[摘要] 虽然炎热的7月一贯是楼市成交淡季，但各地此起彼伏的楼市松绑新闻似乎仍未打消买家的观望情绪，广州7月成交量再创全年新低。据《关于广州市2014年上半年国民经济和社会发展计划执行情况的报告》数据显示，1~6月商品房销售面积增速同比回落63.2个百分点；市辖十区(不包括增城、从化)一手住宅月均成交量不到4
虽然炎热的7月一贯是楼市成交淡季，但各地此起彼伏的楼市松绑新闻似乎仍未打消买家的观望情绪，广州7月成交量再创全年新低。据《关于广州市2014年上半年国民经济和社会发展计划执行情况的报告》数据显示，1~6月商品房销售面积增速同比回落63.2个百分点；市辖十区(不包括增城、从化)一手住宅月均成交量不到44万平方米，比市场迷的2008年(月均46万平方米)还低，创下近10年来的新低点。
市场不景气，正是考验开发商营销策略之时，谁能抢到眼球则可在逆市中突围。继今年五六月的“零首付”掀起一股促销热潮后，最近几周，开发商又玩出了更多的新招数：天河的日出观山宣称可以“两年原价回购”；时代地产旗下多个主力楼盘推出“奥迪”；北京某楼盘推出“房屋降价险”；珠江地产旗下的罗马家园推出“无理由退房”置业计划。“老大哥”万科更于上周末启动“万科房，免费住”活动，成为广州今年开展“试住”促销的开发商，仅上周末短短两天在线报名人数已近1000人。 本专题文/图：记者 陈白帆
据房王网数据中心统计，2014年7月广州十一区网签一手住宅4287套，环比下跌26%，同比下跌31.7%；成交面积486276平方米，环比下跌33.8%，同比下跌34%；成交均价15120元/m2，环比跌10.3%，同比涨9.8%。
从成交结构看，仍然是外围楼盘是成交主力，占全市比重近七成。中心区受中高价位楼盘减少以及金沙洲板块成交萎缩影响，环比下降32.5%，共成交1431套。虽然南沙以价换量见成效，成交量上涨25.9%，不过7月全市依然没有一个区的成交套数能够突破千套。
很多业内人士和看楼客都认为，各种回购、保险、试住等手法都是“噱头大于实际效果”，但这些做法一方面表达了开发商对后市的信心，同时也显示开发商愿意放低姿态，更多地站在买家立场去考虑问题的“换位”转变。房地产市场已从“卖方市场”转向“买方市场”，对买家来说，这些营销手法总好过以前对着开发商一副“皇帝女不愁嫁”的冷面孔。
据了解，开发商玩“试住”营销并非广州万科首创。早在2011年楼市低谷期，朗诗地产就采取过三盘联动“试住体验”。到了今年，南京有楼盘打出“10万月薪”征集试住员；扬州也有楼盘打出“试住半年再买房”的旗号。
虽然各种“无理由退房”、“试住”看起来很美好，却受一定条款约束，买家在体验和确定购买前应先充分了解具体细则。比如北京某楼盘推出“降价险”，是指购房者先用九成房款买房，其余一成房款到约定的交房时间前4个月再视房价情况而定，如果降价，则由保险公司代客户向开发商支付余款。日出观山的“原价回购”也是要根据《回购协议书》的约定。广州万科的试住活动需先报名再筛选；扬州的试住活动需缴纳报名费和保证金，以防止“蹭房”。
“从孙子变大爷”
最近去逛楼盘的朋友，有没有特别舒心的感觉？人未到楼盘已有众多销售人员簇拥着你；到了销售现场有长相甜美的Sales耐心为你仔细讲解；更别说楼盘总是有各种清凉饮料、蛋糕、春卷等美食，不怕你不吃，就怕你不来。然而，这样热情的面孔如果放到去年楼市火爆的时候，估计是很难看到的。
不用30年河东30年河西，楼市面孔大约两三年一次“从大爷变孙子”的变化也很有意思。从“无得倾”到“点都得”，反映出楼市还是相当势利眼的。每当楼市进入低潮时，各种“业界良心”的做法就开始出现，而等到楼市重新活跃起来后，开发商就会又开始“变脸”了。所以，消费者还是抓紧享受当“上帝”的待遇吧。
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