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房天下公布一季度财报 若转型成功前途不可估量

莫凡   2015-05-25 09:23

[摘要] 房天下公布了2015年Q1财报,营收增速降至1.8%,主要是因为广告和传统二手房收入分别下降14%和44%,而电商收入增长75%则维持了总营收继续增长。

房天下公布了2015年Q1财报,i美股资产管理有限公司分析师吴桑茂在雪球上对此作出如下分析:

房天下公布了2015年Q1财报,  营收增速降至1.8%, 主要是因为广告和传统二手房收入分别下降14%和44%, 而电商收入增长75%则维持了总营收继续增长。

这是房天下自今年全面转型交易平台以来的份成绩单, 二手房 、 家居、 租房 、 新房自营电商交易数据增长都非常快, 现在基本可以确定本季度将是房天下营收的转折点。 管理层也将全年的营收增长预期从之前的10%调高至15%,我的预期则是全年整体营收增长25%以上。

尽管, 莫天全在2012年的时候就想过做交易平台 ,但在白花花的银子往公司流的时候还是难以进行自我变革。直到2014年中介革命大爆发, 莫天全终于铁下心来大转型。 所以,房天下不仅是在二手房和租房领域, 在新房和家居领域都要往交易的方向转。

转向交易的背后则是房产金融体系的构建, 从而完成从媒体时代的流量分发到交易闭环的转型。

之前的房天下媒体平台作为一个导流者, 只是房产交易环节中的其中一段服务者。

转型之后的房天下会与用户产生多次交互,终归到金融平台。这样,房天下不但可以在房屋交易时提供金融服务,甚至可以长期为业主的金融需求提供服务,构建一个大得多的生态。

何的变革都是痛苦而艰难的,房天下这样的大转型成功的关键在于他的交易量能否快速增长起来。只有达到了一定的交易量才能获得规模效应,突破做重以后的盈亏平衡点。金融也需要在交易的体系里才有更好的转化率。下面是房天下份成绩单里的交易数据:

房天下二手房交易房产金额从1月刚开始的2200万美元增至4月的7.05亿美元,4月份的环比增速还有120%。家居装修交易额达到500万美元,环比增长150%。新房直销交易额则达到了7.94亿美元。 2015年季度,房天下交易额16.7亿美元,交易收入2240万美元。4月单月交易额15亿美元,交易收入1620万美元。

本季度房天下还首次单独披露了金融业务收入350万美元。共有1122购房人通过房天下申请了购房相关贷款,涉及总贷款金额8.25亿人民币。 其中 ,有870人的申请是房天下直接发放的贷款,共2.7亿元人民币。季度房天下新房二手房交易分别成交7270和1189套 ,而金融做了870人直接放贷。如果把这些人都理解为交易的转化,那转化率是10%。

评估一个企业转型, 重要的是看他在转型方向上的进展速度是否够快 ,另一个很重要的方面是看他是否有足够的资金支持他做这样的转型。 房天下转向交易的速度, 从目前公布的这些数据看我是乐观的, 下面说说资金方面的支撑。

转型的资金来自两个方面,一方面是公司业务的运营资金, 也就是原有业务线的盈利。另一方面是公司的储备资金。如果公司的原有业务的运营利润已经足够支持新业务的发展 ,那公司还能盈利, 只是盈利能力会下降;只有公司原有业务的运营资金不足以支撑新业务亏损时才会用到储备资金。

房天下目前账上有现金、 等价物及短投8.7亿美元(2013年发了4亿美元债券) ,但是他目前尚未亏损,2015年Q1还有750万美元的净利润, 所以并不需要动用账上那些储备金。

从全年来看, 原来的广告业务、新房优惠券和二手房listing业务能继续产生现金流,管理层预计广告业务全年能增长10%至3亿美元以上,优惠券也有1.5亿美元左右。而Listing业务从去年Q4开始已经企稳,预计2015年也有1亿美元左右的收入。 粗略估算这三块业务提供的现金流可以覆盖交易业务投入所产生的亏损,而金融业务会给公司带来额外的利润。

所以,我预计房天下今年全年依然不会亏损,但不排除接下来一两个季度的单季度亏损。

前房天下新房交易进入了34个城市 ,二手房交易11个城市,家居装修14个城市, 加上租房的交易业务总人数是1.1万人左右。房天下原来就有流量(日UV500万), 房源端又都是开放的 , 现在通过这1.1万人就是完成中间撮合的事。从这前4个月的交易数据的增长看, 这个团队执行是有效的, 接下来的事就是复制到更多的地方去。

房天下介入交易的这四个业务领域中, 值得关注的是二手房交易数据。 管理层在电 话会议中表示广州、武汉已经进入成为市场名了。 我查了4月份广州二手房数据是: 合富、 满堂红、 中原依然是前三,分别成交463、456、388套,房天下以161套居第四 。武汉没有找到查询入口。 不过, 网签数据往往会滞后许多,  房天下用4个月的时间能取得目前水平也是不错的。

房天下的商业模式进化史基本上可以算作经典的互联网公司商业模式进化史:从早的品牌广告CPM(marketingservices),到类点击付费的效果广告CPC(listingservices),到类成交付费的广告CPS(房天下卡),再到自己做交易形成闭环,同时从交易闭环中延生出金融业务构建金融平台。

莫老爷发现众多雪球上的网友都在此文下留言:看涨房天下。 莫老爷个人认为, 未来的房地产一定会走电商之路, 经纪公司更多的是赚信息不对称的钱, 我们买房租房为了省麻烦 ,就去找中介办手续。 但是以后这些复杂的流程一定会被简化, 那就没中介什么事了 。 现在, 即使房天下不做这样的平台 ,一定会有别人来做。

房天下因为大转型, 股价正处于低落期,但如果这次转型能成功, 前景不可估量 。房地产已经进入白银时代,开发商在转型, 家居在转型, 只要是相关行业都在转型 。 谁不变谁就要被淘汰 ,你不能自己不变 ,还不允许人家变,或者人家一变你就要抵制。

站在消费者的角度, 我希望在安全的保障上尽量低佣,谁能给我这样的待遇, 我就选择谁 。没有任何一个国家,中介的门店如此遍地开花(养活他们的终还是消费者)。 经纪公司现在要做的, 也应该是变革 ,找到全新的出路。并不是说,房天下转型成功了,经纪公司就没活路了。大家一起加油

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