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产业变迁驱动城市发展 产业升级增加房地产市场需求

——城市产业对人口及房地产市场的影响专题研究

中指研究院   2014-12-09 15:05

[摘要] 我国房地产市场经过过去十多年的快速发展,不同城市市场出现分化,开发企业在 区域、物业、产品等方面需要做出精准预判,因此,研究不同城市房地产市场发展路径和特征对于企业、 者具有重要意义。

房天下产业网讯:中指研究院[微博]12月8日发布《城市产业对人口及房地产市场的影响专题研究 》,我国房地产市场经过过去十多年的快速发展,不同城市市场出现分化,开发企业在 区域、物业、产品等方面需要做出精准预判,因此,研究不同城市房地产市场发展路径和特征对于企业、 者具有重要意义。【下载报告】【更多报告

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前言

我国房地产市场经过过去十多年的快速发展,不同城市市场出现分化,开发企业在 区域、物业、产品等方面需要做出精准预判,因此,研究不同城市房地产市场发展路径和特征对于企业、 者具有重要意义。影响城市房地产市场发展的因素有多个方面,如资源条件、交通条件、配套水平、产业结构及就业机会等;就我国目前发展现状来说,城镇化已进入快速发展阶段, 的产业结构、实力型企业的进入、大量的就业机会、丰厚的报酬是吸引人口流入的重要因素,而是否有大量的、可持续的人口流入是判断一个城市房地产市场发展 的重要条件。因此,本专题从影响城市人口流入的重要因素——产业结构入手,结合国内外发展经验,分析具有不同产业特征的城市对人口吸纳水平的差异,基于此进一步找出城市产业类型与房地产市场发展的关系,为房地产企业开发 提供参考依据。

一、国外经验:产业升级加速人口聚集,推动房地产市场快速发展

主导产业从一次产业逐渐向二次产业、三次产业升级。产业作为社会经济发展的主要驱动力,推动社会经济不断向前发展,英国经济学家克拉克提出:产业发展以 次产业为主,向以第二次产业为主、继而向以第三次产业为主转变,人均收入变化引起劳动力流动,进而引起产业结构向高层级演变。可见,产业升级是推动历史发展的动力。

尽管不同地区和国家的资源、社会、经济等条件各不相同,但历史发展经验表明,产业的变迁是城市发展的驱动因素,产业的变迁影响社会各方面的变迁。基于产业变迁对城市人口规模的影响,本文选取美国在三次产业升级过程中的典型城市作为研究案例。

1.美国的产业、人口及市场变迁

美国纽约、芝加哥、洛杉矶三大代表城市代表了三次产业结构的变化历程。纽约、芝加哥、洛杉矶分别引领了轻工业——重工业——高科技产业、服务业的发展。

主导产业的升级推动城市人口迅速增长。由于各产业之间收入的差异,主导产业的升级推动劳动力在不同产业之间流动。美国纽约、芝加哥、洛杉矶三大城市群主导产业与人口的变化说明,每次主导产业的变迁均会带动城市人口的聚变。

产业升级在集聚大量人口的同时,亦为当地的房地产市场带来巨大推力。以三次科技革命的代表城市洛杉矶为例,其房价已和纽约基本持平,且明显高于芝加哥。1987年纽约房价为19万美元/套,洛杉矶为13.1万美元/套,而2013年纽约达50.8万美元/套,洛杉矶达48.9万美元/套,明显高于芝加哥的18.6万美元/套。这主要是由于洛杉矶所在的加利福尼亚州集中了美国主要高科技产业,如计算机、电子元件、通讯、航空等,吸引了庞大的高收入就业人口,房价赶超纽约,可见产业结构显著影响一个地区的房价水平。

从产业变迁对人口质量、支付水平的影响来看,韩国作为亚洲国家,三次革命以来的产业变迁对我国的参照意义较大,因此,本文选取韩国作为产业升级对人口质量影响的研究案例。

2.韩国的产业、人口及市场变迁

韩国主导产业由轻工业向重工业和技术密集型产业转变,续而转变成服务业。1963-1991年,韩国经济发展的主导力量为工业,1991年以后,服务业成为主导产业, 是金融业和信息技术等生产性服务业发展迅速。1996年,韩国服务业生产总值占比首次超过55%,服务业的主导地位更加明显。

韩国服务业就业人口数量占主导,且增速 快。从韩国就业人口的行业分布来看,2004年服务业就业人口占比56.6%(同年服务业产值占比56.8%),2013年这一比例达61.3%(同年服务业产值占比56.9%)。服务业也是韩国就业人口增速 快的行业,2004年-2013年,科技服务从业人数累计增长68.6%,卫生及社会服务从业人数则增长163.4%。

管理人员、 及技工等工资水平高,且涨幅大。从韩国代表行业的工资水平来看,管理人员、 及技术工人及公司职员等职业工资水平高,明显高于平均工资水平。工资增速主要体现在管理人员、公司职员等服务行业。结合行业从业人员数量来看,行业工资水平和从业人员相互作用,共同推进产业结构的提升。

人口及收入水平的提升奠定了房价增长的基础。从韩国不同时期的房价表现来看,1987年之前房价指数增长缓慢,1990年出现明显增长,房价同比增速达21%。主要是受产业结构提升的影响,1989年韩国服务业生产总值比重首次超过50%,对人口就业的吸纳能力促进了房价的快速提升。从房价收入比来看,1997年韩国房价收入比为4.6,2007年上升至7.7,可以看出,十年间房价收入比也明显提升。

国外产业与人口的进化历程说明,产业结构影响一个国家或地区的人口流入规模与结构,进而影响房地产市场。不同类型城市的主导产业不同,创造的就业岗位和提供的工资水平不同,所吸纳人口的数量和质量也不同, 终会反映到居住需求上来。

总体来看,在人类经济发展的历程中,主导产业不断进化。一个国家或地区只有适时地转向了相应的主导产业,其经济增长才更具活力,对人口的吸纳力更强,人们收入水平提升更快,从而推进产业向更高层级迈进。而产业对人口和收入水平的推进, 终会影响到房地产市场需求的增长,促进社会发展。

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