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海南房产旺季中的新秀热带雨林“保亭”崛起

房天下   2017-11-27 13:53

[摘要] 保亭县位于北纬18度全球黄金旅游度假带,毗邻三亚市,是海南旅游山海互动蓝绿呼应重要的结点和枢纽,也是全国唯一的同时具备热带雨林和温泉两大资源的旅游地。进入2017年,保亭的发展速度吸睛无数。从投资400亿元重点开发旅游到中国十大文化生态旅游景区,再到一季度房地产环比量价齐升,每一个发展成果都证明了保

背景:保亭县位于北纬18度全球黄金旅游度假带,三亚市,是海南旅游山海互动蓝绿呼应重要的结点和枢纽,也是的同时具备热带雨林和温泉两大资源的旅游地。进入2017年,保亭的发展速度吸睛无数。从投资400亿元重点开发旅游到中国十大文化生态旅游景区,再到一季度房地产环比量价齐升,每一个发展成果都证明了保亭的日益崛起。
随着城市建设以及配套的成熟,保亭从沉寂许久的孤寂到现在高端物业的云集,离不开大三亚经济圈的配套支持、便利交通、区域内日益完善的基础配套,保亭区域已逐渐被众多有识之士所关注。保亭被称作三亚的“后花园”,以热带雨林、山地温泉等资源特色成为了新的旅游目的地。可以说,保亭是全岛少有的“自然生态+城市级配套”完美结合的度假胜地,是天然养生居所“长寿圣地”。随之而来的是保亭“养老度假地产”发光发热,让市场看到了其巨大的潜力。2017保亭房企如何在机遇中寻求发展动力?如何在激烈竞争中华丽起身?11月25日,保亭七仙伴月项目,三亚房天下大话地产特别邀约保亭资深业内人士,探讨在“绿色旅居•养生保亭”呼声下隐藏的“长寿密码”,大话保亭养老度假地产的崛起。

【主持人】从投资400亿元重点开发旅游到中国十大文化生态旅游景区再到一季度房地产环比量价齐升,进入2017年保亭可谓夺人眼球,其成长如此迅速的主要原因是什么?
【李臻】我在海南待了十几年,三亚、陵水以及保亭都各待过三年,这三个地方因为各自的区域位置,形成了它们之间的蓝绿互动。随着北方“候鸟”的不断涌入,这些地区的客户基本上都已经在海边置业,接下来,来海南度假的“候鸟”将会往养生养心的生活方式靠拢,在整个海南来说,最舒适是保亭七仙岭。在保亭区域,北纬18度的黄金旅游制高点,从地图上看,陵水、三亚、保亭将来也会形成一个旅游金三角地区。陵水在黎安镇投资上千亿打造了一个国际旅游岛先行实验区,三亚本身就是国际旅游岛的品牌之一,而保亭是三亚的绿色后花园,可谓是依山傍水、近山近海。
我个人认为在保亭拿地的开发商非常有远见,不管是哪一个项目都对保亭的发展有着非常大的贡献。从投资角度来说,北方冬天雾霾,夏季炎热,而保亭却冬暖夏凉四季如春。从去年统计的数据来看,北方客户去年夏天有相当一部分的高端人群皆是去往海南、广西、云南等地,像浙江、重庆、北京等城市温度高达40°,保亭在气候方面的优势显而易见。保亭是热带雨林季风气候,温度带较为恒定,再加上七仙伴月项目的匹配,酒店、高尔夫等大多云集在此区域,配套不是问题。
个人认为将来保亭的发展潜力要比海边强,压力也会相对稍微小一些,现在海边开发严重,1800公里的海岸线现在几乎没有一片净土,不是打价格战,就是走高端,我们更看重完整的资源配置,资源越独特认知度就越强。



【杜昌为】这次看到这么多的圈内好友很高兴,大家在一起聚聚很有必要,感谢三亚房天下这次组织的活动。目前来说,整个房地产大趋势并不明朗,海南有一个北纬18°以南的好环境,然而文昌、万宁、海口等地却享受不到一年25°的平均好温度,不管将来房地产行业走向如何,保亭是三亚的后花园,山水环绕,将来整个高端的消费群体会在七仙岭,陆续进驻的这些酒店已经形成相应的趋势,很好的带动了保亭的地产行业。
我对保亭的环境和发展前景持乐观的态度,尤其在价格方面,三亚的均价现在已经两万多一平米。等政府的市政配套做好之后,保亭到三亚基本上保持在半个的,总体来说,保亭区域未来发展趋势较为乐观明朗。



