[摘要] “金九银十”，是我国楼市传统的销售旺季，而在2016年，“金九银十”显得异常辉煌灿烂。自2016年3月以来，我国楼市持续火爆至今，值得一提的是，在北、上、广、深等一线城市严把限购底线的前提下，其房价仍呈现火箭式上涨速度，同时，以苏州、厦门、合肥、南京、郑州、杭州等为代表的二线城市今年以来也表现突出，
“金九银十”，是我国楼市传统的销售旺季，而在2016年，“金九银十”显得异常辉煌灿烂。自2016年3月以来，我国楼市持续火爆至今，值得一提的是，在北、上、广、深等一线城市严把限购底线的前提下，其房价仍呈现火箭式上涨速度，同时，以苏州、厦门、合肥、南京、郑州、杭州等为代表的二线城市今年以来也表现突出，日光盘频现之下，其房价也节节攀高，大有接棒一线城市房价高增的势头。
火爆的楼市表现亦让二线城市久违了的限购得以重启。2016年8月，南京、苏州、武汉、厦门先后对外发布了地方限购、限贷政策。而9月14日的郑州版楼市调控政策并未出现限购、提高首付比例等固定措施，而是围绕 “加快供地”“网拍熔断机制”“严格落实预售证制度”“不得以各种借口分批、分次销售”等关键词铺开新政，让人看到了楼市调控的新方向。9月19日，杭州楼市限购政策落地实施，楼市调控正在重回限购的路径上快步前行。
至此，坊间围绕楼市调控该何去何从的讨论逐渐升温。在业内人士看来，房价的快速上涨基于供需失衡的经济学理论，“哪里限购、哪里暴涨”的楼市怪圈背后实则蕴藏着基本经济学逻辑。
而在接受本报记者采访的专家看来，当前中国楼市正面临楼市调控与去库存任务共存的交织问题，政策着力点也该各有侧重，同时需要统筹考虑房地产市场的政策布局，避免单纯依靠行政手段，应更加积极地发挥市场自身作用。
房价上涨与调控的经济学关系
在我国房地产市场，“限购”与“涨价”接踵而至似乎正不断印证着近年来限购不断但房价疯涨的事实。在楼市调控政策并未放松的前提下，一线城市依旧维持房价的快速上涨态势，其背后的原因究竟何在？
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受本报记者采访时直言，我国当前货币量相对宽松，民间有大量投资意愿，但缺少必要的投资渠道，加之过去十余年来通过购买房地产实现增值的现实典型案例不断，大大激发了人们通过购买房产实现增值的预期。
对于这样一番表述，在房地产业内从业十余年，且在多家房企有过销售总监任职经历的业内人士赵充（化名）在接受本报记者采访时也表达了充分认可。他认为，专家的观点直接点破了当前持币待购民众的普遍心理，实际上，这样的心理状态在业内一直被视为房地产市场快速前行的基础之一。
“消费者买涨不买跌的心理状态实际上正是民间投资希望借助房地产实现大幅增值预期的体现。”赵充告诉记者，自2005年进入房地产市场，他完整地经历了中国调控楼市的十年光景，尤其是在北京这样的一线城市，让他练就了一番体会调控与价格变化微妙关系的本领。
谈及楼市发展，择重点城市加以剖析显得十分必要，国家层面对房地产市场的宏观调控亦无法绕开重点城市的上涨案例。在赵充眼里，北京的房地产市场完全可以说是中国楼市发展历史的一面镜子。“除了经济发展自身因素以及人口流动带来的客观需求之外，北京的楼市也与政策调控之间有着必然联系。”赵充介绍，2006年在业内被称为中国楼市的调控元年，即2006年5月17日“国十五条”提出了“7090”政策以及首付比例不低于三成的要求。
赵充说，在2006年，北京的在售商品房的均价在每平方米7300—7600元之间，相较于当前全市新房均价每平方米4．8万元的价格而言，只不足七分之一。而当年的“7090”政策，即90平方米以下的小户型占70％，其政策初立意在于遏制大户型开发，而今年以来地方开始重提“7090”政策，则有意将这部分产品对接刚需及改善型需求。
两年后的2008年，历经两年政策影响的京城楼市客观而言真正站上了政策风口。赵充说，“2008年，北京的房价也不过涨到了每平方米1．2万元上下，而随后政府应对金融危机退出的四万亿救市政策却给楼市注入了强心剂。“四万亿救市政策中相当大一部分资金都流入了房地产市场，导致北京房价快速上涨50％，均价逼近每平方米两万元。”赵充说，随后的房价普涨在上演，也奠定了接下来限购的基调。
