[摘要] 房地产开发商不论大小，都会利用发布广告的形式卖房。购房者或主动或被动，也都会看一看售房广告。今天，就从法律角度，和大家聊一聊有关售房广告的那些事儿。
房地产开发商不论大小，都会利用发布广告的形式卖房。购房者或主动或被动，也都会看一看售房广告。今天，就从法律角度，和大家聊一聊有关售房广告的那些事儿。
一、售房广告的法律性质
售房广告是什么？一般回答可能就是用于宣传的广告，和大家在广播、电视、网上听见或看见的其他广告差不多，没什么特别的。但从法律角度来说，售房广告的准确定义叫做“要约邀请”（特别情况下也可是要约）。
关于要约邀请的具体意思，《合同法》第十五条是这么解释的：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
以上内容翻译成大白话是：要约邀请是引诱他人来引诱你。说到这，相信大家已经明白，开发商发布广告，不仅仅想让购房者看见广告后动心，还想让购房者“动嘴动手”，即主动向开发商发出买房的意思表示。在这种情况下，购房者是主动方，开发商是被动方。
相信有经验的读者这时会不禁联想发问：那岂不是开发商得了便宜还卖乖？没错，如果没有特别情况，事实确实如此。想必读者这时颇感行业水深套路多吧！
其实大可不用过度担心，我国法律为禁止开发商无所顾忌，特别规定了一些“特别情况”——《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
比如，售房广告里出现“小区配套游泳池、幼儿园”、“一梯一户”、“南北通透”、“6000平米社区服务中心”、“原装进口某某品牌电梯”、“50%以上绿化率”等字样，就不是要约邀请而是要约了，开发商就得为以上广告用语负责了！至于“成熟社区”、“豪华享受”、“精品楼盘”、“投资有保障”等广告用语，相信读者心里已经有数了！
在这里提示购房者，如果买房时就是冲着售房广告中某些具体宣传来的，不防在买房前将这个售房广告做律师见证，或者公证。
二、售房广告的硬性规定
2016年2月1日，我国正式实施了《房地产广告发布规定》，其中对售房广告做出了以下硬性规定：
（一）房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：
1.或者 的承诺；
2.以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；
3.违反国家有关价格管理的规定；
4.对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。
（二）房地产广告不得含有、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。
（三）房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。
（四）房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。
（五）房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。
（六）房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。
（八）房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。
（九）房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。
（十）房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容。
（十一）房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。
（十二）房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。
（十三）房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。
（十四）房地产广告中涉及房地产价格评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。
也就是说，如售房广告出现“轻松拥有学区住房”、“地铁站旁5”（实际地铁站刚刚动工或未动工）、“大宅”、“活动期间直降10000元”（活动日期不明确的）、“3年稳定回报30%”等文字，则是违法广告。
三、为什么售房广告与现实容易出现不符
房地产行业是资金密集型行业，而且开发周期较长，所以开发商为限度利用资金，往往在房屋建成之前，就开始预售，即我们通常所说的卖期房、卖楼花。
然而在房屋建成后，现实情况容易与当初售房广告的宣传不符，甚至差距巨大，究其原因，往往有以下几点：
（一）相关法律、法规、政策出现变化，导致开发商原有的规划无法执行。
（二）开发商基于让项目更优化的考虑，在履行了相应的政府批准手续后，变更了原有规划。
（三）开发商无主观恶意，但售房广告的用语存在过失。
（四）开发商存在主观恶意，甚至有诈骗的故意。
（五）开发商自己不负责销售，而找第三方代销，第三方只顾利益不顾诚信发布虚假广告。
以上第（一）、（二）种情况开发商应与购房者友好协商解决争议，如购房者要求退房的，应退房；第（三）种情况，开发商除可能承担民事责任外，还需承担行政责任；第（四）种情况，开发商除承担民事、行政责任外，还可能承担刑事责任；第（五）种情况，开发商及第三方都应承担责任。
四、特殊的广告——样板房
除了图片、纸张、语音、视频广告外，最容易吸引购房者的莫过样板房了。装修精美的样板房，往往让购房者跃跃欲试，甚至成为压倒购房者是否决定买房的最后一根稻草。
但当购房者实际居住后，常发现所购房屋与样板房或多或少有不一致的地方。这时，购房者能否以样板房作为证据维权吗？
《商品房销售管理办法》第三十一条规定：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
即如果开发商没有注明“该房屋的交房标准以合同为准，有关该房屋的样板房、宣传资料、模型等仅供买受人参考”等类似字样，则购房者能以样板房作为证据维权。反过来说，如果开发商注明了上述文字，则样板房就仅仅只是供参观的房子了。
以上就是与售房广告有关的一些法律事项，希望能可以供购房者参考，同时希望开发商以客观为基础，多多发布品质优良的广告，避免法律风险。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
