[摘要] 在近期楼市的回暖行情中，高端商品住宅市场的表现抢眼，既有总体成交量的大幅上涨，也有个盘“疯狂”热销，还有项目叫价之高令人咋舌。看起来“风生水起”的市场表现背后，支撑的“原动力”是什么？在未来一段时间，高端住宅市场的表现能否持续？
在近期楼市的回暖行情中，高端商品住宅市场的表现抢眼，既有总体成交量的大幅上涨，也有个盘“疯狂”热销，还有项目叫价之高令人咋舌。看起来“风生水起”的市场表现背后，支撑的“原动力”是什么？在未来一段时间，高端住宅市场的表现能否持续？
多点开花
4月，上海高端商品住宅市场与楼市整体回暖的表现一致，出现了明显的上涨。
数据显示，2015年4月，上海高端商品住宅（成交均价5万元/平方米以上）的成交面积为14.3万平方米，环比上涨91.1%，同比上涨151.8%。而从更能反映实际需求状况的套数方面来看，高端商品住宅在4月共计成交了823套，环比上涨108.4%、同比大涨183.8%的同时，也达到了历史第二高点。
从个盘表现来看，虽然大宁金茂府以229套的销量成为了4月表现为“抢眼”的高端楼盘。但事实上，除大宁金茂府外，其余高端项目在4月的表现同样出色。
其中，位于浦东的高端楼盘陆家嘴锦绣前城和凯德莲公馆也分别成交了51套和29套房源；而早早推出“鼓改”方案的绿洲雅宾利花园和徐汇滨江的标杆项目保利西岸也成交火热。
不仅如此，笔者在查阅网上房地产公开数据后了解到，上述楼盘在4月的成交套数都已超过或接近其历史高水平。正是这些楼盘在4月集体“爆发”，形成了多点开花的成交行情，对上海高端住宅市场起到了强力的拉动作用。
“含金量”十足
高端产品在近期的成交表现也引起了业内热议，有业内人士认为，上海房地产市场近年来稳步发展，房价也稳中有升，这导致均价5万元/平方米以上的房源数量比几年前明显增多，从这个角度来看，上海的高端住宅市场实际上是“被高端”了。这样综合考量后，“4月上海高端商品住宅成交套数达到历史第二高”的说法似乎有些“含金量”不足。
对此，德佑链家研究部总监陆骑麟表示，“被高端”这样的说法有一定道理，但也不可一概而论。
“房价稳步上涨，这种情况固然会存在。但如果仅就近一年来的市场来看，则是另外一番景象。”陆骑麟说，“截至5月11日，2015年上海共推出了3822套报价高于5万元/平方米的房源，与去年同期的7308套相比还少了47.7%。而同一时期内，这类房源的成交套数却上涨了60.9%，从1310套上升至2108套。”
而另一方面，“塔尖豪宅”在4月的表现,或许可以从侧面说明上海高端市场回暖的“含金量”。
数据显示，4月成交均价在10万元/平方米以上的豪宅共成交9470平方米，占高端市场整体成交量的6.6%。
而来自上海中原地产研究咨询部的数据则显示，4月在上海，上述价位段的豪宅产品共计成交了26套房源，是去年同期的3倍。
高端市场将现分化？
近期，中国人民银行官网消息称，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。
配合此前出台的“330新政”，以及今年以来多次的降息、降准，未来上海高端市场的成交状况是否会延续火热？
有业内人士认为，高端住宅的产品属性较为特殊，既有居住功能，也有资产配置属性，因此高端市场的整体情况比较复杂，难以“一刀切”地“定性”。
陆骑麟表示，总价超过3000万元的豪宅产品，资产配置的属性更强。而这部分楼盘的成交受整体经济环境影响更大，受政策、供求、利率等因素影响相对较小。“从这个角度来看，近期这类豪宅的火热行情与近期股市越飙越高、风险加大，投资者调整资产配置结构不无关系。因此，未来这类产品的市场前景很难预测，不过这种产品本来也不急于销售。”陆骑麟如是说。
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