2010年4月17日，“新国十条”拉开了限购大幕。随后，地方版限购政策纷纷落地实施；2011年1月26日，“新国八条”将首付比例提至60％，地方版细则也一并跟进。在赵充看来，自限购以来，北京未曾放松限购，且限购一再加码，比如通州的住宅限购和商住房限购，但都未对价格形成实质性抑制。
“限购以来至2012年前后，北京的在售商品房价格长期维持在每平方米2．3万元上下，未有大变化。但自2013年以来，新一届政府未出台影响房地产市场调控的政策，房价都出现小幅上涨，当年北京在售商品房均价上涨了20％。”赵充说，2014年至今，无论是贷款利率的下调，还是响应去库存降低首付比例，乃至契税的下调降低交易成本等都对外释放了宽松政策信号，特别是在今年以来，包括北京在内的一线城市和一些重点二线城市房价疯涨势头明显，其背后正印证了一个基本事实：任何政策的风吹草动都会让房地产市场的价格变得异常敏感，而限购如今对外传递的背后信号，在持币待购者看来，正是该地区的房屋及配套的稀缺属性。
针对此轮二线城市集中重启限购的政策影响，有观点认为，按照以往的限购经验，地方执行限购会带来一定的溢出效应，这对于三四线城市缓解库存压力会带来一定利好。
对于三四线城市高库存的形成，顾云昌对本报记者表示，自2010年发起于一线城市，随后在大多数二线城市铺开的限购政策，实际上对于房地产开发企业带来了传导效应，比如促使其将开发重点转向三四线城市，由此带来了三四线城市的高库存。“但当时开发企业忽略的一点是，真正的购房需求实际上仍停留于一线城市以及一些重点二线城市。”顾云昌说，由此一来，限购既造成了高库存又导致了一二线城市住房市场的房源出现结构性短缺。
顾云昌认为，限购仍停留于行政手段调控市场的层面上，距真正更好发挥市场作用仍有距离。顾云昌强调，要降低购房门槛，鼓励购房，降低税收，比如降低二手房交易环节的税收，由此降低交易成本。如果二手房市场由此活跃，将会对新房价格形成抑制。
而对于一线城市以及一些重点二线城市继续采取限购、限贷等调控措施抑制楼市火爆的做法，顾云昌说，当前，这些地区的供给和需求矛盾仍然十分强烈，之间的矛盾客观存在，“既然供给侧改革层面要求的增加供应量无法实现，那就只能抑制需求，以平衡需求和供应的矛盾。”
对于“哪里限购、哪里暴涨”的深层次原因，顾云昌说，一是我国巨量的货币发行量和流动性所致；二是贫富差距的客观存在，财富缺少投资出路。“宏观上，我们不能继续加杠杆，也不能超发货币，我们需要从其他方面着力，比如增加投资渠道，开辟投资渠道，金融改革等。”顾云昌说，一方面企业缺少资金，另一方面民间资金没有出路，这就需要国家层面拿出更多智慧加以解决，实现有效对接。
而对于去库存，顾云昌认为应该结合新型城镇化一并加以推进。“去库存是短时间的任务，可能两三年至三五年即可完成，而新型城镇化则是长期过程，就是要实现安居乐业，对于已经进城的农民工要解决好住房问题，新进城的农民工也要提前考虑其居住问题，我们一直以来的政策着力点都更倾向于对当地户籍居民的居住问题，而未涉及农民工群体的安居乐业问题，这方面我们着力不多，究竟怎么做还需要政府更多考虑。”顾云昌说，再有，保障性住房也应考虑从库存中解决，即以保障房的形式完成去库存，比如公租房、租赁市场等，而不是以往通过大量新建保障房继续增加库存。
在顾云昌看来，就现阶段而言，行政手段必须配合市场自身作用才能对房地产健康发展形成有效促进。而新房市场和二手房市场以及租赁市场的盘活对三者之间都会产生积极影响。他认为，发挥市场作用就是要盘活市场，促进供给对接需求，发挥中高收入家庭的改善需求作用，降低税收，缓解结构性短缺，继而腾挪出空间和余力开发新的住宅，在确保价格合理增长的前提下逐渐成为良性循环。
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