[摘要] 中指数据显示，2014年7月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10835元/平方米，环比上月下跌0.81%，连续第3个月下跌，跌幅扩大0.31个百分点。从涨跌城市个数看，76个城市环比下跌，24个城市环比上涨。
中指数据显示，2014年7月，100个城市（新建）住宅平均价格为10835元/平方米，环比上月下跌0.81%，连续第3个月下跌，跌幅扩大0.31个百分点。从涨跌城市个数看，76个城市环比下跌，24个城市环比上涨。
从7月份100个城市新建商品住宅房价环比变化城市特征来看，同策咨询研究部总监张宏伟认为，总体来看，受银行信贷紧缩及市场存销比指标提高等因素影响，市场去化压力倍增，此时，部分开发企业由于资金面压力、业绩指标等因素开始采取“以价换量”策略，甚至部分项目采取大幅降价策略以尽快回笼资金，导致100个大中城市房价环比上月下跌0.81%，甚至出现76个城市环比下跌，跌幅在拉大。
从7月份100个大中城市新建商品住宅销售价格同比变化特征来看，的特征就是房价涨幅明显放缓，100个城市住宅均价与去年同月相比上涨4.72%，涨幅较上月缩小1.76个百分点，为连续第7个月缩小。
从十大城市房价表现来看，即使是房价较为坚挺的一线城市等大中城市，市场形势也不容乐观。数据显示，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为19328元/平方米，环比下跌0.97%，跌幅较上月扩大0.52个百分点，同比上涨9.76%，涨幅较上月缩小2.56个百分点。
这反映三季度以来大中城市整体市场并不乐观。
同时，事实也证明，当前尽管大多数城市限购等调控政策已转向定向宽松，但是，其对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。7月份，市场期待银行首套房贷利率放松的预期仍然落空，整体市场成交量表现也没有出现明显好转。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，预计在2014第三季度，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，坚持以现金为王。尤其是对于上市房企来讲，由于1-7月份“抢收”业绩不利，在第三季度里，在银行信贷紧缩的市场背景下，大型房企开始“以价换量”的市场行为让当前的市场态势更加明朗化，预计在三季度里楼市“降价潮”会真正来临。
但是，从大中城市短期市场表现来看，尽管短期内大多数城市存销比高企，部分城市出现大幅降价的现象，而这样的现象应该不会持续太久，预计第四季度，由于6月底M2同比增速回升，银行信贷环境会定向宽松，银行信贷对于首套自住需求的支持会逐步得到体现，信贷紧缩的局面将在第四季度逐步得到改善，同时，各地“微刺激”措施不断出台，限购、限价、公积金贷款等楼市调控政策也转向宽松，甚至部分城市限购已明确取消，至此，笔者预计，第四季度供求关系较为合理或供不应求的城市房价将首先步入平稳上涨的通道。总体上来看，上述信贷环境、政策面与市场面的变化将促使今年第四季度楼市基本面逐渐好转。
那么，哪些城市楼市基本面将率先在未来市场走势中回暖？这些城市有哪些衡量指标？为什么这些城市会率先回暖？
同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市基本面能够在未来率先回暖的主要有两类城市，一类是城市库存量偏小，市场去化周期较短的城市，另一类是人口导入型城市，并且城市需求总量较大的城市。具体来讲：
、当前城市库存量偏小，市场去化周期在15个月降价压力范围值以下的城市，比如合肥、南京、南昌、苏州等，这些城市短期市场基本面没有去库存压力，一旦市场开始逆转，这些城市楼市基本面将率先复苏，房价也将领先其他城市开始上涨。
以合肥商品住宅市场为例，从2014年上半年合肥市场表现来看，同策咨询研究部数据显示，2014年上半年合肥商品住宅成交590.55万平方米，同比上涨了13%；销售均价7072元/平方米，同比上涨4%，合肥商品住宅市场也表现为逆势翻红。
从市场存量压力的角度来讲，现实情况是合肥市场存量偏小，无房可卖，市场去化周期仅仅为5.6个月。并且合肥5.6个月的去化周期是当前监测城市当中市场去化周期最短的城市，这意味着合肥商品住宅市场供求关系基本面指标也处于上涨区间。
当前来讲，尽管短期内合肥市场去化速度有所降低，但是并不影响合肥市场发展发展潜力。从合肥商品住宅市场发展趋势来看，由于没有存货压力，市场去化周期仅仅为5.6个月，当第四季度银行信贷紧缩局面得到改善时，合肥市场将率先在大中城市市场中回暖。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从合肥商品住宅市场发展趋势来看，当前，合肥市场取消限购，由于合肥市场存量偏小，无房可卖，市场去化周期仅仅为5.6个月，只能导致市场库存去化周期缩短，无房可卖的局面将更加明显。届时，合肥市场或将出现“房慌”。如果下半年及2015年合肥住宅用地供应较为紧张的局面仍然没有得到明显改变，政府不及时进行推地，那么，合肥市场将在今年年底或2015年出现房价快速上涨的行情。
第二、尽管短期内库存压力较大，市场去化周期也超过15个月，但是，这些城市年均需求容量较大，也是人口导入型的城市，同时，市场中长期供应不足，这些城市的库存量从市场中长期需求的角度来说，基本不存在去化压力。比如北上广深等一线城市。
以上海商品住宅市场为例，同策咨询研究部数据显示，截止7月31日，上海商品住宅存量1157.54万平米，7月份的3个月移动存销比已达17.61个月，也就是说，市场存量购卖17.61个月，此时，对于上海市场来讲，短期内显然面临比较大的去库存压力。
但是，从需求总量的角度来说，上海商品住宅市场需求总量（2011-2013年年均销售量）为979万平方米，虽然上海商品住宅库存去化周期在17.61个月，但是，由于上海常住人口就有2400多万，需求总量较大，且需求具有多样性。未来上海商品住宅市场一旦复苏，月均去化速度就比当前会有明显提升，当前商品住宅1157.54万的库存基本不是太大问题，巨大的市场需求将支持上海市场将率先在大中城市市场中回暖。
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