【强家淦】我做地产行业已经快十年了,但大家聚在一起的次数却很少,我们项目是文化养生项目,与传统的地产项目有很大的不同。我们现在有酒店,则马上申请景区、做文章,先集中把大环境做起来,之后地产附带的这一块再进行消化。在保亭营造一种生活的气氛,营造文化养生、文化度假的气氛,让更多的客人能感受到这种气氛和环境,让更多的人到这里进行身心调整,静下心来与大自然接触。
现在大多数开发商都会先做地产再进行配套建设,而我们项目则会选择先把生活配套做起来,地产只是大环境里的一个小开发。今年房地产的形势不太好,但是在下半年之后会有回暖,之前降价的一些城市也会逐渐好转起来。


【王东】我比较赞同李总强总的观点,保亭资源就放在这里,也许本地人看不到,但是客户的嗅觉很敏锐,我们老板去项目时候,那一片是杂乱的果园,然而却有一条河从山上流到对面的高尔夫球场,因为丰富的人生阅历,他对这个感知很敏锐,一眼就知道这里能做出什么,他甚至可以在脑海里完全呈现出实景。正如杜总所言,近几年保亭的高端配套逐渐做了起来,配套其实就是市场认可的一个趋势。海产品和雨林产品不是一个级别的,我个人感觉,雨林可能是整个海南岛一个非常好的条件。雨林产品与海产品一样,是“舶来品”,成千上万家开发商把它弄起来,雨林产品做出好品质就会有价值。



【杨国英】保亭这边的资源优势,在海南其他的市县是没有的,所以我对保亭的还是比较看好的。



【主持人】保亭县位于北纬18度全球黄金旅游度假带,三亚市,是海南旅游山海互动蓝绿呼应重要的结点和枢纽,也是的同时具备热带雨林和温泉两大资源的旅游地。利好的资源为保亭发展地产带来了一定的优势,什么样的产品才真正的适合保亭这个区域,要如何建设才能融入到当地的特色资源中?
【杜昌为】我们项目占地50亩左右,前期的设计规划基本上已经进行得差不多了,我们整个区域暂时没有大型的酒店,我们下一步将进行研究开发。
【李臻】目前保亭的客户群大部分都以养老为主,年龄段偏向40岁以上的居多,年轻人在这片区或许会待不住。实际上,保亭真正是一个洗涤心灵的地方,必须要有时间的沉淀,才能理解才能解读它的韵味。
说到配套,如杜总所说,保亭之前几乎都是精品酒店,国际化酒店较少,但是在我个人看来,国际化的产品要有自己的特色,特色来源于保亭区域的民族文化,这种民族文化特色是世界的,我们老板是学建筑出身的,项目设计是中式汉唐的宅院。实际上,低调奢华有内涵,这是诠释七仙伴月产品的定义。年底七仙伴月将推出二期洋房项目,洋房项目将继续延续中式宅院风格,符合中国富人气质和审美性格。
 
