降准力度超预期为“红五月”助力

中国人民银行决定自4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。2011年以来，每次降准的幅度为0.5个百分点，显然这次力度远超市场预期，预计货币释放量超过1万亿元。

降准属意料之中，但力度如此之大却在预计之外。一季度经济数据不佳，GDP同比增长7%，创6年以来新低。出口、投资和消费“三驾马车”均不乐观，特别是投资增速持续下降，经济下行压力依然较大。显然降准为改善流动性带动整个社会融资增长和融资成本下降。虽然出发点在经济，但房地产也会从中受益。

首先在资金面上的持续改善。虽然释放的资金量不可能全部流入楼市，但由此带来的宽松的市场环境可以进一步减轻房企的融资成本。在一系列政策的刺激下，近期楼市有好转迹象，但房企资金链仍比较紧张。资金面宽松意味着获得资金变得容易。

其次，催促银行相关信贷政策快速落地，二套房房贷利率有望降低。“3·30新政”落地半月有余，目前上海（楼盘）仅7家中小银行执行二套房首付四成政策，从利率情况来看，仅2家银行有利率7折优惠，但仅限购买合作楼盘，不做二手房。而五大国有银行则反映滞后。降准后银行的可用资金增加，促使信贷政策尽快落地。当前首套房已经受到政策倾斜，利率折扣普遍在9折到9.5折，经过几次降息，银行息差减小，进一步下降的空间相当小。然而对于二套房，贷款利率绝大部分仍维持基准利率1.1倍的标准。降准后市场资金宽裕，信贷价格有望进一步走低。

再次，市场心态持续向好。去年“9·30”后有一波交易高峰，而今年“3·30新政”正在复制同样走势。尤其是二手房市场，成交出现暴涨，若按此节奏，4月上海二手房交易量有望冲击3万套的较高水平。在此利好推动下，市场心态会持续向好，而预期改变又会敦促有买房计划的客户加紧入市。

后，短期为市场带来一成左右增量。历史上曾经有过几次降息、降准潮的开启，无一例外都能够带来成交方面的明显拉高。从力度上来看，2008年11月26日央行降准1个百分点，和本次力度相当。一周新房市场成交量比降准前增加14.4%。由于是2008年的第二次降准，因此交易增幅比当年10月次降准少11.3个百分点。而这一轮降准已是第二次，所以从效果来看还会有钝化，预计短期对新房交易推动在一成上下。

一季度经济数据不佳，而楼市再度成为稳经济利器。在此背景下，政策救市通道已经打开。除了降准之外，还有降息的可能。今年楼市情况要好于去年，不过也可以看出，连续使用同样手段效果会衰退。就当前楼市处于供大于求的背景下，试图通过几次降准或者降息还不足以扭转格局，但对短期内成交集中释放有贡献。