[摘要] “国内房地产虽然泡沫明显，但未必会破，现在要小心的是近期会不会再有货币政策刺激”，1月30日，王石在伦敦商学院（LBS）举行的主题为“亚洲2025：下个十年的亚洲可持续动力”的论坛上接受采访时表示，万科会分配15%到20%的国外投资，来平衡国内市场风险。
“国内房地产虽然泡沫明显，但未必会破，现在要小心 是近期会不会再有货币政策刺激”，1月30日，王石在伦敦商学院（LBS）举行 主题为“亚洲2025：下个十年 亚洲可持续动力”论坛上接受采访时表示，万科会分配15%到20% 国外投资，来平衡国内市场风险。除了建筑相关 领域，王石表示万科也在关注机器人[2.76%资金 研报]产业，他认为随着老龄化社会 到来，机器人进入社区服务 速度会比大家想象得要快 得多。
国内房地产市场泡沫未必会破 现在要小心是货币刺激 政策
记者：您这几年主要时间都在国外，从您角度是如何看待2014年国内房地产市场走弱现象 ？
王石：虽然现在我是作为一个访问学者，公司事情我也一直在关心 ，不但是关心，而且在考虑怎么 处理。应该是从两点来看，首先中国整体现在面临一个转型，非常巨大 转型，而且是一个真正转型。不管你愿意不愿意，主动还是被动，从2015年开始了。2014年 经济增长速度是这些年来慢 ，其实这只是个开始。国家不调整会出问题，公司不调整也会出问题。对企业家来说，不调整 话会面临很大 挑战和困惑。简单来说，我们 地球只有一个，现在 消费方式是承受不了 ，中国应该从被动到主动去适应，这次APEC会上 中美联合声明，对中国碳排放峰值定位在2030年，这是很大 挑战。按过去来讲，国际NGO组织一般 预计，中国峰值要到2050年，乐观 要到2040年，所以这次 中美 联合公报里提前到2030年，这个挑战太大了。
第二点从从房地产市场来讲，很简单，而且很明显是有泡沫 。但是，是不是泡沫会破，就未必了。因为中国经济还在增长，现在刚刚放缓，现在还在城镇化 过程当中，这个处理好 话，还是有机会 。如果今天再有任何一个刺激政策，比如近又要有货币刺激政策 话，就比较担心了。通缩你硬要把他刺激成通胀。现在国际 趋势来讲，都在通缩，都发钱，这样来看就要小心了。从走势来看不要太悲观，但是一定要慎重 面对未来，现在仅仅是个开始。
要从盖了卖转为盖了租
对万科来讲，就是两个转型，一个是从生产型向技术型，从产品型向服务型。所以为什么我们选择到海外投资，目 非常清楚，首先成熟市场 服务业占很大比重，中国市场更多是盖了卖，成熟 房地产市场应该是盖了租，这二者提供 服务是完全不同 。所以我们选择北美市场和欧洲市场， 欧洲市场主要是英国，我们 目 更多是学习，学习成熟市场是怎么做 ，怎么建立这个体系，融资体系，服务体系，环保 运用。英国非常挑战 提出，2016年新建筑不是碳减排减少多少，是新建筑要实现碳平衡，这在我看来太不可想象了。你说建一栋建两栋标志性 建筑，那是可行 ，万科 标志性建筑不但是碳平衡，我们还达到了负 碳排放，我们用 新能源比例很大，像太阳能，发电用电用不完，我们还可以往外输出，当然量是有限 ，但这是个标志，你说要求所有新建筑都要达到这个，太具有挑战性了。但是这不恰好就是中国要学习 么？这就是为什么万科和英国具知名度 关于研究绿色建筑、环保 BRE企业研究所建立了长期战略合作伙伴关系，推动中国 碳减排 节奏。
逐渐将15%到20%业务转向国外来平衡风险
记者：很多房企 海外投资是有对冲国内市场走低 考虑，但对于海外市场 风险您是怎么评估 ？
王石：这要从我们做海外市场 目 来说。首先我们出来一个很重要 目 是学习，不会为了高回报去承担一个很高 风险。现在像西班牙，希腊，有很多很便宜 资产，如果我选择去抄底，那风险肯定非常大，但反弹 时候可能会两倍三倍 赚钱。所以这主要是一个策略 选择；第二个目 是平衡风险，现在大 问题其实在国内二三线城市，因为现在资源都集中在大城市，所以现在二三线、三四线城市问题非常大，所以我们 策略更集中在东南沿海城市，这样风险相对小一点。另外就是要分配15%到20%到国外去投资，来平衡国内 风险，当然这个过程需要时间。再有万科在国外主要是关注成熟 市场。成熟 市场是不可能赚大钱 ，但相对 风险也不会很大。我们选择成熟 市场，选择成熟 合作 伙伴，这样 项目可能不会赚大钱，但是也不会有很大风险。第三个目 是我们 客户，我们 客户预计是六千万到八千万，其中有一千万买万科 房子，五千万到七千万是万科提供物业服务 ，我们要建一个国际 网络来服务我们 客户。
记者：在海外投资 过程里，可能要面对更高 人力成本，包括政策和法律上 差异，您是怎么解决这些问题 ？