【强家淦】保亭雨林非常好,缘真岛在水库边上,有雨林,有湖景,项目由从北京一个书院产品引进,把书院文化融入到本地的项目建筑中,如茅草屋,相应的会有类似桃花源记的建筑。项目里会有鸡鸭鱼,都是原生态的,让客户吃得健康过得舒心。项目目前在建的酒店有两家,我们想先把酒店做好,接着再做度假项目,度假项目的理念是建筑与自然融合,打造一个天然合一的特色项目。我们养生有动静结合,静态像瑜伽禅修这些静态养生,动态也有小独木舟、钓鱼、游泳、雨林漫步等,我们开发了两个雨林的项目,我们以后会申请一个景区,有动有静,有文化有养生,我们一期规划SPA还有山上游泳池,山上图书馆。有时间邀请大家一起坐在那里,感受一下。
【杨国英】我觉得要匹配这种配套,应该把产品跟服务做到,做到一种五星级服务。我们的团队聘请五星级的建筑师跟设计师团队过来,还有包括我们的配套。我觉得我们的吸引力比较独特,每个团队都有自己的位置,有这样的产品。
【王东】这个问题其实不好回答。记得以前雅居乐老板说不能辜负这片海,我觉得这个产品规划不能辜负雨林,就是保护性开发,我想是这样的一个意思。不能辜负这片雨林,这个也是我们的开发的理念,这种保护性的开发,原来时候有很多的树,我们特意留下来一块地都给种起来了,现在我们拿出来的树移到园林里面种植。
【主持人】呀诺达、七仙岭等区域由特色旅游资源到现今高端项目云集,保亭是以怎样的优势来支撑高端项目的销售呢?对于保亭高端市场今后的发展趋势,各位有何看法?
【李臻】我觉得整个保亭项目还需要进一步升级,目前保亭温泉项目大多数温泉直接入户,温泉文化相对日本北海道温泉文化整体稍微弱些,但是,保亭的温泉质量确实很好,需要大家一起做好,打响一个品牌。保亭的雨林文化也是很丰富,正如大家所说的海边有“蓝海”,我们有“绿海”。作为房地产来看,它是一个很大的范畴,包括强总也说了,我们的整个保亭区域项目,尤其七仙岭包括缘真岛这边来说,都是定位一个高端养生为主题的度假型产品。它有别于海边项目。在客户群体方面更细分化一些,更要求我们内外兼修,更是考验产品质量,内部要做扎实。产品不断更新换代,首先要不断的升级,这一点在整个七仙岭片区也是吸取众家之长,我们的容积率在整个海南区域来算都是排在、第二位的,非常小,我们希望住进来的业主更加的纯粹化一些,真正的达到一个所谓的高端奢享。
【杜昌为】在七仙岭这个区域,不管酒店也好高端的别墅也好,大家定位都是高端的。温泉这一块是我们的重头戏,目前这一块的开发还不太好。人文自然养生这一块要融入日常生活当中,人与自然这个也是下一步的关键,我们共同努力,提升到文化层面。比如七仙岭每年都有取圣水活动,七仙岭是一个很好的主题,我们的温泉是它这一块整个消费提高,周边酒店的配套,给大家创造了一个更好的生态休闲的理念。
从三亚到保亭这边路线,有个旅游景点《槟榔谷》,下一步应该在温泉做一点文章,把所有来海南的高端群体吸引到七仙岭这个区域,不管社会效益还是经济效益应该都非常可观。
【强家淦】刚才杜总讲的很好,保亭的这个区域是属于北纬18度热带雨林的气侯,森林覆盖率非常高。海南省长寿老人比例非常高,这个地方非常养人,雨林带来的负养离子,这个对身心健康和长寿很有帮助,这个就是咱们的养生文化的生态养生。我觉得保亭这块区域跟三亚区域相比,三亚虽然很有名,但是保亭待一年对身体也很好,这个地方又长寿,又有很多很多的灵气,这个是三亚区域没有的,这个能跟三亚起到互相促进的关系。
我们这个项目有一个大湖,七仙岭在这边享受温泉养生,享受七仙岭的山景,到我们那里可以享受湖景,这样的环境区域互补,大家共同把这个区域做起来。营销这一块我们的项目规模不大,我们可销售面积一万多平米到两万平米,我们就是走渠道,我们在各地的一些商会、商学院,和酒店高端集团公司走一些渠道。关于风格,我们要做有关黎苗风情和茅草屋那种建筑风格。
【王东】高端项目在中国很有生命力的,因为中国的这个富有阶层的保有量会呈上升趋势。普通的物业有一些会滞销会出现大量的抛售,高端还是耐得住考验的。我对高端物业比较乐观的,海南的这种高端项目体现在对自然资源的掌控程度上,因此这个资源我觉得是支撑保亭项目发展的一个重点。
其次我觉得我们始终面对这些课题:人住进来之后你让他体验或者享受到什么东西,让他停留下来这个东西是目前比较欠缺的。我们当时再做这个项目的时候也考虑这一点,我们一级开发做完了之后酒店先行,就是项目先不动,样板间打好之后先做酒店,酒店起来之后然后做样板间,这样就是说你在产品销售端的时候会有一个酒店,人可以住进来先去体验的。养老配套运营这一块可能我们面临的共同问题,包括我们也在做,像做一些山体骑行,温泉泳池,包括一些采摘活动,适合当地文化跟风土人情的东西,尽可能去挖掘一些东西,大概就是这样的。
 
