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三亚个人出租房屋政策解读

三亚日报   2017-05-16 09:12

[摘要] 个人出租住房税费包括:对个人出租住房,不区分用途,在5%税率的基础上减按1.5%征收增值税,城建税(7%\5%\1%)、房产税4%、教育费附加3%,地方教育费附加2%、个人所得税10%。

一、个人出租住房

个人出租住房税费包括:对个人出租住房,不区分用途,在5%税率的基础上减按1.5%征收增值税,城建税(7%\5%\1%)、房产税4%、教育费附加3%,地方教育费附加2%、个人所得税10%。

其中:

(一)增值税:其他个人和小规模纳税人的个体工商户出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。其中:

1.其他个人采取预收款或一次性收取租金的形式出租不动产,取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策。

月租金收入不超过3万元,免征增值税及附加,只能代开增值税普通发票,放弃“免征增值税及附加”,可以代开增值税专用发票。

2.其他个人出租不动产,申请代开发票的,由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票。

(二)城建税:城建税按照纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据,按照纳税人所在地分为7%、5%、1%税率缴纳。其中:免征增值税的,同时免征城市维护建设税。

(三)房产税:对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税。

(四)城镇土地使用税:对个人出租住房,免征城镇土地使用税。

(五)印花税(免征):对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。

(六)教育费附加:按照纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据,按3%税率计算缴纳。免征增值税的,同时免征。

根据相关规定如果月销售额或营业额不超过10万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元)的缴纳义务人。将免征教育费附加、地方教育附加。

(七)地方教育费附加:按照纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据,按2%税率计算缴纳。免征增值税的,同时免征。

根据相关规定如果月销售额或营业额不超过10万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元)的缴纳义务人。将免征教育费附加、地方教育附加。

(八)个人所得税:按10%税率计算缴纳。

1.由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用(每次800元为限,一次扣不完的,可在以后期扣除)。

2.税法规定的费用扣除标准:每月(次)收入不超过4000元的扣除800元费用;每月(次)收入超过4000元定率减除20%费用。

个人所得税计算公式:

每月(次)收入不超过4000元:应纳税所得额=每次(月)收入额-准予扣除项目-修缮费用(800元为限)-800元;

每月(次)收入超过4000元:应纳税所得额=【每次(月)收入额-准予扣除项目-修缮费用(800元为限)】×(1-20%);

应纳所得税额=应纳税所得额×10%

二、个人出租非住房

出租非住房税费包括:增值税5%、城建税(7%\5%\1%)、房产税(12%)、教育费附加3%,地方教育费附加2%、个人所得税20%、土地使用税(按平方征收)。

其中:

(一)增值税:其他个人和小规模纳税人的个体工商户出租不动产(不含住房),按照5%的征收率计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

其中:1.其他个人采取预收款或一次性收取租金的形式出租不动产,取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策。

月租金收入不超过3万元,免征增值税及附加,只能代开增值税普通发票,放弃“免征增值税及附加”,可以代开增值税专用发票。

2.其他个人出租不动产,申请代开发票的,由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票。

(二)城建税:城建税按照纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据,按照纳税人所在地分为7%、5%、1%税率缴纳。其中:免征增值税的,同时免征城市维护建设税。

(三)房产税:依照《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。

(四)城镇土地使用税:依照《中华人民共和国城镇土地使用税》规定,在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税人,纳税人可依照当地土地使用税标准进行申报。

(五)印花税:依照《中华人民共和国印花税暂行条例》规定,租赁房屋应按照财产租赁合同税目,按租赁金额1‰缴纳印花税。

(六)教育费附加:按照纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据,按3%税率计算缴纳。免征增值税的,同时免征。

根据相关规定如果月销售额或营业额不超过10万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元)的缴纳义务人。将免征教育费附加。

(七)地方教育费附加:按照纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据,按2%税率计算缴纳。免征增值税的,同时免征。

根据相关规定如果月销售额或营业额不超过10万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元)的缴纳义务人。将免征地方教育附加。

(八)个人所得税:按20%税率计算缴纳。

1.由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用(每次800元为限,一次扣不完的,可在以后期扣除)。

2.税法规定的费用扣除标准:每月(次)收入不超过4000元的扣除800元费用;每月(次)收入超过4000元定率减除20%费用。

个人所得税计算公式:

每月(次)收入不超过4000元:应纳税所得额=每次(月)收入额-准予扣除项目-修缮费用(800元为限)-800元;

每月(次)收入超过4000元:应纳税所得额=【每次(月)收入额-准予扣除项目-修缮费用(800元为限)】×(1-20%);

应纳所得税额=应纳税所得额×20%

(三亚市地税局 宣)

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