王石：我们和国外行业 合作已经有二十七八年了，和外国公司合作有两个体会，尤其和美国公司，对法律 强调，在签合同之前对律师费用 投入，时间精力 投入，是非你所想象 。比如我们和一家美国公司叫富兰克林，是一家搞铸币 公司，总部在费城，我们光谈合作协议就谈了一年，后 合同有一本书，其中还包括我们合作结束 时候怎么办，我当时接受不了，咱们还没结婚呢你就让我签离婚条款，觉得他不信任我。还没合作就和你说各种限制，我们很抗拒，他们就请我们自己来聘请美国 律师事务所 律师，来和他们 律师沟通，就是这样磨合过来 。就是讲法律，讲法律条款，按照我们协商 事情。而不是谈个大概，以后有什么再解决。这是和美国公司打交道 经验。第二个我们和国外大公司 合作，比如和新加坡 GICRE，我们合作了15年，项目投了三十多亿，合资公司就是五十对五十，但整个操作团队是万科，整个项目 操作，只要不超过十亿人民币，董事会都不用开，万科来决策和操作，董事会备案，这个模式这么多年一直非常成功。所以国外公司一个重视法律文本，第二，只要合作 互相信任了，就完全是一种信任 关系。但你像中国 合资公司，你派董事长我派总经理，你派什么我派什么，你监督什么我监督什么，互相制约互相不信任。所以万科 和国外公司合作 原则来讲，，法律合同一定要签 清清楚楚，第二，重要 不是选择项目，而是选择 合作伙伴。一旦选择了合作伙伴，就给与他完全 信任。
所以虽然我们在国外投资时间还不长，但是我们在美国 项目非常 成功，因为有这两个原则，什么事都变得很简单。我们现在在伦敦还没有落实真正 项目，也是因为我们还在找理想 合作伙伴。
记者：2014年国内企业在海外一些大手笔 收购主要集中在商业地产，写字楼这些，万科在海外 布局有没有偏好？
王石：我们在国外 主要业务还是住宅地产，也会有一些商业地产，但是以住宅为主。
机器人进入社区服务 速度会比大家想象得快得多
记者：万科在海外 投资除了地产行业，其他领域 机会有没有关注？
王石：万科是个多元化出身 公司，我们是从多元化走过来 ，所以至少在我当董事长期间，我们是没有兴趣投资和房地产无关 领域 。但是相关行业我们可能会投，比如像污水处理，像垃圾焚烧发电，就是肯定是和房地产，和城市供应配套相关 领域。李嘉诚那样 布局，和国内 郭广昌比较类似，但是我和郭广昌是打擂台 ，一个代表专业化一个代表多元化，当然他投资 每个项目也是专业化 ，但他更多是个投资者 战略，而我们是一个做实业 团队，是有一个战略 差别，所以我们只投和建筑有关 行业。
但是只有一个除外，就是机器人。因为机器人会比一般想象 要快得多 在小区 服务上投入。中国已经进入老龄化社会，年轻人不愿意做这些服务 工作，再一个，人力 成本是非常非常高 。所以更多机器人会取代人工在老龄化社会里 一些位置，像门岗，保洁，老人社区服务这些工作都会更多 投放机器人。
记者：2014年是君万之争过去二十年，您执掌万科 一路上，这样千钧一发 挑战不在少数，像这样巨大 危机和压力出现 时候，您是怎么面对 ？
王石：我从来没想过放弃。其实像你说 君万之争，压力没外界看来那么大。因为他是一个有时效 东西，就是那三天，扛过去就过去了，抗不过去就不行了。外界看来是持续了一个月，三天之后，胜负已经决定了，只是外界还不知道。
那么这三天里，当时君安做 ，表面上是多头，他要改组和控制万科，所以要吃进万科股票，那么大家对做多 反应肯定是跟着买，因为他给 现象是做多头，但是实际上他 目 是做空头。那么这三天我要做 就是充分把信息告诉给市场，让大家知道他是在做空。另外，事实上这种做空是违规 ，我找到了他 小辫子。所以当时一方面我在市场发布信息，另一方面我握着他 小辫子。一个月之后，当时 证监会市场部主任叫王资平，到深圳找到我，拿着当时证件会主席刘鸿儒批 要严查 批条，他说主席批条要 严查，但是眼下 股市你也知道，是浑水，弄不好就是捅了马蜂窝。然后他征求我 意见，我说，与人为善。
所以当时君万之争，其实对我 影响没有外界看来 那么大。虽然事关重大，但是关键就是三天。当时君安没想到 是，我申请了连续三天 股市停牌，三天之后就是周末，给了市场充分消化 机会，一共四天，直到星期一股票开盘，只要星期一股票不起来，他就完了。所以当时关键就是能不能做到连续停牌，只要我能做到，我就胜利了。当时有很多故事，关键 周六上午 停牌，直到我们找到证据了，把证据交给证监会，证监会才批准。
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