【主持人】在如今市场低迷的情况下,保亭养老度假地产逆势崛起。养老度假地产的优势显现在什么地方?对于保亭养老度假地产今后的发展趋势,各位有何看法?
【杜昌为】一个是地理位置,我们所占的地理位置这个是别人取代不了的,还有一个就是我们有温泉,温泉在整个海南都有,但是保亭这一块更好。还有一个就是价格优势,三亚的均价刚才已经说了,平均已经两万左右,我们这里比较低,我们现在保亭这个区域,保亭县城应该七八千,三亚是我们这个区域两倍,这个的优势可以三亚比不了的。目前来说保亭区域,比较吸引北方的消费群体如辽宁、东北客户,尤其年前年后,冬季北方到这边居住的人也很多,这个地理位置跟气侯条件也适合这部分群体。我们这一块的潜力也是很大的,我觉得也是有很多可以挖掘的。
咱们的这个区域有一句话,山水互动、蓝绿共舞,山就是保亭的山,水就是三亚的海,蓝就是三亚的海,绿就是咱们保亭的绿。
【李臻】保亭的前景还是非常好的,刚才说到了海,我突然想起来实际上海南缺海吗?海南其实并不缺海的。如果我们把世界地图打开,按照整个南美洲、墨西哥的坎昆这样划过来,北纬18度的陆地面积是特别稀缺少有的,这样一个地理位置也是旅游者与高端人士愿意蜂拥而去的一个地方,从以上所提的几点来分析,七仙岭是的热带雨林加天然温泉双重稀缺资源组合的景区。
就海南来说,有温泉资源的地方并不在少数,例如琼海的温泉等,他们的温泉也不错的,但他们的这些温泉没有雨林为之搭配组合,像尖峰岭也是热带雨林区但是那里却没有温泉的存在,这样对比来看我们这边真的是的,有性也有排他性的,海南岛的东线已经发展差不多了,而西线正在修高铁,那中线怎么办呢?将来有可能高速修好,依靠这样的一个绝佳的地理环境,打开中部旅游发展的大门。
现在富人越来越多,生活条件越来越好,北方的各种工业方面所造成的人为污染越来越严重,所以现在很多人想要生活的更好更加精彩,他就会想到负氧离子含量高空气好的地方,这样有助于睡眠有益于身体健康。在雨林中的慢生活状态是非常悠闲惬意的,来到这边也是非常的赏心悦目,这些印象对于次来保亭的客人都是深有体会的。你要是从资源配置角度来说,像七仙岭来说都是以别墅为主,所以他的保值增值性还是不错的。
【强家淦】李总说的非常有道理,我接着李总话说,就政府方面来说,保亭政府应该多做一些宣传,比如说像山东潍坊到北京打广告,打出中国潍坊的品牌,保亭这里也可以打中国保亭,把这个品牌打出去。因为在我们看来,在中国像保亭这样的地方其实很少了,而未来随着人口数量增多,还有各方面的因素都会导致这种高山雨林的原生态地方越来越少,所以说这是一个很稀缺的资源。现在随着经济发展,人们的钱包都有钱了,对衣食住行都开始追求更高更好的享受,在享受完精神上的追求后,很多人追求这种度假享受,追求度假享受的人群是越来越庞大的,来海南度假的人群也会越来越多,包括一些朋友说要来置业,我就给推荐说来保亭吧,保亭这个地方的置业,有酒店也有别墅,都有不同的产品可以选择。
【主持人】保亭作为海南的二三线城市,在城市的建设中,未来将朝着一线城市去发展,达到北接海口、南衔三亚、中通琼中的东部核心城市。未来养老度假地产的竞争将会演变成什么局面?对于保亭养老度假地产的竞争,开发商应如何应对?
【李臻】:其实这个片区各家的产品基本上摆脱了同质化的竞争,就是每家可能资源有一些趋同的,但是建筑的品相风格、配套服务这些各家都是不太一样的。有共性的东西,但是服务或者产品都是更注重差异化,这个避免了恶劣的竞争,可能实现一个客户共享。我们以后还是会朝着良性的局面发展,不会进入“三国时期”。
有效客户的来访、全程是否抓的精准,还有岛内的成交概率是多少,我个人比较关注这些实际的东西。
 
【主持人】旅居是当下新生活的代名词也是未来海南房地产市场的趋势,面对北方各大城市雾霾严重、城市污染加剧等生活环境持续恶劣情况下,大家生活的幸福感大大降低了,对于生活中的幸福感大家有何看法?居住保亭幸福感体现在哪些方面?
【杨国英】保亭很干净,空气也很好。
【杜昌为】首先是民风纯朴,其次是整体环境优良,你不管走到哪里感觉都比较清新,县级城市来说是国内比较少见的。还有一个比较好的就是民族风情。热带雨林这个给我的感觉,不管是早上还是晚上,北方这一点是体会不到的。
在北方车多、人多、废气多、雾霾多,在我们这个区域,山美、水美、人更美。
【强家淦】民风纯朴,第二就是热带雨林这一块,负氧离子非常高,另外一个就是长寿,还有一个是健康。
【李臻】我们的slogan叫“滋养生命的天堂”。刚才说了什么叫做幸福,老年人来说像很多退休或者他本身因为年龄大的话,多多少少毛病有一些,风湿、关节炎、鼻炎。到了这边的话,调整一段时间对身体特别有好处,起到了一个很好的辅助疗效,是一个度假养生的好地方。
【王东】我浅谈一下自己的感想,这个幸福感的命题设置不错,我们给销售员培训的时候也说过,这种高端物业客户一定从情感上说服他,他是我们对过去的一个怀念现实的不满还有未来的恐惧。形成一个差别之后,他会认同我们,这个时候就会从营销上实现了这个命题。
通过马斯洛理论发现不同需求,处在金字塔顶端的人群发现安全感没有了,包括水、食物、健康、生命。幸福感是通过反差形成的,就是你来了七仙岭之后突然发现这个地方是不一样的,会给客户带来一个惊喜。我们始终坚持体验式营销,这个体验式营销往往跟幸福感是划上等号的。幸福感体现在若干方面,这个幸福感若干的内容叠加在一块,会反应在我们的生活当中。

 

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