，地产商分拆酒店业务上市计划频遭搁置，原因各异，主要取决于市场对这些业务的估值能否达到开发商的预期。此外，上市的时机选择也很重要。
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